大連開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋西山地塊市場(chǎng)定位分析報(bào)告_58p_xxxx年-wenkub
2023-03-20 20:17:25 本頁(yè)面
【正文】 ，在其他國(guó)家持續(xù)低迷的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出低谷，呈現(xiàn) V字反轉(zhuǎn)。 宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，大連市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速運(yùn)行。 3 第一部分 宏觀環(huán)境研究 第一部分 宏觀環(huán)境研究 宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，開(kāi)發(fā)匙整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速運(yùn)行。 2023年開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1002億元，增速達(dá)到 20%,相當(dāng)于大連全市的 23%. 政策研究 應(yīng)對(duì)金融危機(jī) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)回暖，價(jià)量齊升 遏制價(jià)格過(guò)快上長(zhǎng) 2023年 2023年 ?2023年 09月，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)貸款利息 ,隨后進(jìn)行了 4次下調(diào)貸款利息，刺激消費(fèi)。 ?2023年 12月，四大國(guó)有銀行宣布，對(duì)滿足條件的房貸客戶(hù)，享受 7折利率優(yōu)惠。 ?2023年 12月 23日，國(guó)土資源部再次強(qiáng)調(diào)監(jiān)督土地使用情況，對(duì)土地閑置將進(jìn)行處罰和無(wú)償收回。 ?2023年 2月 25日起，央行上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)至 %。短短半個(gè)月，中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，反映出當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快已經(jīng)涉及到政府最關(guān)注的民生問(wèn)題。 08年宏觀政策刺激 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)重新轉(zhuǎn)暖，近期調(diào)控預(yù)防市場(chǎng)過(guò)熱 受此影響，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨小幅波動(dòng)，鑒于剛性需求依然旺盛，自住和改善型需求依然受到政府鼓勵(lì)，但投機(jī)性需求開(kāi)始放緩，預(yù)計(jì)整體成交量相比上年將有所下降，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)。 大連市房地產(chǎn)投資額（ 2 0 0 3 2 0 0 9 ）61449640733726520915121%24%22%21%27%27%38%01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023投資額（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%增長(zhǎng)率（%）房地產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率大連市房地產(chǎn)施工、竣工及銷(xiāo)售面積05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 02023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年萬(wàn)平方米 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%增長(zhǎng)率施工面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率7 第一部分 宏觀環(huán)境研究 房地產(chǎn)市場(chǎng) 大連市市內(nèi)四區(qū)年度成交 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站 大連市年度成交均價(jià)8 , 7 0 47 , 5 8 66 , 4 0 15 , 5 7 701 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 02023 2023 2023 2023元/平09年市內(nèi)四區(qū)商品住宅成交 ，與 07年和 08年相比，增幅分別高達(dá) 34%和 101%。按單套成交主力為 90平計(jì)算 ,年度在售供應(yīng)套數(shù)在 11000套左右 . 