xxxx年嘉興地塊定位及前期策劃思路-wenkub
2023-03-28 15:03:42 本頁面
【正文】 市 印 象 嘉興市區(qū)每年實際的住宅需求量在 140萬方左右； 至 2023年未來每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達 158萬方左右； 2023年末 2023年末累計未開發(fā)約有 344萬平方米的建筑面積量； 從 06年第四季度起至以后一至兩年住宅在建的存量約有 200萬平米左右。 東南片區(qū) ：以南湖新區(qū)為重點，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務設施。 項目所在位置 城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析 南湖區(qū)發(fā)展方向 ： ? 以中環(huán)南路為軸線，建設公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點項目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū) 。銷售一般在 1套或 1套不到 特別是面積在 150平米以上的戶型存在滯銷嚴重現(xiàn)象 新嘉興人； 鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）； 杭州、上海自住或投資的人群。 區(qū)域樓盤整體銷售速度過慢現(xiàn)象 項目理解 優(yōu)勢 ： ? 項目屬南湖區(qū)范圍，具有潛在區(qū)位優(yōu)勢； ? 項目東面的天然水道（高橋港）、南面正對凌公塘文化主題公園綠化帶，易于提升社區(qū)環(huán)境品質(zhì)； ? 地塊表面較為平整，利于進行整體規(guī)劃； ? 近臨滬杭高速及規(guī)劃中的滬杭線磁懸浮，城際交往更趨便捷，利于區(qū)外省市人口的導入 劣勢 ： ? 目前地塊周邊相關交通、商業(yè)生活配套缺乏； ? 地塊北面集中不少動遷房（但入住人口少），其余周邊大部分為在建的新樓盤和待開發(fā)中的土地，區(qū)域缺乏必備的人氣； ? 地塊容積率偏高，對產(chǎn)品設計有一定程度的限制； ? 區(qū)域樓盤同質(zhì)化競爭激烈，未來開發(fā)量較大，對于本項目今后的開發(fā)勢必會造成目標客戶群體被分流的現(xiàn)象； 項目 SWOT分析 機會 ： ? 嘉興憑借良好的區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢近年來房地產(chǎn)得到了很好的發(fā)展。 根據(jù)我們的目標客戶群，我們將要建筑嘉興南湖新區(qū)的高檔住宅集域。 自上而下的立體綠化體系 大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設計 空中內(nèi)庭式花園 270度弧形觀景窗，景觀資源最大化。亦可去掉一個房間，增加客廳的南向采光。 項目整體定位 獨棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，也是區(qū)域中最熱銷的產(chǎn)品。通過對別墅部分的銷售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所上升。 LOFT產(chǎn)品是以年輕、高收入、文化層次高、擁有個性居住理念和品位的人群為市場定位。項目會所分為二層： 功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋牌室； 24小時超市、洗衣房、兒童活動室、 ATM機、更衣、洗浴室、美容室；中西餐廳等。 作為深具文化內(nèi)涵的公館是本案定位的最佳選擇，它不僅迎合了本案目標消費群體，也為本案勾畫了一幅名仕生活的藍圖。 根據(jù)嘉興目前銷售現(xiàn)狀分析，本項目銷售周期約 24個月 營銷推廣階段 階段推廣 第一階段： 沿河、公園的獨棟、雙拼別墅 推廣主題： 為君之路，公園為家！ 價格： 獨棟別墅： 現(xiàn) 價： 75008000元 /㎡ 本案預售： 10000元 /㎡ 雙拼別墅： 現(xiàn) 價： 7000元 /㎡ 本案預售： 8500元 /㎡ 資金投資回報： 少量資金投入，奠定社區(qū)高端品質(zhì)，提升產(chǎn)品價值、價格，快速回籠資金。投入少量資金，建設高層住宅，借別墅的高級定位和中央景觀的陪襯，快速去化、回籠資金。 經(jīng)濟效益分析 序 號 項 目及 費 用名 稱 全部產(chǎn)品綜合平均計算（元 /平米） 備 注 一 土地費用 777 130萬 /畝，用地面積 32912平米，容積率 ，地上總建筑面積 81950平米 二 前期 費 用 51 包含：公司前期費用、規(guī)劃設計費等 三 建安費 1653 包含： 土建 、水、 電 、暖 四 配套費 260 包含：供水、供電、污水管網(wǎng)、人防等 五 不可預見費 30 六 三項費用 349 管理、銷售、財務費用，按銷售單價的 6%計算 七 稅金 582 銷售單價的 10%計算 八 大修理基金 30 可最終收回 九 產(chǎn)權費用 20 十 成本合計 3752 單價 十一 建筑面積 81950 單位：平米 十二 成本小計 單位：萬元 十三 銷售均價 5816 按項目產(chǎn)品平均銷售單價計算 十四 可銷售面積 78300 單位：平米， 3000平米會所， 600平米物業(yè)配套用房 十五 銷售額 單位：萬元 十六 單位價差 2064 單位：元 /平米 十七 利潤總額 單位：萬元 注
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