【正文】 我們的整體方向。在現(xiàn)樓進(jìn)行入市時(shí)機(jī)? 開盤時(shí)機(jī)n 對(duì)于北方城市來說，四季較為分明，一般的銷售旺季有兩次，分別是 4月 6月和 9月 11月，也就是春秋季，而銷售最淡的季節(jié)是 12月 來年 3月，因此，最好不要在冬季開盤根據(jù)本項(xiàng)目目前進(jìn)展以及開發(fā)商的要求，建議 10月份開始認(rèn)購， 11月初正式開盤銷售。 市場(chǎng)原則216。運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等） —— 可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在 4層；216。會(huì)議中心（設(shè)置會(huì)議接待室）；216。產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位六大功能中心會(huì)議中心生活中心洗娛中心休閑中心 運(yùn)動(dòng)中心餐飲中心 產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場(chǎng)調(diào)研，建議引入 商務(wù)會(huì)所 的概念，并設(shè)置目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)：216。n住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。智能化分為 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 與 住宅智能化住宅智能化 兩部分。產(chǎn)品定位? 智能化設(shè)施n小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的 5A級(jí)智能大廈。價(jià)格定位? 價(jià)格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果項(xiàng)目自身各方面達(dá)到預(yù)期的效果，通過對(duì)項(xiàng)目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計(jì)未來整盤均價(jià)可達(dá)到 5400元，并有望達(dá)到 5600元，因此目前定價(jià) 5200元，為未來留有一定的升值空間，也為未來銷售時(shí)價(jià)格調(diào)整留有一定的余地，同時(shí)也給客戶留有一定的升值預(yù)期。外地客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力價(jià)格定位價(jià)格定位p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比分析均價(jià)都在6000元以上金馬路項(xiàng)目舊樓改造項(xiàng)目由于各個(gè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目自身的特性對(duì)價(jià)格的影響，要小于地段（金馬路）、核心區(qū)、 “舊樓改造 ”、戶型總價(jià)等因素對(duì)價(jià)格的影響。216。置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)占絕對(duì)主力；216。學(xué)歷：一般為大學(xué)216。o機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目 SWOT分析216。l 層高低，尤其在加裝了中央空調(diào)后，局部更低，建議空調(diào)出風(fēng)口盡量采用側(cè)風(fēng)，不能更改的是否可以采用室內(nèi)裝修手段從視覺上加以規(guī)避；l 高窗，影響采光，可通過室內(nèi)設(shè)計(jì)手段在一定程度上進(jìn)行規(guī)避；l 存在異型房間，可通過樣板間的設(shè)計(jì)，進(jìn)行引導(dǎo)客戶；l 中央空調(diào)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的增加，可能排除一部分客戶，為了避免客戶的大量流失，物業(yè)費(fèi)要仔細(xì)核算，盡量把這部分客戶納入本項(xiàng)目的目標(biāo)客群。 開發(fā)企業(yè)對(duì)推廣的忽略 ,圍檔已經(jīng)半年以上沒換過 ,使客戶產(chǎn)生視覺疲勞 .216。 項(xiàng)目針對(duì)低端客戶 ,定位比較準(zhǔn)確 ,客戶年齡結(jié)構(gòu)層 2040歲 .216。 售樓處裝修簡(jiǎn)單 ,基本無銷售道具 ,只有沙盤和折頁 .216。 只有少量的外商客戶用于暫時(shí)性自主。 功能分區(qū)不明顯 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 5420元 /平方米 4600元 /平方米 4900元 /平方米 低價(jià)入市2023年 7月 5500元 /平方米 4930元 /平方米 5100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 5660元 /平方米 5100元 /平方米 5200元 /平方米 持續(xù)調(diào)整p價(jià)格分析客戶構(gòu)成216。 建筑形式 :塔樓 .216。 沒有進(jìn)行客戶回訪 ,客戶來電沒有記錄 .項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)n 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000平方米三棟 ,小戶型約 300套左右 .n 項(xiàng)目因?yàn)橥茝V力度的逐漸減少 ,被周邊的項(xiàng)目所掩蓋 ,項(xiàng)目的知名度也逐漸下降 ,小戶型銷控與前期脫節(jié) ,后期銷售人員沒有客戶回訪 ,所以逐漸被客戶淡忘 ,東側(cè)的新財(cái)富中心的熱銷與本案的銷售冷淡形成鮮明的對(duì)比 ,使很多客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不信任心理造成大量客戶流失 .n 小戶型樣板間裝修遲緩 ,使小戶型遲遲不能開盤 ,造成客戶對(duì)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)疑n 該項(xiàng)目如后期不加大推廣力度和影響力將逐漸被同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所超越 .自由港自由港項(xiàng)目概述216。 沒有預(yù)熱階段 ,銷售道具缺少 ,只有沙盤和折頁 .216。216。216。 