【正文】 2/8/2024 125第 125 頁產(chǎn)品布局建議總體容積率 單體10000m2以上單體6000m2～10000m2單體3000m2～6000m2產(chǎn)品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01 011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802 021 8000~9000 2022 10000~12024 12/8/2024 。n 各企業(yè)具備私有獨立生態(tài)辦公空間的同時，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。2/8/2024 124第 124 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 生態(tài)性n 通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團的構(gòu)建、半室外空間的過度與銜接，全方位塑造風景中的辦公空間。n 產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計也需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換。n 充分考慮 B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與 B區(qū)整體考慮進行規(guī)劃設(shè)計，照顧到整體的交融性。n 因此，規(guī)劃設(shè)計中照顧到整個園區(qū)的融合。內(nèi)部功能設(shè)計需預(yù)留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。2/8/2024 121第 121 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 展示性n 各單體外部的展示面n 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過內(nèi)外溝通、錯位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計前后建筑單體的獨立展示性。n 商業(yè)、會所與辦公空間的有效隔離n 強調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨立，要求商業(yè)、會所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。n 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。2/8/2024 120第 120 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 獨立性n 產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨立性n 利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個建筑單體均有較好的昭示面和獨立感。n 標志性園區(qū)的規(guī)劃n 該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對亦莊區(qū)域有重要的影響。w 處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)的銜接地w 距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實現(xiàn)生態(tài)化獨棟辦公概念；O機會 T威脅w 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品，w 地塊毗鄰 B區(qū)國際企業(yè)大道項目，其開發(fā)提高了本項目的市場形象和開發(fā)價值；w 本案地塊周邊未來將開發(fā)辦公物業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒?；w 周邊工業(yè)廠房等項目可能形成潛在競爭；2/8/2024 115第 115 頁本案的突破性產(chǎn)品升級定位實現(xiàn) A+B模式的價值最大化n 真正企業(yè)獨棟 —— 實現(xiàn) “ 一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想 ” 的理念n 避開與 B區(qū)產(chǎn)品直接競爭 —— 真正實現(xiàn) “A+B” 模式n 以自身實力解決潛在問題 —— 潛在問題如交通成本、溝通成本問題可以隨著客群升級弱化（升級后的企業(yè)客群一般都可通過自購車輛解決交通及溝通等）內(nèi)部功能升級 客群升級30006000平米以上企業(yè)獨棟辦公產(chǎn)品升級價 值 最 大 化2/8/2024 116第 116 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/8/2024 117第 117 頁本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議n 本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計原則n 本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議n 打造特色化辦公空間n 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標n 配套設(shè)施建議2/8/2024 118第 118 頁總體規(guī)劃設(shè)計的六大原則標志性獨立性展示性融合性靈活性生態(tài)性 2/8/2024 119第 119 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 標志性n 利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢，在設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標志性，強調(diào)其昭示功能。2/8/2024 108第 108 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/8/2024 109第 109 頁B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的市場形象 —— 中小企業(yè)獨棟或部門獨棟白領(lǐng)部門 02白領(lǐng)部門 03白領(lǐng)部門 01資生堂研發(fā)部門 貿(mào)易企業(yè) 研發(fā)企業(yè)中小企業(yè)獨棟或部門獨棟中小企業(yè)獨棟或部門獨棟2/8/2024 110第 110 頁本案定位成功的關(guān)鍵 —— 在限制條件下實現(xiàn)獨棟辦公產(chǎn)品的突破性升級15002024平米內(nèi)部功能一般中小型企業(yè)或企業(yè)部門中小企業(yè)或部門獨棟30006000平米以上內(nèi)部功能完善真正實現(xiàn)實力型企業(yè)獨棟大中型實力型企業(yè)B地塊A地塊升級產(chǎn)品 升級客群 升級價值2/8/2024 111第 111 頁真正實力型企業(yè)獨棟 —— 一個企業(yè)、一個獨棟、一個夢想企業(yè)展示空間行政辦公層研發(fā)辦公層財務(wù)管理層運營管理層高級管理層獨棟辦公內(nèi)部功能解剖2/8/2024 112第 112 頁本案定位的驗證 ——SWOT 優(yōu)化2/8/2024 113第 113 頁通過本案定位 SWOT如何優(yōu)化升級版獨棟辦公產(chǎn)品延續(xù)企業(yè)獨棟定位34w 距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實現(xiàn)生態(tài)化獨棟辦公概念 ；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形闯墒欤粀 周邊工業(yè)廠房等項目可能形成潛在競爭； 利用公建用地性質(zhì)提升產(chǎn)品生態(tài)化與商務(wù)感， “A+B 模式 ” 規(guī)避廠房競爭轉(zhuǎn)化劣勢規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級后的企業(yè)客群一般設(shè)置班車 轉(zhuǎn)化劣勢122/8/2024 114第 114 頁本案 SWOT分析Sn 多元化的產(chǎn)品組合，分散了市場風險。