【正文】 項(xiàng)目數(shù)量 40 56 16 66 面積 5421500 3961445 541000 4502445 套數(shù) 40378 36126 4500 40626 均價(jià) 8826 8103 8292 8126 戶均面積 134 110 120 111 ?年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增長，新增供應(yīng)量與 2023年銷售量基本持平，超過 2023年銷售量 100萬平，預(yù)示 2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求仍將處于一個(gè)較為平衡的狀態(tài)。 ? 從商品住宅的交易情況來看 ， 僅有甘井子區(qū)成交面積保持正增長 ， 成交面積的比重占到全市總量的 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)： 商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房價(jià)格持續(xù)上漲。 ?按照 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，大連房地產(chǎn)市場(chǎng) 處于高速發(fā)展階段 。 近年大連 GDP快速增長，城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ) ?大連市人均 GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過 12%，而且增速不斷加快。 項(xiàng)目界定 ? 項(xiàng)目資源與條件： 臨近規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、體育館、城市公園 強(qiáng)勢(shì)外部規(guī)劃配套資源 占地約 77000平米，建筑面積約 11萬平米 中小規(guī)模 位于當(dāng)?shù)刂_發(fā)商億達(dá) 60萬大規(guī)模高檔住宅項(xiàng)目 毗鄰大規(guī)模高檔住宅 ? 區(qū)域特征： 規(guī)劃中的城市副中心和機(jī)場(chǎng)門戶區(qū) 規(guī)劃起點(diǎn)高 甘井子區(qū)政府搬入 政府搬遷 與中心城聯(lián)系緊密，通達(dá)性好 交通利好 具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，毗鄰品牌大盤的中小規(guī)模住宅開發(fā) 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目距城市中心區(qū)解放廣場(chǎng)距離約為 7公里，通達(dá)性較高，但區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá) 星海區(qū) 解放廣場(chǎng) 旅順中路 旅順北路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 大連機(jī)場(chǎng) 直線距離為 km 經(jīng)華北路車程約為 25 min 經(jīng)西部大通道車程約為 25 min 解放廣場(chǎng) 中心區(qū) 高新區(qū) 華南區(qū) 泉水區(qū) 東部沿海區(qū) ?項(xiàng)目距市中心解放廣場(chǎng)直線距離約 里； ?項(xiàng)目通達(dá)性較高： 有兩條城市主干道 ——西部大通道和華北路到達(dá)地塊，車行時(shí)間 25分鐘；自錦繡小區(qū)經(jīng)辛寨子全長 20公里打通整個(gè)新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期年內(nèi)竣工； ?區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá)： 目前只有 70 71532三路公交車連接地塊與市內(nèi)，地塊至最近的站點(diǎn)步行需要十分鐘以上；新星綠城項(xiàng)目開通有通向泉水方向的班車； 明珠路 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]GW33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目顧問工作階段劃分 2023/06/15 2023/06/19 工作 成果 ?大連及機(jī)場(chǎng)新區(qū)市場(chǎng)背景研究 ?西山區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?西南區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?華南泉水區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項(xiàng)目背景資料研究 ?機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 ?區(qū)域競爭研究 ?區(qū)域產(chǎn)品研究 ?區(qū)域客戶研究 ?類似相關(guān)案例借鑒 第二階段（中期） 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 ?區(qū)域市場(chǎng)情況 ?