【正文】 業(yè)企業(yè) 254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) 803其他 2692從 BDA項(xiàng)目條件和 B區(qū)銷售成交來看，最有可能進(jìn)入 BDA項(xiàng)目的客戶分布在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)中。3000平米以上的需求占到總需求的 17%。位位BDA國際企業(yè)大道 63C1地塊市場定位報(bào)告本本流流2/8/2024 5第 5 頁市區(qū)寫字樓 3000平米以上的需求占總需求的 20%樣本數(shù)量 :81市區(qū)寫字樓面積需求分布圖 從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫字樓需求特征：l 2024平米以下需求有一定市場，說明中小企業(yè)數(shù)量較多l(xiāng) 3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場需求主流，但是也占20%的比重l 5000平米以上大體量辦公也有一定的市場需求數(shù)據(jù)來源見后表，北京寫字樓大全網(wǎng)站 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 6第 6 頁序號(hào) 成交客戶名稱（ 2024年 2季度 2024年 1季度） 成交物業(yè) 成交面積（平米）1 富士膠片 惠通時(shí)代廣場 1002 北京競越投資顧問有限公司 城建大廈 3 美國施樂普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處 光大大廈 1404 臺(tái)積電（上海）有限公司 量子芯座 2005 MIRAPOINT 東方廣場 2006 蘇州利加電子有限公司北京分公司 大成大廈 2007 北京太斗時(shí)空技術(shù)有限公司 東升大廈 3008 北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開發(fā)有限公司 金運(yùn)大廈 4009 芬歐匯川紙業(yè)有限公司 漢威大廈 40010 北京元太世紀(jì)廣告有限公司 新華保險(xiǎn)大廈 40011 美國奔峰軟件公司 京泰大廈 40012 北京威奧特信通科技有限公司 成銘大廈 44713 斯德銳公司 銀科大廈 50014 華創(chuàng)天元實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 城建大廈 50015 當(dāng)代經(jīng)理人雜志社 華騰北塘 16 北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司 大康大廈 60017 北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司 富海大廈 60018 京都薇薇 遠(yuǎn)大中心 60019 上海威柯空調(diào) 大成大廈 63420 美國孚萊國際公司 國企大廈 北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 7第 7 頁21 旭格幕墻門窗系統(tǒng)（北京）有限公司 南銀大廈 22 妙士乳業(yè) 理想國際大廈 90023 大陸汽車 國航大廈 98024 卡特比勒 中國人壽大廈 100025 長安世杰醫(yī)療管理 雨霖大廈 100026 中辰國際集團(tuán)有限公司 尚獨(dú)國際 100027 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司 豐聯(lián)廣場 100028 BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司 新華保險(xiǎn)大廈 100029 北京石油化工設(shè)計(jì)院 遠(yuǎn)大中心 A座 30 北京國都信業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán) 科實(shí)大廈 110031 美國易金卡技術(shù)有限公司 金運(yùn)大廈 32 書生數(shù)字技術(shù)公司 世寧大廈 120033 中電奧勝 北科大廈 120034 深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司） 環(huán)球貿(mào)易中心 120035 東方仁德廣告有限公司 萬達(dá)廣場 130036 招商證券股份有限公司 首鋼國際 130037 正華健康保險(xiǎn)股份有限公司（分部） 新洲商務(wù)大廈 38 北京即時(shí)俊業(yè)軟件有限公司 航星科研樓 146039 智聯(lián)招聘網(wǎng) 惠通時(shí)代廣場 150040 金普斯 華麗大廈 1500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 8第 8 頁41 中美大都會(huì)保險(xiǎn) 東方廣場 E二座 150042 北京廣告公司 瑞賽大廈 2期 150043 寧波杉杉服裝有限公司北京分公司 交道口東街 6號(hào)樓 152844 中英人壽 大成大廈 155045 IDG亞洲數(shù)據(jù)公司 大成大廈 170046 同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 迪陽大廈 170047 現(xiàn)代設(shè)備有限公司 大成大廈 48 環(huán)球康業(yè)疹療中心 建外 SOHO 175049 上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán) 建外 SOHO 175050 千橡科技公司 中國人壽大廈 202451 北京中聯(lián)鋼電子商務(wù) 雨霖大廈 202452 華夏日?qǐng)?bào) 雨霖大廈 202453 愛普生（北京）技術(shù)服務(wù) 城建大廈 202454 和勤軟件公司 新華保險(xiǎn)大廈 202455 法國電信 融科資訊中心 c座 250056 陶然居 騰達(dá)大廈 250057 德星電子 理想大廈 250058 信益陶瓷（中國）有限公司 北四環(huán)小樓 250059 椰之風(fēng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司 城建大廈 250060 北京青年報(bào)法制周刊 惠通時(shí)代廣場 