【正文】 道 富力中心 昆侖中心 都會軒 東北角藝術(shù)公寓 富力城華庭 23萬平米 2023 2023 2023 2023 小于 20萬平米 小于 15萬平米 17萬平米 29萬平米 10年區(qū)域新增供應(yīng)較少，主要來自于仁恒海河、富力中心、昆侖中心等幾個項目 都會軒、嘉里中心、大都會等項目公寓產(chǎn)品將在 2023年相繼入市 預(yù)計新增供應(yīng)來自于中糧大道、津灣廣場二期等項目，整體供應(yīng)量較小 中信城市廣場、大都會二期等少數(shù)幾個項目存在新增供應(yīng) 項目名稱 區(qū)域來源 置業(yè)目的 購買動機 年齡 仁恒海河廣場 和平、南開、河北客戶是主力 50平米一室戶型基本為投資購買； 90平米兩室戶型以首改客戶居多 地鐵、老城廂稀缺地段、仁恒品質(zhì)、 海河景觀、低總價、升值潛力 30— 45歲客戶為主 富力城華庭 客戶以南開、和平、紅橋相鄰區(qū) 域為主 首改客戶為主 老城廂稀缺地段、成熟配套 30— 40歲客戶為主 富力中心 客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，和平、河 西客戶占比較大 自住、投資各 50% 小白樓稀缺地段、地鐵、成熟配套、 升值潛力 40— 55歲客戶為主 津門津塔 天津本地客戶為主；北京客戶占 比約 30% 投資為主 地段、稀缺性、地標(biāo)、品牌 40— 55歲客戶為主 東北角藝術(shù)公寓 天津本地客戶占比超過 90% 自住比例約 50%，其余多為投資兼自住型 地段、低總價 2540歲為主 保利香檳國際 市內(nèi)六區(qū)客戶為主 投資客戶為主 稀缺地段、成熟配套、 loft買一送一高性價比 35— 55歲客戶為主 昆侖中心 客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，河西客戶 占比較大 投資占 60%以上 地段、成熟配套、升值潛力 40— 55歲客戶為主 『 公寓市場環(huán)境 』 投資客戶是主體；兼顧部分自住需求 『 市場環(huán)境小結(jié) 』 ? 住宅、寫字樓是當(dāng)前綜合體項目主要驅(qū)動因素； ? 預(yù)計未來 23年區(qū)域市場將迎來綜合體物業(yè)集中供應(yīng)期； ? 區(qū)域市場公寓物業(yè)多依托于綜合體項目之上，老城廂和南站 CBD是主力供給源； ? 區(qū)域公寓物業(yè)價格水平集中在 2023025000元 /平米區(qū)間，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修成主流； ? 房款在 180萬以下產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化率最高；房款 400萬以上產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重； ? 投資型客戶是公寓產(chǎn)品購買主體，自住兼投資型需求占有一定比重。 各種物業(yè)體量占比相對均衡； 分物業(yè)相互依托，功能互補； 對區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求 市場份額 約占 25%市場份額 市場份額不足 10% 約占 15%市場份額 市場份額占比超過 30% 約占 20%市場份額 代表項目 信達(dá)廣場、君隆廣場、富力中心等 昆侖中心、津匯廣場等 中糧大悅城、津灣廣場等 大都會、仁恒海河廣場等 津門津塔、嘉里中心等 住宅、寫字樓驅(qū)動是核心區(qū)綜合體發(fā)展主流模式 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期； 10年截止 11約中旬，區(qū)域放量約 35萬平米，預(yù)計 2023年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢；進(jìn)入 2023年后隨著南站 CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場將進(jìn)入新一輪供應(yīng)集中期。其中中糧大悅城、仁恒海河廣場是板塊綜合體物業(yè)代表； 南站 CBD板塊是小白樓商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域，也是未來綜合體物業(yè)最為密集的區(qū)域；代表項目由嘉里中心、中信城市廣場等。周邊現(xiàn)狀住宅林立。 地塊周邊發(fā)展成熟，商貿(mào)、居住氛圍濃厚 項目東西兩側(cè)均緊鄰主干路新開路、東縱快速，交通便捷力極強，商業(yè)多集中于新開路沿線。隨著天津經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和快速城市化進(jìn)程，未來項目所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為 CBD拓展區(qū)域。『 遠(yuǎn)洋國際中心 』 公寓部分產(chǎn)品定位研究 【 思源經(jīng)紀(jì) 2023年 11月 】 一、項目市場現(xiàn)狀分析 二、項目價值體系梳理 三、 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 C O N T E N T 目錄 四、 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 項目市場現(xiàn)狀分析 Ⅰ 本體條件 市場環(huán)境 『 本體條件 』 遠(yuǎn)洋國際中心 三城聯(lián)動； 雙向輻射。 