區(qū)域客戶分析 5個(gè)工作日 21個(gè)日歷天 2023/07/11 14個(gè)日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告 2023/07/24 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)跑道南側(cè)，臨近旅順北路與西部大通道，周邊為規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、甘井子區(qū)政府與城市級(jí)公共配套，毗鄰億達(dá)大規(guī)模項(xiàng)目 城市設(shè)施： 體育館、圖書檔案館等 城市公園 億達(dá) 〃 第五郡 空港商務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目地塊 旅順北路 機(jī)場(chǎng)航站樓 政府大樓 1200米 項(xiàng)目北距 周水子國際機(jī) 場(chǎng)約 1200米 ，距離 旅順 北路約 800米； 項(xiàng)目南臨規(guī)劃中的 城市 設(shè)施 ，包括體育館、圖 書檔案館、城市公園等； 城市公園目前已完成植被 披蓋； 項(xiàng)目東邊是規(guī)劃中的 空港 商務(wù)區(qū) ，由大連大商集團(tuán) 建設(shè)， 西部大通道 業(yè)已建 成通車； 項(xiàng)目西側(cè)是早期建成的居 民樓，入住時(shí)間已久，建 筑形式已經(jīng)落伍； 項(xiàng)目西南近鄰 億達(dá)集團(tuán)第 五郡 ，規(guī)劃中的 甘井子區(qū) 政府 即在第五郡項(xiàng)目中間； 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商概況、目標(biāo)以及項(xiàng)目背景 ? 大連恒德房屋開發(fā)有限公司，為大連金廣旗下公司與大連大力合資公司 ? 大連金廣集團(tuán)為以建筑施工為主業(yè)本地知名公司 ?開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，曾運(yùn)作總面積 8萬平米未來星城項(xiàng)目 ? 資金可保證項(xiàng)目正常開發(fā) ? 項(xiàng)目銷售速度正常的快，不想戰(zhàn)略性的等； ? 初次開發(fā)，經(jīng)濟(jì)目標(biāo)很重要，占很大一部分，社會(huì)目標(biāo)要兼顧； ? 利潤目標(biāo)，暫時(shí)沒有具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)； ? 基于競爭對(duì)手第五郡形成差異化競爭優(yōu)勢(shì) ? 在大連可類比的樓盤中要做出好； ?開發(fā)商概況 ?客戶要求 世聯(lián)目標(biāo)理解 ： 一、正?？斓匿N售速度，順利的市場(chǎng)消化 二、在保證項(xiàng)目成功基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機(jī)會(huì) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年人均 GDP達(dá)到 42579元（折合 5453美元），同比增長率為 10%。 大連歷年 GDP及增長率 010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P ( 元) 人均可支配收入( 元)人均G D P 增長率 人均可支配收入增長率大連歷年人均 GDP及可支配收入 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于受到 0 05年土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房價(jià)迅速竄升。 ? 中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到 10%， 城市中心區(qū)可開發(fā)用地少 。 ?上市時(shí)間大多滯后， 2023年 10月份和 2023年 6月份將會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)高峰， 2023年 —— 2023年市場(chǎng)競爭將會(huì)隨著供應(yīng)量的逐步釋放而競爭加劇。 ?近年來 ， 隨著單價(jià)的上升 ， 商品房套均面積持續(xù)下降 ， 表明在購買能力未有顯著增強(qiáng)的情況下 ， 消費(fèi)者被迫通過適當(dāng)壓縮購買面積來承受高單價(jià) ， 或者外溢 ， 到其他區(qū)域選擇可接受的產(chǎn)品 。 ?大連提出了 “大大連” 發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模、提升城市綜合功能、 營造更好的城市環(huán)境 ，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境。全國宜居城市評(píng)比中，大連名列榜首，引來大批外地人到大連買房 。 02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %商品房均價(jià) 人均可支配收入房價(jià)增長率 人均可支配收入增長率但從消費(fèi)者購買力來看，房價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)大于人均可支配收入上升幅度，大連房價(jià)收入比已超過北京、廣州一線城市，市民購房壓力巨大 發(fā)展中國家房價(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 房價(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價(jià)收入比偏低，房價(jià)片低，需求增加 房價(jià)收入比偏高，房價(jià)偏高，需求減少 房價(jià)收入比 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求 大連房價(jià)收入比 房價(jià)收入比 城 市 深圳 上海 北京 廣州 青島 房價(jià)收入比 大連 杭州 南京 合肥 .