嘉興國際商務(wù)區(qū)a3地塊市場調(diào)研簡報-全文預(yù)覽
【正文】 定位普通住宅，未來預(yù)期銷售單價 6695元 /㎡，可售面積㎡，土地轉(zhuǎn)讓價 2344元 / ㎡ 測算，預(yù)計單位面積凈銷售收入為 6669*=6135元 /㎡，那么測算利潤為 ，投資利潤率為 8%. 測算 1 土地評估價的土地成本下凈利潤率 數(shù)值 /比重 單位價格（元 /㎡ ） 總額（萬元） 備注 一、成本 2344 3200 以轉(zhuǎn)讓方的價格為依據(jù) 投資總額 5544 二、銷售收入 銷售總額 6669 三、相關(guān)稅費 營業(yè)稅及土地增值預(yù)征 8% 534 按 8%計算 四、稅前 /稅后盈利 稅前利潤額（萬元） （二） （一） （三） 592 10484 稅后利潤額（萬元） 25% 444 7863 按 25%計算 稅前銷售利潤率（ %） （四） /（二） % % 投資利潤率（ %） % % 項目凈利潤 /項目總投資 投資利潤率 15% 推導(dǎo)土地價格 投資分析 2 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位普通住宅項目，未來銷售單價 6690/㎡，可售面積㎡，按投資收益率 15%計算，預(yù)計單位面積凈銷售收入為 6669*=6135元 /㎡，那么測算利潤為 ，此利潤率下的拿地樓面價為 2135元 /㎡ ，總計土地價格 。 產(chǎn)品形態(tài)：小高層 +高層純住宅項目。優(yōu)惠： 92折 。 二期為 4棟面積為 170380㎡，大平層與空中別墅組成，約 層高， 8米超觀景陽臺，約 6米挑高客廳，超高層高設(shè)計； 二期平墅公館目前現(xiàn)房發(fā)售， 7200元 /㎡ 起，買房即送車位。 世茂新城 Ⅱ 卡門印象 ? 基本參數(shù) 占地面積： ㎡、總建筑面積： ㎡、容積率： 、綠化率： 35%， 樓層 1825層，最低 18層；別墅 3層 ? 項目地址： 紡工路中央公園東側(cè) ?近期成交均價： 55005600元 /㎡ ?開發(fā)商： 嘉興世茂新城房地產(chǎn) ? 物業(yè)類型： 60188 ㎡ 14房 位于嘉興國際商務(wù)區(qū)，西側(cè)為 3300畝的中央公園，南向為滬杭高鐵嘉興南站，來往上海杭州 19分鐘即可，半小時可來往嘉興五縣兩區(qū)。 170220四房 7800 嘉興市三盛房地產(chǎn) 贊成新都名邸 占地 ㎡ 建筑 ㎡ 202310 多層 小高層 84㎡ 二房 130㎡ 三房 高層 7580 多層 8500 嘉興市豐成房地產(chǎn) 卡布斯公館（商） 占地 ㎡ 建筑 3萬 ㎡ 12F是卡布斯商 業(yè)街區(qū)， 35F、 78F是平層酒店 式公寓， 6F是 loft產(chǎn)品，酒店 式公寓部分共 220戶，主力戶 型 50㎡ 50㎡ 一房 SOHO7500 LOFT8500 嘉興市城建房地產(chǎn) 別墅 普羅旺斯 同上 20239 聯(lián)排、獨棟 250300 300萬 /套 浙江東方藍海置地 世茂新城卡門 同上 20235 聯(lián)排 210260 200300萬 /套 嘉興世茂房地產(chǎn) 香緹花園 同上 20235 聯(lián)排 220300 400/套 嘉興市三盛房地產(chǎn) 區(qū)域個案調(diào)查匯總表 區(qū)域個案案列分析 東斱 普羅旺斯 ? 基本參數(shù) 占地面積： 占地約 ㎡ ， 總建筑面積： 40萬 ㎡、容積率： 、分為低層別墅園區(qū)與高層公寓區(qū)。 小結(jié) Chapter 3 初步投資分析 ? 周邊在售樓盤 ? 未來市場價格 ? 產(chǎn)品初步定位 ? 投資測算 ? 投資小結(jié) 宗地 3公里范圍內(nèi) ， 在售的幾個項目主要依托中央公園 ， 形成了商務(wù)區(qū)居住板塊： ? 板塊新房公寓產(chǎn)品均價目前在 56008600元 / ㎡左右 ， 在售 5個項目中 ， 基本報價都在 7500元以上 ， 唯獨世茂卡門備案價格 7500以上 ， 但實際成交只有 5600元 /㎡左右 。 國際商務(wù)區(qū) B2/B3地塊現(xiàn)狀 東 南 西 北 生活配套 宗地紡工路、三環(huán)路口有從高鐵樞紐站首發(fā)的 9 9 9 97路將通往城市各個商業(yè)街區(qū)； 3公里范圍內(nèi)： 綜合商場： 國際中港城 娛樂餐飲： 嘉興博雅酒店 公 園： 中央公園、植物園 學(xué) 校： 嘉興一中 賓館酒店： 嘉興
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