2500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2/8/2024 9第 9 頁61 中油燃料油有限公司 惠通時(shí)代 260062 中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心 雍和大廈 260063 金誠律師 華廈銀行 270064 中咨律師 國投大廈 280065 高特兄弟律師 嘉里中心 290066 LG朝陽區(qū)本案潛力客戶：（購買力符合本案要求，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定容易受 BDA項(xiàng)目吸引）規(guī)模企業(yè) 260+254=514家企業(yè) + 年報(bào)范圍非規(guī)模企業(yè)類似企業(yè)結(jié)合企業(yè)動(dòng)遷比例等因素保守估計(jì)合計(jì)約 200家注釋 1：規(guī)模以上企業(yè)指全部國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有企業(yè)，其基本達(dá)到 30006000平米體量的購買力條件。 2024平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。2/8/2024 20第 20 頁總部基地 ——C 型樓（ 16202190平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 2臺(tái)或 3臺(tái)層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。 2/8/2024 22第 22 頁總部基地 ——E 型樓（ 16252210平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺(tái) /樓座，計(jì) 4臺(tái)層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。n 會(huì)所 ：每個(gè)庭院中心均設(shè)置有面積約為 200500平米的會(huì)所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會(huì)客需求 n 酒店 ：總部基地入口處將來建成一標(biāo)志性建筑 —— 五星級(jí)酒店n 公寓： 五星級(jí)酒店后面配有上千套面積約 3050平方米的小公寓 n 物業(yè)： 園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。中國誠通集團(tuán)及其 6家直屬大型集團(tuán)公司，聯(lián)通的大股東 —— 中華通信系統(tǒng)有限責(zé)任公司也準(zhǔn)備將總部從 CBD遷過來 。2/8/2024 32第 32 頁置地星座 —— 客戶分析n 置地星座的客戶群被定位于國字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等 。n 占地面積： 10135平米n 總建筑面積： 38700平米n 5層， 7層， 8層的樓體n 容積率： n 綠地率： 30%n 開發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。 首府 內(nèi)部空間n 首層層高 ，其它層層高n A， B， C， D座單層面積約625平米n E座單層面積約 1200平米A座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置2/8/2024 37第 37 頁華遠(yuǎn) 七棟寫字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過斜街、廣場、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。n 總建筑規(guī)模： 45萬平米 n 一期占地面積： 107227平米 n 一期建筑面積： 138858平米u(yù) 其中地上 100463平米，地下 38395平米，u 包括辦公 114562平米，會(huì)所 23000平米 n 容積率： n 建筑密度： n 綠化率： % n 車位：地上 202個(gè)，地下 1098個(gè) n 封頂時(shí)間： 2024年 9月 n 價(jià)格： 1000美金左右 /平米n 開發(fā)商：北京中弘投資公司優(yōu)勢：地塊規(guī)模較大，能進(jìn)行綜合項(xiàng)目開發(fā)；交通直達(dá)性好，且位于朝陽區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力；低密度，建筑上能充分實(shí)現(xiàn)商務(wù)花園定位劣勢：距離 CBD較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高；小區(qū)域幾乎沒有商務(wù)氛圍，周邊環(huán)境較落后2/8/2024 42第 42 頁硅谷亮城 —— 項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢分析n 位置 :海淀區(qū)上地入口處 n 15棟 202420240平米企業(yè)獨(dú)棟n 總占地面積： 272605 平米n 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 101479平米n 總建筑面積： 272605平米n 地上總建筑面積： 192811平米（ 商業(yè)： 50000平米， 辦公： 142811平米）n 建筑密度： 35%n 容積率： n 綠化率： 30%n 總停車數(shù)量： 1643輛（地上 490；地下 1153）n 開發(fā)商：北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)入口，交通通達(dá)性好 。