起居室與活動(dòng)廳無阻隔 ,動(dòng)靜不能分離；216。 建筑形式 :住宅高層板樓 ,公寓是塔樓 .216。 項(xiàng)目位置 :開發(fā)區(qū)金馬路中段 .216。 項(xiàng)目占地 10000平方米 ,建筑面積 38660平方米獨(dú)棟共 375套左右 .216。 銷售人員對(duì)客戶非常沒有禮貌 ,使客戶產(chǎn)生反感 .216。 項(xiàng)目高開高走使項(xiàng)目升值空間小 ,大客戶談判期過長(zhǎng) ,后期同類項(xiàng)目增多 ,使客戶選擇性更多最終導(dǎo)致流失，尾盤、價(jià)格高也是銷售速度減慢的主要因素之一216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 功能分區(qū)不夠明顯客戶構(gòu)成l 本項(xiàng)目的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購買占到 65%,外地個(gè)人購買客戶占到 21%(其中決大部分是外地投資客戶 ),外國人占 14%,可見本市城鎮(zhèn)購買客戶群為主要客戶購買力 ,外地投資客戶還喲巨大挖掘潛力l 主力客戶 :是開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店公寓多以投資型客戶為主 .客戶群本地客戶 外地客戶 外商 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 8000元 /平方 6712元 /平方米 7400元 /平方米 偏高2023年 7月 8000元 /平方米 6200元 /平方米 7100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 8000元 /平方米 6500元 /平方米 7300元 /平方米 銷控調(diào)整p價(jià)格分析銷售分析216。 開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店式公寓無對(duì)比（ 05年 9月開盤， 06年 10月入?。╉?xiàng)目推廣 訴求商務(wù)功能項(xiàng)目銷售中存在的問題216。 銷售人員對(duì)法律法規(guī)沒有進(jìn)行系統(tǒng)化培訓(xùn) ,在銷售中很多問題無法個(gè)客戶解釋 .216。 開發(fā)區(qū)第一高端酒店式公寓 ,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的吸引力很大 ,聚集了一些高端客戶 ,但是在項(xiàng)目推廣上和形象定位上都沒有完全體現(xiàn)出 SOHO的概念 .216。 屬性 :普通住宅，少量公寓 .216。 便利的交通環(huán)境 1,2,3,4,5,7路公交 .216。 陽臺(tái)。 本地區(qū)客戶占到 78%而且客戶年齡結(jié)構(gòu)層年輕化。 少量的外商客戶用于自住的只占項(xiàng)目比例的 2%。 沒有適當(dāng)?shù)耐茝V活動(dòng) .216。 項(xiàng)目位置 :黃海西路216。 交通環(huán)境 :3,4,7路公交 .216。 金馬路周邊項(xiàng)目剩余客戶216。項(xiàng)目推廣 強(qiáng)調(diào)自由自在的生活銷售中存在的問題 .216。 樣板間裝修非常粗糙 ,對(duì)外統(tǒng)一報(bào)價(jià) 800元 /平方米 ,實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)在 300元左右 .于事實(shí)不符 ,造成很大落差 .216。 戶型小單價(jià)低 ,使總價(jià)款低 ,降低了投資門檻 ,使客戶有充分的購買自由 .216。 無成熟的配套 .研究主要結(jié)論市場(chǎng)研究主要結(jié)論? 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展；? 新城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，跨海大橋的修建，將提升項(xiàng)目的價(jià)值；? 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段；? 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的沉寂后，重新起步，但發(fā)展迅速；? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，定位相近，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；? 項(xiàng)目近環(huán)境差，影響項(xiàng)目形象，遠(yuǎn)環(huán)境優(yōu)越，可望山觀海；? 項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)明顯，具備塑造高品質(zhì)樓盤的形象，但項(xiàng)目的劣勢(shì)條件將關(guān)系項(xiàng)目的成敗，需要在后期包裝推廣中發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)。l 舊樓改造，這也是本項(xiàng)目的最大劣勢(shì)之一，需要通過良好的包裝手段重新塑造項(xiàng)目良好的形象。 本項(xiàng)目威脅主要來自于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的壓力，因其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開盤或認(rèn)購，使大量客戶已經(jīng)流向競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，減小威脅的方法是多方面的，需要從施工質(zhì)量，裝修設(shè)計(jì)，裝修質(zhì)量，綜合服務(wù)水平，銷售手段和包裝推廣等多方面入手，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的高品質(zhì)形象。家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊?，兩口之家，三口小家庭為?16。職 位：個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管、專業(yè)技術(shù)人員居多；客群定位? 目標(biāo)客群主體特征購買目的及心理：216。外地客戶一般用于度假，兼顧投資，同時(shí)在大連有房子也很有面子從事行業(yè)：216。老項(xiàng)目戶型大總價(jià)高 認(rèn)購時(shí)間過長(zhǎng)，客戶流失價(jià)格定位? 本項(xiàng)目戶型面積說明：由于目前只有套內(nèi)面積，因此下表中建筑面積 1只考慮本樓層公攤