【正文】 受價格： 70008000元 /平方米左右 ?產(chǎn)品要求：品質(zhì)和距離軟件園近 ?追求個性化生活， 喜歡捕捉市場潮流元素 。認(rèn)為此項目的“ smart”元素就是為我量身定做的，非常喜歡開放式廚房的 58平方米的戶型，認(rèn)為可以有一個空間留給朋友。 單價雖然不低，但是我也不需要特別大的戶型，總價也是可以承受的 ；通過開發(fā)商宣傳的來看，這個樓盤吸引的人應(yīng)該是一個層次水平的，大家追求的屬性是一致的， 對于生活的要求和品味接近 ，這樣整個小區(qū)就有了這樣一種氛圍，外界也會對于此有一個認(rèn)識，個人生活的品位和外界的氣氛可以結(jié)合的很好； 高新小白領(lǐng) 關(guān)鍵詞：總價控制、品味 追求、工作便利性 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 綜上所述，各板塊成熟度不同，并依托不同的區(qū)域價值對不同類別客戶形成吸引，機場新區(qū)板塊價值尚未完全釋放 A 西山板塊 7500元 /平米 依托良好的山水資源，以及品牌開發(fā)商萬科的進(jìn)入，成為吸引城市中心區(qū)中產(chǎn)核心競爭力 高起高走，價格拉升迅速 有“升級”為資源型城市高端板塊的趨勢 B 泛高新板塊 6500元 /平米 高校、產(chǎn)業(yè)聚集及西部海景資源構(gòu)成了該板塊的主要資源，本區(qū)域產(chǎn)業(yè)及高校人口形成有力支撐，主要吸引城市南部中高端人群 不溫不火，隨大盤穩(wěn)步走高 C 華南板塊 60006500 元 /平米 城市北拓首要承接區(qū)，同中心城距離較近，大連中低住宅的主要供應(yīng)區(qū)域，以地緣性客戶和北部城區(qū)客戶為主 條件好但起勢低，價格拉升緩慢 D 機場新區(qū) 5600元 /平米 規(guī)劃利好尚未充分釋放，區(qū)域居住氛圍不濃厚，目前仍以地域客戶為主，低價吸引城市工薪階層和年輕客層 E 泉水板塊 45005000 元 /平米 政府限價房和經(jīng)濟(jì)試用房的主要供應(yīng)區(qū)域，目前客戶以周邊村鎮(zhèn)客戶、拆遷客戶以及被動郊區(qū)化城市人群為主 起勢低，低端認(rèn)知已經(jīng)成型，價格突破艱難 政府集中供地 地價迅速上漲 開發(fā)放量 區(qū)域高價不斷刷新 區(qū)域逐漸成熟 客戶認(rèn)知定型 城市新興板塊發(fā)展階段示意 機場 西山 泛高新 華南 泉水 ? 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目機會分析 182。 城市外溢板塊研究 182。 機場新區(qū)區(qū)域價值研究 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 機場新區(qū)目前處于市政基礎(chǔ)配套建設(shè)起步階段，存在少數(shù)房地產(chǎn)項目，低密高綠的宜居區(qū)域面貌已初現(xiàn) 道路建設(shè) ：區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)初步形成，自錦繡小區(qū)經(jīng)小辛寨子全長 20公里、打通整個機場新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期工程也將于年內(nèi)竣工 城市綠化 ：占地 15公頃的森林公園樹木栽植工作已完成，共栽植各類樹木 4066株 機場新區(qū)實景圖 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 機場周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀均以中小制造業(yè)企業(yè)為主，存在少量高附加值企業(yè)，非依托機場經(jīng)濟(jì)，并未形成產(chǎn)業(yè)聚集 旅順北路 松下汽車電子 大連百利天華制藥 礎(chǔ)明食品加工 榮升鋼構(gòu)彩板 景龍玻璃鋼廠 虹木制品廠 大連新天福廚 一和鋼門銅塑窗 東泰鍋爐 華商玻璃鋼 張前路 中大制冷 諾真大連服裝有限公司 大連金澤泡沫塑料 布萊特外語學(xué)校 旅順北部中小企業(yè) 旅順北部知名企業(yè) 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域人口以地緣性居民為主，存在少量機場高端人群，距十一五規(guī)劃（至 2023年）人口 13萬，尚有約８萬空缺 機場新區(qū) 總?cè)藬?shù)約 5萬人 類別 總數(shù)（萬人） 群體特征 辛寨子街道 由原來的村民集體轉(zhuǎn)化為城市戶口而來，現(xiàn)從事職業(yè)多為做小生意、周邊工廠工作，支付能力有限 機場前街道 人員構(gòu)成復(fù)雜，既有早期城市外溢人口，也有當(dāng)?shù)鼐用?，整體收入水平略高于辛寨子但整體水平不高 機場新區(qū)可見人群 產(chǎn)業(yè)人口 類別 人數(shù) 群體特征 機場工作人員 3000多人 區(qū)域內(nèi)高端人群，積聚效應(yīng)明顯，年齡 254０歲之間，具有較高的支付力，注重生活品質(zhì)，易攀比 旅順北路沿線產(chǎn)業(yè)人口 5000多人 從事低附加值產(chǎn)業(yè)，少量較好收益企業(yè)，收入水平不高且人員來源區(qū)域復(fù)雜 居住人口 新星綠城 居住人口 5000左右 前期以地緣性居民為主，新一期城市外溢人口逐步增多 駐扎空軍居住人口 不詳 具體人數(shù)不詳，收入及福利水平較高，有部隊提供福利房，且品質(zhì)不低，外購住房量較少 機場新區(qū)規(guī)劃 總居住人口 13 萬 ，需要吸引 8萬人 進(jìn)入機場 新區(qū)居住工作； 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值 ?依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū) ?