『 本體條件 』 陸路交通核；海河?xùn)|岸商貿(mào)核心區(qū) 天津站交通核 緊鄰內(nèi)環(huán)線、東縱快速路，東側(cè) 3公里處為中環(huán)線。東側(cè)東縱快速路覆蓋天津站客運鐵路。 『 本體條件 』 大型高端商務(wù)綜合體項目 『 本體條件 』 寫字樓 一棟國際甲級寫字樓和一棟高標(biāo)準(zhǔn)乙級寫字樓組成，建筑面積約 8萬平米 精品商街 四層裙樓時尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約 6萬平米 五星級酒店 希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下豪華五星級酒店，建筑面積約 4萬平米 高級公寓 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，部分與酒店結(jié)合建設(shè)，建筑面積約 『 本體條件 』 公寓部分發(fā)展目標(biāo) A區(qū)公寓主力發(fā)展現(xiàn)金流產(chǎn)品；快速變現(xiàn)與較高的市場價值實現(xiàn)； B區(qū)公寓打造市場標(biāo)桿型產(chǎn)品；實現(xiàn) 30000元 /平米以上銷售均價。 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場 富力中心 中糧大悅城 潛在項目 已入市項目 『 市場環(huán)境分析 』 君隆廣場 津灣廣場 津門津塔 城市綜合體發(fā)展迅速；集聚在城市核心功能板塊 『 市場環(huán)境分析 』 科目 寫字樓主導(dǎo)型 酒店主導(dǎo)型 商業(yè)主導(dǎo)型 住宅主導(dǎo)型 均衡發(fā)展型 物業(yè)特征 寫字樓體量比重較高通過寫字樓產(chǎn)品驅(qū)動項目發(fā)展； 對交通條件和商務(wù)氛圍要求較高 酒店體量比重較高； 通過高標(biāo)準(zhǔn)酒店的打造驅(qū)動項目發(fā)展； 對交通和周邊環(huán)境要求較高。 2023 保利大都會 津灣廣場 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會軒 25萬平米 2023 2023 2023 2023 40萬平米 大于 100萬平米 80萬平米 35萬平米 09年是區(qū)域綜合體項目供應(yīng)集中期，入市項目較多 津門津塔寫字樓部分、保利大都會、富力中心、昆侖中心住宅及公寓部分 預(yù)計大都會公寓部分；大悅城商業(yè)、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市 中信項目、中糧大道、都會軒、津灣廣場二期、嘉里中心等集中上市 『 市場環(huán)境分析 』 2023年區(qū)域市場綜合體將形成集中放量 本案 仁恒海河廣場 天津大都會 天津中心 目前內(nèi)環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站 CBD板塊。 『 小結(jié) 』 與區(qū)域市場其他項目相比，本案在 交通便捷度 方面具有明顯優(yōu)勢；但在區(qū)域成熟度和商務(wù)氛圍方面略顯不足； 隨著南站 CBD和海河沿岸開發(fā)推進(jìn)，未來 23年區(qū)域 綜合體物業(yè)將迎來快速發(fā)展期 ； 區(qū)域市場公寓物業(yè)供應(yīng)將在 2023年迎來高峰，隨后逐漸進(jìn)入萎縮期；公寓物業(yè) 稀缺性 將逐漸顯現(xiàn)。 『 公寓價值細(xì)分 』 A區(qū) B區(qū) 精品公寓區(qū) 通過高質(zhì)素和高性價比產(chǎn)品的塑造，實現(xiàn)快速現(xiàn)金回流；同時完成 B區(qū)產(chǎn)品價格提升過渡 珍品服務(wù)式公寓 通過與五星級酒店的結(jié)合，將 B區(qū)公寓打造成為天津市范圍內(nèi)公寓產(chǎn)品新標(biāo)桿；以實現(xiàn)利潤最大化目標(biāo) 遠(yuǎn)洋國際中心 費用科目 數(shù)量 單價 商品住宅 一 建設(shè)成本 10500 9808 102,982,512 二 收入合計 10500 17000 178,500,000 三 稅費合計 11,914,875 營業(yè)稅及附加 178,500,000 % 9,817,500 印花稅 178,500,000 % 89,250 維修基金 178500000 % 2,008,125 房產(chǎn)稅 0 % 0 銷售費用 178,500,000 % 0 四 稅前利潤 63,602,613 五 投資利潤率 % 六 銷售利潤率 % 項目投資收益估算表 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 Program TWO 項目投資估算 單位：元 序號 工程或費用名稱 基準(zhǔn)價 數(shù)量 單價 造價 綜合樓面 成本 綜合地價款 10500 3000 31500000 3000 一 前期工程費 1930040 184 二 主體工程費 10500 5940 62370000 5940 建安工程費 平層公寓 10500 3640 38220230 裝修工程費 元 /平方米 10500 2300 24150000 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 