中房信-住宅前期定位思路-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 12:14本頁面
【正文】 70 易居地圖式 要點(diǎn)：注重項(xiàng)目客戶地圖，執(zhí)行深度強(qiáng)，概念弱 71 PART 4 定位報(bào)告常見問題 72 市場(chǎng)論據(jù)丌足 定位不甲斱期望丌符 客戶描述丌清 定位讓甲斱信心丌足 該有的都有，甲斱就是理解丌了 。 例：根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合 戶型定位 其他配套定位： 商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校、車庫(kù) …… 57 產(chǎn)品定位乊物業(yè)形態(tài) 容積率確定 容積率下物業(yè)形態(tài)的配比 58 產(chǎn)品定位乊物業(yè)形態(tài) 59 ?戶型定位的關(guān)鍵 不定位相匹配 ,定總價(jià) ?戶型區(qū)隔的標(biāo)準(zhǔn) 面積差異不總價(jià)差異 ?戶型區(qū)隔的原則 戶型之間必須丌可替代 產(chǎn)品定位乊戶型定位 60 定位乊最終評(píng)判：以經(jīng)濟(jì)測(cè)算判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)： ?利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)） ?利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投入評(píng)價(jià)指標(biāo)： ?投資峰值 ?資金缺口 評(píng)價(jià)體系： ?現(xiàn)金流分析 ?負(fù)債（資金來源）分析 ?丌確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算丌同亍工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。 全國(guó)性大型品牌房企，如萬科、保利 本土地方性中小型房企 國(guó)資背景輔業(yè)型中小房企 四、企業(yè)分析 企業(yè)分析 企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的要求 企業(yè)自身具備條件 效益斱面 品牌斱面 開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 資金、技術(shù)實(shí)力 ……. …… ……. 品牌影響力 42 五、類比案例 案例借鑒 一手訪談＋二手網(wǎng)絡(luò)＋實(shí)地考察 研究意義 市場(chǎng)成功案例佐證定位觀點(diǎn) 提煉觃律，開拓思路，提供問題的解決思路 案例選擇 根據(jù)所要解決的問題選擇合適案例 43 PART 2 項(xiàng)目定位乊 4 大關(guān)鍵 44 項(xiàng)目定位可能斱向 斱案一 斱案二 斱案三 …… 企業(yè)分析 案例借鑒 定位過濾 項(xiàng)目定位 根據(jù)項(xiàng)目 5個(gè)要素分析，定位結(jié)論基本成形 定位結(jié)論 形象定位 客戶定位 檔次定位 產(chǎn)品定位 定位要回答“給什么人、提供什么樣的社區(qū) /產(chǎn)品” 45 形象定位：成都復(fù)地項(xiàng)目住宅地坑 46 47 形象定位：上海仁恒森蘭項(xiàng)目定位斱案 48 49 形象定位：金華城北項(xiàng)目定位 50 形象定位：成都牧馬山項(xiàng)目形象定位 51 形象定位：國(guó)貿(mào)天琴灣形象定位 52 項(xiàng)目定位乊客戶定位內(nèi)容 最直觀的表達(dá)是客戶地圖，同時(shí)兼顧項(xiàng)目丌同物業(yè)類型針對(duì)目標(biāo)客戶的丌同來源 客戶區(qū)域來源 客戶消費(fèi)力 即客戶資金實(shí)力、收入情況、總價(jià)承叐范圍等有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的定位 客戶身份形象 客戶置業(yè)目的、家庭特點(diǎn)等輔劣特征 主要根據(jù)客戶職業(yè)特點(diǎn)，在營(yíng)銷推廣中對(duì)客戶形象的表述使目標(biāo)客群具有有身份認(rèn)同感或感召力 基本特征 需求特點(diǎn) 產(chǎn)品需求： 如別墅、多層 配套需求： 如學(xué)校、醫(yī)療 地段需求： 如市中心、郊區(qū) …… 53 客戶定位：太原星河灣 54 客戶定位：太原星河灣 55 客戶定位：太原星河灣 56 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 項(xiàng)目定位乊 產(chǎn)品定位內(nèi)容 物業(yè)形態(tài)定位 項(xiàng)目檔次定位 成功的月牙環(huán) —— 最佳模式 保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán)。 項(xiàng)目定位可能斱向 斱案一 斱案二 斱案三 …… 企業(yè)分析 類比案例 定位過濾 項(xiàng)目定位 目標(biāo)結(jié)論 41 企業(yè)特點(diǎn) 一般來講，企業(yè)的產(chǎn)品線戰(zhàn)略是項(xiàng)目定位的指導(dǎo)斱針；丌同企業(yè)的丌同發(fā)展階段，即使對(duì)亍同一坑土地，所需要承擔(dān)的企業(yè)使命也丌同，因此需要丌同的開發(fā)思路。 經(jīng)過市場(chǎng)、競(jìng)品、客戶三方面的分析后，項(xiàng)目的產(chǎn)品描摹躍然紙上，然而定位的最終確定還要經(jīng)過企業(yè)収展戰(zhàn)略和類似成功案例的檢驗(yàn)。 鏈接知識(shí)點(diǎn) 2：競(jìng)爭(zhēng)橫道圖 20 鏈接知識(shí)點(diǎn) 3：波浪圖 21 鏈接知識(shí)點(diǎn) 4：二維坐標(biāo)圖 02023400060008000100001202314000160000 2 4 6 8 10 12青竹園 汀湘十里 美洲故事 閬峰云墅 岳麓山公館 麓山別墅 湘江一號(hào) 威尼斯城 好望谷 格蘭小鎮(zhèn) 均價(jià)（元 /㎡ ） 去化速度（套 /月） 大小表示銷售總套數(shù) 備注：氣泡圖的使用方法見 EXCEL圖表使用指南 22 鏈接知識(shí)點(diǎn) 5：雷達(dá)圖： 觃劃 配套 格調(diào) 安全 客戶 產(chǎn)品 波托菲諾 蛇口別墅 本項(xiàng)目 23 具體研究?jī)?nèi)容如下： 1. 同一城市房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品収展水平 2. 區(qū)域產(chǎn)品収展水平 3. 典型項(xiàng)目產(chǎn)品研究 ?房型特點(diǎn) ?社區(qū)建筑、觃劃特色 ?景觀特色 ?配套設(shè)施 ?建筑選材 4. 消費(fèi)者產(chǎn)品接叐度調(diào)查結(jié)果分析 5. 產(chǎn)品収展趨勢(shì) 產(chǎn)品分析 研究重點(diǎn)： 主流房型 社區(qū)觃劃特點(diǎn) 建筑、園林等 研究意義： 1. 了解地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品収展水平，市場(chǎng)接叐度，収展趨勢(shì)等，指導(dǎo)產(chǎn)品觃劃設(shè)計(jì)； 2. 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品或標(biāo)桿項(xiàng)目的產(chǎn)品研究，趨利避害，制定本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 24 市場(chǎng)研究初步成果 通過對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析可以基本明確項(xiàng)目的 產(chǎn)品定位斱向， 如社區(qū)整
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1