處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（ EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢：開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度不足；2/8/2024 46第 46 頁玉泉慧谷 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 1715平米 3315平米 3476平米數(shù)量 12 11 10比例 37％ 33％ 30％未出租數(shù)量 9 1 12/8/2024 47第 47 頁玉泉慧谷 —— 規(guī)劃布局特色科技園區(qū) 商務(wù)園區(qū) 文化園區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)l辦公樓 10棟l業(yè)務(wù)樓 15棟l研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 11棟l國際高科技展覽中心 1棟l配套生活輔助設(shè)施l15棟商務(wù)辦公樓 l下沉式綠意廣場l健身設(shè)施l各種形式的會(huì)所l系列生活建筑l車間及配樓 1棟l辦公樓 2棟l業(yè)務(wù)樓 6棟l研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓 7棟l綠樹圍合的怡然磁場和音樂廣場的 2個(gè)主題建筑。2/8/2024 49第 49 頁競爭項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間 3000平米以下 3000－ 6000平米 6000－ 10000平米 10000平米以上總部基地 168 19 N/A N/A置地星座 N/A 6 2 N/A華遠(yuǎn)首府 N/A 4 N/A 1德勝尚城 N/A 4 3 N/A硅谷亮城 1 5 6 3玉泉慧谷 12 21 N/A N/A合計(jì) 181 59 11 4比例 71％ 23％ 4％ 2%2/8/2024 50第 50 頁潛在競爭項(xiàng)目和可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)n 據(jù)以上項(xiàng)目合計(jì)，在未來 23年內(nèi)入市獨(dú)棟產(chǎn)品總量達(dá)到 200萬平方米。m2以上 此時(shí)整個(gè)城市功能進(jìn)入擴(kuò)展階段，由此帶動(dòng)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展n 以美國為例，在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展從人均GDP3000美元到 10000美元的過程中，美國大公司在郊區(qū)辦公的比例逐年增多。n 因?yàn)?CBD昂貴的樓價(jià)、擁擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而北京四環(huán)以外地區(qū)日益發(fā)達(dá)和完善的交通和市政條件也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實(shí)。客戶群 需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。 以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。 因此市內(nèi)成交面積在 15002024平米 /戶的中型客戶可能選擇本案 3000平米以上的戶型。 更多企業(yè)發(fā)展彈性空間252。 更多企業(yè)發(fā)展彈性空間252。 預(yù)留投資升值空間， 成為企業(yè)資產(chǎn)保值增值的有效途徑252。252。l 生態(tài)化的辦公空間， 如中庭、退臺(tái)、空中花園等。l 擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。l 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢， 本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競爭力。2/8/2024 89第 89 頁產(chǎn)品靈活組合的意義 —— 滿足企業(yè)擴(kuò)展需求n 獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴(kuò)展的辦公空間：n 本案低總價(jià)優(yōu)勢使該類企業(yè)在同樣總價(jià)下可預(yù)留更大發(fā)展空間。 對(duì) 63C1地塊一期（除 8字樓售樓處外）工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，一期建筑面積 100000平米2/8/2024 93第 93 頁總投資估算 ——48490 萬元項(xiàng)目 單方成本 成本總額（萬元） 計(jì)算依據(jù)（一）工程投資 3962　 39622土地成本 800+24 8240 按用地面積 1600元 /平米，容積率 2，土地契稅 3％前期工程費(fèi) 68 682 見前期工程費(fèi)表建安工程費(fèi) 2870 28700 見建安工程費(fèi)表基礎(chǔ)設(shè)施 200 2024 見基礎(chǔ)設(shè)施表（二）運(yùn)營費(fèi)用 887　 8868不可預(yù)見費(fèi) 126 1255 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *4％管理費(fèi)用 63 628 （前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施） *2％財(cái)務(wù)費(fèi)用 68 685 前面各項(xiàng)加總 *％ *銷售費(fèi)用 300 3000 銷售收入的 5％銷售稅金及附加 330 3300 銷售收入的 ％總成本合計(jì) 4849 484902/8/2024 94第 94 頁前期工程費(fèi) ——682 萬元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬元） 　計(jì)算依據(jù) 307 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 1％計(jì)算 80 8元 /平米 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 ％計(jì)算 123 按建按費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的 ％計(jì)算 30 　 30 　 30 　合計(jì) 68 6822/8/2024 95第 95 頁建安工程費(fèi) ——28700 萬元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬元） 　計(jì)算依據(jù) 1500 15150 一期建筑面積 100000平米 1