元 /平方米 8557500 815 大市政建設(shè)費 依據(jù)招標(biāo)文件中市政咨詢 報告數(shù)據(jù) 10500 215 2257500 小配套費 10500 600 6300000 四 管理費用 二、三、四、五項合計的 % 72857540 % 1457151 139 五 銷售費用 銷售收入的 2% 225750000 % 4515000 430 六 不可預(yù)見費 三、四、五、六、七項合 計的 3% 72384651 % 1447693 138 七 財務(wù)費用（含建設(shè)期利息及融資費用） 銀行短期貸款、股東中長 期借款利息 49245549 % 5850371 557 八 合計 117627755 11203 注： 此處未考慮地下室費用；土地成本按 3000元 /平米樓面地價考慮 財務(wù)費用按建設(shè)成本 65%貸款， 2年計息周期計算 方案二項目總投資額約為 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 方案一項目可實現(xiàn)稅后收益約 9300萬元； 可實現(xiàn)投資利潤率約 %。 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅳ 戶型配比 發(fā)展建議 『 戶型配比建議 』 B區(qū)公寓市場定位 經(jīng)典都會豪宅公寓 ? 依托于五星級酒店； ? 享受酒店及會所高端配套； ? 項目整體高標(biāo)準(zhǔn)完善商業(yè)、商務(wù)配套。該項目憑借開發(fā)商的管理經(jīng)驗和高水準(zhǔn)的服務(wù)理念，得到了良好的市場認(rèn)可度。 行業(yè)特征 天津知名的外資制造、金融、貿(mào)易公司的高層管理者； 天津由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素，日本籍客人較多。一室戶型面積在132－ 138 平米區(qū)間；兩室戶型面積在 240－ 242 平米區(qū)間。 主題：北京柏悅酒店專屬豪宅 —— 銀泰中心柏悅居香港預(yù)售 手段：網(wǎng)絡(luò)、路演、硬廣、軟文 ：持續(xù)熱銷期 目的：為 10月 31日完成柏悅居 85%的銷售目標(biāo)提供市場支持；同時為柏悅府 10月 底入市提前蓄客。 產(chǎn)品價值 頂級酒店服務(wù)式專屬豪宅 ，柏悅酒店之 六星級精裝標(biāo)準(zhǔn) ，贈送全套家具和家用電器； 國際超 五星級物業(yè)服務(wù) —— 凱悅國際酒店集團(tuán)為客戶提供全方位的貼身服務(wù)。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 ?增加項目科技感，提升項目差異化和實用性，塑造項目品質(zhì)感。 公共區(qū)域 石材、地板、金屬飾物 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 臥室 ?天花局部吊頂，油進(jìn)口乳膠漆； ?地面鋪木飾面地板； ?墻身貼高級墻紙飾面高級大理石及局部木飾面造型； ?臥室配豪華衣柜； ?采用金屬欄桿，實木扶手，進(jìn)口大理石踏步 。 衛(wèi)浴模塊 石材、頂級衛(wèi)浴潔具組合 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 輔助模塊 實木門、 LowE窗、電動窗簾 戶式中央空調(diào)、中央吸塵、凈水系統(tǒng) 門、窗等 ? 門、窗套：實木窗套和實木花飾門 ； ? 分戶門：德國 Nobelesse手工雕花銅門 ? 窗：鋁合金烤漆門窗，中空玻璃（ LowE防輻射銅化玻璃），意大利阿魯克（ ALUK）門窗五金。 參考案例 —— 君隆廣場威斯汀經(jīng)典公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 經(jīng)典公寓 7689㎡ 參考案例 —— 君隆廣場威斯汀經(jīng)典公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例： 君隆廣場威斯汀尚品公寓 尚品公寓模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳、餐廳（ 采用暖色系和淺灰色系兩種主色調(diào)） ?較多運用 白、灰、黑色調(diào)， 點綴少量橙色系軟裝，呈現(xiàn)出簡潔、明快的風(fēng)格，線條感十足的設(shè)計也在總體上展現(xiàn)出簡約的效果。 ?君隆廣場整體定位商務(wù)氣息濃厚，因此，在居室的設(shè)計上采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，在干練線條中尋求一種平衡的美感，用更加 精細(xì)的工藝、考究的材質(zhì)、國際一流品牌 ，展現(xiàn)出該項目商務(wù)氣質(zhì)獨有的精致和個性。 ?色調(diào)偏好：整體采用中性色調(diào)， 以褐色、米黃等色調(diào)搭配方案 ，舍棄色彩的繁雜和堆砌，與商務(wù)人士簡約的生活互為因果。 地面：實木復(fù)合地板。 材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。 廚房： 地面：石材。 臥室： 地面：實木復(fù)合地板。材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或