政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心 ，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施 政務(wù)新區(qū) 城市副中心 ?城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 ?大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口 ?疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展 ?是指由于航空運輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 ?臨空經(jīng)濟(jì)形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切 ?臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟(jì)核心 機場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū) 項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？ Airport Economic Zone SUBCBD 區(qū)域發(fā)展的增長級 New Government district 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 機場新區(qū)為大連高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新區(qū)，城市功能布局重點結(jié)合政府新址確定 高起點規(guī)劃 大連副中心面積中等，規(guī)劃完整的綜合新區(qū) 高端功能定位： 產(chǎn)業(yè)區(qū)定位：高附加值信息產(chǎn)業(yè)與臨空物流 居住區(qū)定位：靠近山體南側(cè)住宅為一類居住區(qū)，其余均為二類住宅 商務(wù)辦公定位：金融、空港特色商務(wù)辦公 公共設(shè)施：城市級體育館、公園、文化館 商業(yè)定位：大型集中商業(yè)Shoppingmall 政府 服務(wù)外包基地 景觀大道 體育館 公園 商務(wù)區(qū) 居住區(qū)級公共設(shè)施用地： 一處位于產(chǎn)業(yè)中心；一處結(jié)合新星綠城； 一處位于政府東側(cè) 城市級公共設(shè)施用地： 醫(yī)療衛(wèi)生用地： 新區(qū)政府東側(cè)用地 規(guī)劃一所綜合醫(yī)院 文化體育用地： 政府廣場東西兩側(cè)規(guī)劃 圖書館和美術(shù)館各一處 居住用地： 結(jié)合區(qū)政府新址 在周邊開發(fā) 精品居住區(qū) 資料來源：大連市規(guī)劃局 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 在政府的大力支持下，根據(jù)新區(qū)重大設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，新區(qū)城市面貌將在未來 5年時間內(nèi)初步形成 路網(wǎng)建設(shè) 初步形成，政府與開發(fā)商共同建設(shè) 政府工程 已準(zhǔn)備動工， 近期１－２年建設(shè) ，紀(jì)檢法遷入 機場新區(qū)建設(shè)進(jìn)度 城市公園 ?種植已完成，園區(qū)小品尚未建成 體育館及文化設(shè)施 ?近期建設(shè) ，但無明確啟動時間 景觀大道 ?西部大通道同機場連接的北部地段，規(guī)劃寬 120米， 80米綠化帶的景觀大道，預(yù)計４－５年 居住 ?第五郡等高端房地產(chǎn)項目相繼入市 產(chǎn)業(yè)－物流港 ／外包服務(wù)基地 物流園依托現(xiàn)有物流基礎(chǔ)進(jìn)行建設(shè)，外包服務(wù)基地項目已報批，預(yù)計 5年 后初步形成規(guī)模 商務(wù)辦公／商業(yè) ?擬引進(jìn)高端商務(wù)辦公， shoppingmall與區(qū)域發(fā)展成熟度關(guān)系密切 資料來源：大連甘井子區(qū)規(guī)劃局 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 同時，機場新區(qū)規(guī)劃的利好已在政府與市民中形成普遍認(rèn)知，偏遠(yuǎn)荒涼的郊區(qū)概念逐漸被取代 男， 25歲，商務(wù)學(xué)校剛畢業(yè)學(xué)生 準(zhǔn)備在這買房子，但是覺得現(xiàn)在已經(jīng)晚了，區(qū)域已經(jīng)明顯發(fā)展起來了， 房價也漲的很快 ，如果早 2年買就好了 區(qū)政府搬進(jìn)去，對于百姓影響也許不是很大，但是 隨著政府的進(jìn)入，將會帶動周邊配套發(fā)展 ，現(xiàn)在公園已經(jīng)建起來了，馬上要建一個體育館。周邊還規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)，聽說引進(jìn)一些高端的信息產(chǎn)業(yè)，將來發(fā)展趨勢有可能像軟件園一樣 ，那時候房子就更貴了 女， 20歲左右 空姐 本地人， 這兩年明顯感到市區(qū)的人到周邊區(qū)域買房 ，有一些賣了市區(qū)老房子，再到周邊買新的項目。自己感覺現(xiàn)在變化還是很明顯的，先是新星綠城在這項目開發(fā)，然后政府又是修路又是綠化，政府也馬上就要搬進(jìn)來了，而且這挨著機場，現(xiàn)在機場員都愿意住在周邊，但是目前沒有什么好項目，好多去西山買房子的，我感覺將來這個區(qū)域會發(fā)展的很好，意向嗎， 應(yīng)該是很現(xiàn)代、具有國際色彩，因為要和機場融合 機場新區(qū)為規(guī)劃城市新興副中心，規(guī)劃面積 方公里， 未來發(fā)展前景會很好 。