xxxx年嘉興地塊定位及前期策劃思路-文庫(kù)吧資料
2025-03-13 15:03本頁(yè)面
【正文】 大化。 LOFT按照市場(chǎng)情況建議做成“精裝修”產(chǎn)品，在后 期推廣中可提升項(xiàng)目的價(jià)值及銷(xiāo)售價(jià)格。 根據(jù)我們的目標(biāo)客戶群，我們將要建筑嘉興南湖新區(qū)的高檔住宅集域。 產(chǎn)品 的塑造方向 成為撬動(dòng)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵支點(diǎn) 突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)品塑造 樹(shù)立品牌形象，建構(gòu)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 客群分析 一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的客戶來(lái)源分析： 別墅：以上海、杭州為代表的投資或自用客戶； 多層：行政機(jī)關(guān)公務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)基地高級(jí)管理人士、嘉興周 邊城市（郊縣）教育切入； 小高層、高層：新嘉興人（需長(zhǎng)期居住本市的外來(lái)就業(yè)人口） 二、高端產(chǎn)品客戶來(lái)源分析： 別墅：因居住舒適度、環(huán)境和價(jià)格因素，上海、杭州為代表購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)產(chǎn)品的人居多，一般用于投資或養(yǎng)老； 區(qū)域客源具體構(gòu)成 目標(biāo)客源構(gòu)成： 新嘉興人 60%；嘉興市區(qū)人及各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 5%；嘉興地 區(qū)其他縣市 20%；浙江其他區(qū)域 10%；外省區(qū)域 5%； 目標(biāo)客源職業(yè)構(gòu)成： 技術(shù)研究人員 35%；醫(yī)生、教師類(lèi) 20%；政府公 務(wù)員 10%；私營(yíng)業(yè)主 25%；一般職員 10% 目標(biāo)客源年齡構(gòu)成： 25歲以下 5%； 2535歲 20%； 3545歲 60%； 50 歲以上 15%； 目標(biāo)客源置業(yè)目的： 自住 90%；投資 10% 本案目標(biāo)客源具體特征描述 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，突出表現(xiàn)個(gè)人身份、實(shí)力； ? 具有一定聲望，重視人際交往，居所要求體現(xiàn)身份； ? 對(duì)居所功能要求高，追求居住舒適度； ? 對(duì)居住環(huán)境、空氣質(zhì)量等要求較高，比較注重室內(nèi)室外的綠化景觀； ? 對(duì)周邊的商業(yè)及交通設(shè)施（可達(dá)性、便利性等）要求較高； ? 工作較為繁忙，愿到就近的健身、休閑場(chǎng)所，舒緩心情、鍛煉身體； ? 對(duì)社區(qū)的治安及物業(yè)管理方面要求較高； ? 多為二次或多次置業(yè)，更多關(guān)注產(chǎn)品的附加值； 通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的研究，我們可以看到消費(fèi)群體與項(xiàng)目之間有著若干密切的關(guān)聯(lián)。 區(qū)域樓盤(pán)整體銷(xiāo)售速度過(guò)慢現(xiàn)象 項(xiàng)目理解 優(yōu)勢(shì) ： ? 項(xiàng)目屬南湖區(qū)范圍，具有潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目東面的天然水道（高橋港）、南面正對(duì)凌公塘文化主題公園綠化帶，易于提升社區(qū)環(huán)境品質(zhì)； ? 地塊表面較為平整，利于進(jìn)行整體規(guī)劃； ? 近臨滬杭高速及規(guī)劃中的滬杭線磁懸浮，城際交往更趨便捷，利于區(qū)外省市人口的導(dǎo)入 劣勢(shì) ： ? 目前地塊周邊相關(guān)交通、商業(yè)生活配套缺乏； ? 地塊北面集中不少動(dòng)遷房（但入住人口少），其余周邊大部分為在建的新樓盤(pán)和待開(kāi)發(fā)中的土地，區(qū)域缺乏必備的人氣； ? 地塊容積率偏高，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定程度的限制； ? 區(qū)域樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)開(kāi)發(fā)量較大，對(duì)于本項(xiàng)目今后的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)造成目標(biāo)客戶群體被分流的現(xiàn)象； 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) ： ? 嘉興憑借良好的區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)近年來(lái)房地產(chǎn)得到了很好的發(fā)展。 ?縱觀任何一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)化過(guò)程，小高層、高層都將是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展主方向 ?本案所在區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)密集區(qū)，供應(yīng)量巨大，目前及未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈 ?與其他項(xiàng)目相比 ,本項(xiàng)目規(guī)模不占優(yōu)勢(shì) ,容積率相對(duì)最高 .這對(duì)塑造區(qū)域內(nèi)易于接受的”常規(guī)產(chǎn)品”帶來(lái)很大的難度 市場(chǎng) 思考 啟示 城市“滬嘉 1小時(shí)生活圈”效應(yīng)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市場(chǎng)格局將轉(zhuǎn)變成供略大于求的態(tài)勢(shì) 區(qū)域聯(lián)排多層產(chǎn)品熱銷(xiāo)，小高層高層產(chǎn)品抗性大 區(qū)域剩余案量和潛在樓盤(pán)體量過(guò)大，未來(lái)面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 房地產(chǎn)大市良好，但區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售速度過(guò)慢，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈。銷(xiāo)售一般在 1套或 1套不到 特別是面積在 150平米以上的戶型存在滯銷(xiāo)嚴(yán)重現(xiàn)象 新嘉興人； 鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）； 杭州、上海自住或投資的人群。 南湖區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱 ： ? 中國(guó)金三角 項(xiàng)目所在位置 城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析 南湖區(qū)發(fā)展方向 ： ? 以中環(huán)南路為軸線，建設(shè)公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點(diǎn)項(xiàng)目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū) 。 北片區(qū) ： 以居住、工業(yè)和物流業(yè)為主。 東南片區(qū) ：以南湖新區(qū)為重點(diǎn)，主要布置居住和城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施。但房地產(chǎn)開(kāi)
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