第一部分 宏觀環(huán)境研究 開(kāi)發(fā)區(qū) — 供需狀況 歷年供需總量 年度 量體（平方米） 占總比例 (大連四區(qū)和市外三區(qū) ) 同比增長(zhǎng) 08年 供應(yīng)面積 985910 14% — 成交面積 11% — 09年 供應(yīng)面積 1073800 22% % 成交面積 1266179 14% 128% ★ ,09年供需情況比較好 ,主要是 09年全年各地包括大連房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯 ,同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)目也取得了好的銷(xiāo)售成績(jī) . ★ 08年供應(yīng)量體達(dá)到大連 7個(gè)區(qū)的平均數(shù) ,成交量體 11%略低于平均數(shù) 。 區(qū)域特點(diǎn) 第二部分 宗地解讀 自 然 地 理 交 通 樞 紐 遼東半島東南端 北依大黑山（大和尚山） 與金州區(qū)接壤 南瀕黃海，與長(zhǎng)山列島隔海相望 溫帶大陸性季風(fēng)氣候，具有海洋性特點(diǎn)，平均溫度 10℃ 周?chē)h(huán)繞六大港口 （大連港、大窯灣港、北良港、鲇魚(yú)灣油港、和尚島煤港和大連灣漁港），港闊水深，終年不淤不凍，吞吐量在東北亞首屈一指。 ?振連路工程 :2023年底通車(chē) ,分前鹽段 \大連灣段 \大化渣場(chǎng)段和開(kāi)發(fā)區(qū)段全長(zhǎng) 10362米 ,主體工程已全部完成 ,填海區(qū)域剩余工程量計(jì)劃于 5月末完成 . ?海底隧道 : 建設(shè)跨海大橋、平行于振興路的振連路和海底隧道，最終形成 3條連接開(kāi)發(fā)區(qū)和中心城區(qū)的城市主要交通干線。 從該板塊目前項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看 ,主要是商住 \酒庖式公寓和寫(xiě)字間產(chǎn)品 。 ★區(qū)域辦公業(yè)態(tài)以小型公司為主 ,行業(yè)主要集中為商貿(mào) \建筑工程 \培訓(xùn) \美容票務(wù)等服務(wù)類(lèi) . 辦公類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售和出租情況良好 . 辦公類(lèi)物業(yè) 項(xiàng)目 類(lèi)型 空置率 主要業(yè)態(tài)分布 福佳國(guó)際公寓 商住公寓 65% 商貿(mào)、建筑工程、培訓(xùn) 億峰現(xiàn)代城 1% 商貿(mào)、培訓(xùn)、美容 古耕 5000 40% 商貿(mào)、建筑工程房地產(chǎn)、服裝 凱倫國(guó)際 寫(xiě)字間 40% 商貿(mào)、建筑工程、房地產(chǎn) 祐瑪國(guó)際金融中心 20% 商貿(mào)、化工、軟件電子、船務(wù)票務(wù) 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 公寓類(lèi)項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為 5060平的標(biāo)準(zhǔn)間戶(hù)型 ,占到總供應(yīng)的 45%以上 。 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 引領(lǐng)區(qū)域居住向高端化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型 酒店公寓 /SOHO辦公品質(zhì) 智能 低碳 現(xiàn)代 服務(wù) 提升市場(chǎng)高度 利用板塊資源 重塑板塊價(jià)值 中國(guó)已承諾到 2023年節(jié)能減排 40%—45% 高能效、低能耗、低污染、低排放的建筑體系 整體定位 第四部分 項(xiàng)目定位 城市中心、酒店居所、智能辦公 酒店式公寓 /SOHO辦公 溢價(jià)能力強(qiáng) 價(jià)值度較高 容積率 規(guī)劃地標(biāo)高層產(chǎn)品 市場(chǎng)供應(yīng)稀缺 去化表現(xiàn)好 第四部分 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 選取交易實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 求出比準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格評(píng)估結(jié)果 ?根據(jù)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期投資租金： /平 V型開(kāi)窗，享受空氣的自然流動(dòng)，節(jié)省能源 綠色辦公樓認(rèn)證 在外部缺少綠地景觀資源的條件下 ， 注重內(nèi)置景觀規(guī)劃 強(qiáng) 化 綠 植 空 間 節(jié)省紙張 倡導(dǎo)綠色辦公 節(jié)省能源 可回收垃圾箱 減少一次性用 具的使用 SOHO辦公產(chǎn)品 第四部分 項(xiàng)目定位 推薦一： ? 采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的玻璃幕墻為主，外立面簡(jiǎn)潔、干凈，現(xiàn)代感十足。 ? 以石材為主建筑材料，穩(wěn)中大氣，顯檔次，后期易維護(hù)。 ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括公共區(qū)的日常清潔和維護(hù)，前臺(tái)咨詢(xún)、報(bào)紙和信件的派送和保安工作。 開(kāi)發(fā)匙客戶(hù)情況 外省市客戶(hù)細(xì)分 ?分布匙域 ：以開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)人群為主占40%. ?個(gè)人背景 ：主要以在外企務(wù)工人員為
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