2/8/2024 107第 107 頁本案抗風險力小結(jié)n 本案總體市場供應(yīng)量較小，受市場大趨勢影響不大，市場風險相對較小。從動態(tài)投資現(xiàn)金流量表可以看出，本項目累計投資在第 6個月達到最大值，為 元，以后隨著項目銷售資金回籠現(xiàn)金累計投入逐漸降低。具體計劃進度見下表：2/8/2024 104第 104 頁項目投資現(xiàn)金量量分析 —— 投資峰值近 2億元，　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月現(xiàn)金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 　 　 　 　 　 　 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 現(xiàn)金流出 10707 2026 2026 2026 1603 1603 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 3107 3107 3107 工程投資 10565 1883 1883 1883 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 2417 2417 2417 土地成本 8000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期費用 681 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑費用 1800 1800 1800 1800 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑費用 　 　 　 　 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2167 2167 2167 小市政工程 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 167 167 167 建設(shè)工程其他費用 143 143 143 143 143 143 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 管理費 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 不可預(yù)見費 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 銷售費用 　 　 　 　 　 　 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 財務(wù)費用 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 銷售稅金及附加 　 　 　 　 　 　 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 現(xiàn)金凈流量 10707 2026 2026 2026 1603 1603 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 2309 2309 2309 累計現(xiàn)金凈流量 10707 12733 14759 16785 18389 19992 16726 13461 10195 6930 3664 399 2867 6132 9398 11707 14016 16326 2/8/2024 105第 105 頁項目動態(tài)經(jīng)濟分析 —— 投資回收期 1213個月單位：萬元 l 投資回收期： 1213個月l 投資峰值： 。其中，地下工程工期為 4個月，地上建筑工程工期為 11個月，安裝工程工期為 3個月。2/8/2024 101第 101 頁本案的盈利能力論證：綜合經(jīng)濟分析 綜合經(jīng)濟分析 —— 對項目的盈利能力與抗風險能力的數(shù)量論證 項目靜態(tài)經(jīng)濟測算 ——本案稅后利潤率 %；盈虧平衡點 ，盈利能力可觀 項目動態(tài)經(jīng)濟測算 —— 投資峰值不超過 2億元的預(yù)算下能夠保證項目正常開發(fā)運行2/8/2024 102第 102 頁動態(tài)經(jīng)濟分析假設(shè)前提n 綜合經(jīng)濟分析一： 假設(shè) 按每平米建安成本 2024元；假定條件一：銷售均價－ 6000元 /建筑平米，項目從第 7個月開始銷售。其中項目一期開發(fā) 10萬平米，則在一期后期即可收回成本。 對 63C1地塊一期（除 8字樓售樓處外）工程進行經(jīng)濟測算，一期建筑面積 100000平米2/8/2024 93第 93 頁總投資估算 ——48490 萬元項目 單方成本 成本總額（萬元） 計算依據(jù)（一）工程投資 3962　 39622土地成本 800+24 8240 按用地面積 1600元 /平米，容積率 2，土地契稅 3％前期工程費 68 682 見前期工程費表建安工程費 2870 28700 見建安工程費表基礎(chǔ)設(shè)施 200 2024 見基礎(chǔ)設(shè)施表（二）運營費用 887　 8868不可預(yù)見費 126 1255 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *4％管理費用 63 628 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *2％財務(wù)費用 68 685 前面各項加總 *％ *銷售費用 300 3000 銷售收入的 5％銷售稅金及附加 330 3300 銷售收入的 ％總成本合計 4849 484902/8/2024 94第 94 頁前期工程費 ——682 萬元項目名稱 單方成本 成本合計（萬元） 　計算依據(jù) 307 按建按費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用的 1％計算 80 8元 /平米 按建按費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用的 ％計算 123 按建按費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用的 ％計算 30 　 30 　 30 　合計 68 6822/8/2024 95第 95 頁建安工程費 ——28700 萬元項目名稱 單方成本 成本合計（萬元） 　計算依據(jù) 1500 15150 一期建筑面積 100000平米 1800 7200 按每萬平米 100個車位標準配備，每個車位建筑面積 40平米（含設(shè)備） 650 6500 包括配套工程用房和中央空調(diào)、電梯、消防、通風、通訊設(shè)備等等設(shè)備費用合計 2870 287002/8/2024 96第 96 頁基礎(chǔ)設(shè)施費用 ——2024 萬元項目名稱 單方成本 成本合計（萬元） 　計算依據(jù) 150 1500 用地面積： 300/平米計算（包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用） 50 500 綠化率 50％，用地面積 200元 /平米計算合計 200 20242/8/2024 97第 97 頁本案銷售收入測算 ——65000 萬元物業(yè)類別 建筑面積 均價 銷售收入（萬元）獨棟辦公樓 100000 6000元 /平方米 60000車位 40000（合 1000個車位） 5萬 /個 5000合計 650002/8/2024 98第