南昌 20232023年大連人均支配收入與房價(jià) 2023年，我國最具有影響力的大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價(jià)排名，大連房價(jià)排 １ 3位 2023年 1季度，全國 70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，大連的漲幅達(dá)到 % 一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比在 間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價(jià)收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價(jià)收入比合理范圍為 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 甘井子區(qū)，城市北拓的第一承接區(qū)域。 分區(qū)域住宅市場(chǎng) 2023年供應(yīng)走勢(shì)分析 1 北部區(qū) ： 以 50006500元 /平方米中低價(jià)區(qū)項(xiàng)目為主，產(chǎn)品力及區(qū)域競爭力較弱。 西北區(qū)： 億達(dá)第五郡高調(diào)開啟旅順北路區(qū)域市場(chǎng)，價(jià)格預(yù)期較高。大連明珠、一品星海、金?；▓@是典型代表。 西部區(qū)域和北部區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 中心區(qū) 東海區(qū) 東南 區(qū) 星海核 心區(qū) 泛星海 軟件園高新園 旅順南 路 西部區(qū) 西北區(qū) 中北區(qū) 北部區(qū) 項(xiàng)目數(shù)量 6 2 2 5 7 6 3 10 5 3 7 面積 383300 158000 143450 511683 390174 395838 314000 441000 274000 220230 730000 套數(shù) 3178 1608 1178 2835 3942 3752 2652 4623 2932 2100 7326 均價(jià) 9500 9000 7500 13000 9000 8000 7500 7000 5500 6800 5800 戶均面積 120 98 122 180 99 105 118 93 105 產(chǎn)品類型 高層 高層 / 別墅 別墅 / 多層 / 小高層 /高層 高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 別墅 / 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 多層 / 小高層 /高層 多層 / 小高層 /高層 主力戶型 80120 ㎡ 80100 ㎡ /200 ㎡ 100㎡ /200㎡ 160 250㎡ 130 150㎡ 80100 ㎡ 80100 ㎡ /200 ㎡ 100㎡ 85100 ㎡ 60100 ㎡ 5090 ㎡ 分區(qū)域住宅市場(chǎng) 2023年供應(yīng)走勢(shì)分析 2 市內(nèi)各區(qū)域全年新增供應(yīng)走勢(shì)預(yù)計(jì) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 182。 泉水板塊是距離城市核心區(qū)最遠(yuǎn)的外溢板塊，城市公共交通欠發(fā)達(dá)，區(qū)域配套以居住生活配套為主，處于建設(shè)起步階段 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號(hào)線 泉水板塊的通達(dá)性一般 ：城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線 距離大約為 12公里 ；城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要 依靠華東路、華北路、東快路、輕軌，車行時(shí)間 超過半個(gè) 小時(shí)； 開往泉水方向的公交主要包括： 1路、 1路加車、 8路、 303路加車、 515路加 車、泉水小區(qū) 長興市場(chǎng)等 8趟班車等； 并有輕軌 3號(hào)線到達(dá)，可以順利到達(dá)大 連各主要區(qū)域； 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學(xué)校 泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座 規(guī)劃利好 泉水新區(qū)作為大連重點(diǎn)建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級(jí)道路 4號(hào)路開始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本地客戶為主，中心城客戶主要來自西崗區(qū)，一次、二次置業(yè)比例相當(dāng) 80%本地高端客戶，典型客戶如石化、大廠，自住為主 地緣性客戶為主， 80%為本地人，50%60%為首次置業(yè)，年輕人為主，在本地工作居多，被較低價(jià)格、距離工作地點(diǎn)近和周邊配套吸引 地緣性客戶為主，職業(yè)比較復(fù)雜， 90%以上為自住， 銷售 一期均價(jià) 4700元 /平米，二期均價(jià)58006500元 /平米，大面積戶型較多，大面積三居銷售困難，目前銷售率 70% 首期，多層 5400元 /平米，小高層 4900元 /平米；目前，新推精裝修高層 6300元 /平米，別墅定價(jià) 1萬元以上； 100平米以下兩居銷售快速