西部大通道北部連接機場路段改造成寬 120米， 80米綠化帶的景觀大道。西部大通道北端兩側(cè)為規(guī)劃高檔商務(wù)辦公區(qū)，主要企業(yè)類型為 空港商務(wù)特色企業(yè) 。政府行政辦公區(qū)，規(guī)劃近 2年內(nèi)啟動，因為政策影響擱臵。紀(jì)檢法也將搬入。機場新區(qū)西北地區(qū)規(guī)劃物流園，機場工業(yè)區(qū)規(guī)劃以信息技術(shù)為主的高附加值、無污染企業(yè)， 機場新區(qū)土地價格上升快速，土地大規(guī)模出讓在近 2年，開始 30，現(xiàn)在 40萬 —————— 甘井子區(qū)規(guī)劃局劉科長 機場新區(qū)未來發(fā)展前景會很好 ， 以前機場新區(qū)區(qū)域認(rèn)知較低， 都是一些 外來人口居住 ， 現(xiàn)在已經(jīng)城市承接城市中心區(qū)人口疏散的主要區(qū)域 。 泉水區(qū) 是不僅承擔(dān)人口外移，還有 政府安臵拆遷人口主要區(qū)域 ，有一些限價房，區(qū)域認(rèn)知就是這樣的。機場新區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)主要依托原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，無法對區(qū)域發(fā)展形成促進(jìn)和支撐，更多是城市副中心 —————— 大連市土地交易中心孫科長 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值 ?依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū) ?政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心 ，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施 政務(wù)新區(qū) 城市副中心 ?城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 ?大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口 ?疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展 ?是指由于航空運輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域 ?臨空經(jīng)濟(jì)形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達(dá)程度關(guān)系密切 ?臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟(jì)核心 機場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū) 項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？ Airport Economic Zone SUBCBD 區(qū)域發(fā)展的增長級 New Government district 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進(jìn)”的發(fā)展方向 “按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團(tuán)式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 ” ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右。 新市區(qū)：由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在 70平方公里擴(kuò)大到 500平方公里左右。 三個衛(wèi)星城：面向城鄉(xiāng)，通過“雙向吸納，接受城市產(chǎn)業(yè)輻射、轉(zhuǎn)移和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，城市用地由現(xiàn)在的 200平方公里 “大大連”的構(gòu)想最早在 2023年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 從城市化發(fā)展進(jìn)程來看，處于原主城區(qū)延伸帶的城市副中心發(fā)展進(jìn)程將優(yōu)于“大大連規(guī)劃”其他區(qū)域 城市中心區(qū)建設(shè)時代 新城建設(shè)時代 衛(wèi)星城發(fā)展時代 ?建設(shè)周期上世紀(jì) 90年代 2023 ?青泥洼橋 — 港灣廣場市級中心包括人民路商務(wù)區(qū)、中山廣場金融區(qū)、天津街商業(yè)區(qū)、青泥洼橋商業(yè)區(qū)和東港商務(wù)區(qū) ； ?星海灣 — 西安路市級中心包括星海灣會展、旅游和金融期貨交易中心，西安路商貿(mào)、娛樂、購物和信息中心 ?建設(shè)周期 2023至今； ?城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外轉(zhuǎn)移； 中心城外溢時期 ?加工制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，未來新區(qū)居住區(qū)建設(shè)將成為重點 ?老城區(qū)將會逐漸以保護(hù)為主、開發(fā)建設(shè)為輔； 青泥洼 星海灣 西安路 中心城 機場 泉水 馬欄