xxxx年世聯(lián)青島嶗山項(xiàng)目發(fā)展策略與物業(yè)發(fā)展建議-資料下載頁(yè)
2025-01-20 21:49本頁(yè)面
【正文】 北向幾乎全部是玻璃窗戶，將山景和海景挖掘到極致！ 92 戶型設(shè)計(jì) —— 香港半山 Tregunter Tower ?可觀景部分全部處理為落地窗，不設(shè)隔墻，最大化利用山景海景。 ?南向客廳設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)， 300度以上觀景， 將維多利亞港的景色發(fā)揮到極致 ?東西向 多處設(shè)置凸窗，將山景發(fā)揮到極致 南 93 北京棕櫚泉國(guó)際公寓 最大化利用朝陽(yáng)公園景觀 最大化利用內(nèi)部園林景觀 94 景觀效果 南向觀海景和園林景觀 北向觀山景 95 觀景電梯 96 設(shè)置部分越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品 ?高層頂層設(shè)置越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì) ?越層客廳挑空，成為空中別墅。 97 高層建筑風(fēng)格 選取原則 ?與園林風(fēng)格相融合 ?與樓盤(pán)檔次、客戶群文化價(jià)值取向相符 ?突出的建筑形象，具備較強(qiáng)的昭示性 ?配合園林景觀，外立面適度創(chuàng)新 ?建筑風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代都市感 ， 簡(jiǎn)約 、明快 ， 既符合 “ 山地景觀 ” 的主題 ，也能具備一定的生活氛圍 98 通過(guò)增加線條或采用弧形陽(yáng)臺(tái)與窗臺(tái)豐富立面，景觀價(jià)值最大化利用 99 外立面材料建議在低處使用少量石材，保持高檔形象，高處使用面磚，節(jié)省成本 石材 面磚 100 屋頂設(shè)計(jì) ?商品房部分 ， 高層建筑屋頂造型統(tǒng)一 ， 突出整體形象； ?與東面安置房形成本質(zhì)的區(qū)別 。 101 洋房立面風(fēng)格建議 ?現(xiàn)代風(fēng)格，融入園林景觀，建筑成為園林景觀的一部分。 ?整體風(fēng)格與高層風(fēng)格保持一致，以淺色調(diào)為主 102 洋房戶型特色 ?保證基本的居住尺度，滿足基本的豪宅居住品質(zhì) ?戶型面積保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的下限水平，保證穩(wěn)妥開(kāi)發(fā) ? 以細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)引領(lǐng)高端市場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 103 洋房大開(kāi)間、短進(jìn)深 短進(jìn)深、大面寬，實(shí)現(xiàn)最大化景觀面，實(shí)現(xiàn)園林景觀最大化利用。 戶型方正，南北通透。 104 大露臺(tái)、落地窗 園林價(jià)值的極度挖掘 起居室采光落地窗 起居室采光落地窗 臥室采光落地窗 北向窗戶大小要適宜，保證洋房業(yè)主的私密性 105 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠 步入式景觀凸窗 —— 通過(guò)降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽(yáng)臺(tái) —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái) 凸窗頂板下降至 倒凸窗 106 一層贈(zèng)送私家庭院 贈(zèng)送相對(duì)大的私家庭院 ，與陽(yáng)光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹(shù)木，形成室內(nèi)小公園和室外大園林的互相輝映。 屋外大園林，屋內(nèi)小園林 。 107 完善的功能空間 入口獨(dú)立玄關(guān)的設(shè)計(jì)形成專(zhuān)署空間序列的開(kāi)始 主臥套房既滿足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性 儲(chǔ)藏間的設(shè)臵滿足了主人更加高尚的生活追求 108 精彩的情趣空間 窗臺(tái)的風(fēng)格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，既具有使用價(jià)值，又成為反映主人情趣的一景 109 周到的人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 長(zhǎng)方形的廚房使用起來(lái)更方便，且使用空間更大 考慮兩扇門(mén)的開(kāi)啟方向，不會(huì)相互碰撞 衛(wèi)生間的門(mén)靠邊開(kāi)啟，便于衛(wèi)生器具的布臵 入戶處設(shè)臵凹?jí)?，便于鞋柜的嵌入，不占?jù)空間 110 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局調(diào)整 ?建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?配套設(shè)施要點(diǎn) 利用山地地形，突出山地特色 主題或部分細(xì)節(jié)上體現(xiàn)動(dòng)創(chuàng)意與藝術(shù)的動(dòng)漫色彩 章顯物業(yè)高檔形象，突出尊貴感 品質(zhì)上明顯提升 111 目前青島市場(chǎng)在售項(xiàng)目特征 ?簡(jiǎn)單的園林規(guī)劃， 缺乏明顯特征 ?沒(méi)有體現(xiàn) 園林與建筑的融合 ，整體感缺乏 ?園林本身沒(méi)有成為豪宅的標(biāo)簽， 不能體現(xiàn)尊貴感 頤中高山 麗都國(guó)際 領(lǐng)事華府 112 目前青島市場(chǎng)在售項(xiàng)目特征 ?部分項(xiàng)目陷入大園林的誤區(qū)，僅限于大園林，土地資源利用不合理；園林也無(wú)特色 ?親和力和參與性不足 ，社區(qū)精神無(wú)法在園林景觀中傳承 ?營(yíng)銷(xiāo)階段缺乏引導(dǎo)，客戶認(rèn)知不足 113 本項(xiàng)目園林景觀競(jìng)爭(zhēng)策略 我們的策略： ?通過(guò)立體綠化和多層次的景觀空間營(yíng)造豐富的社區(qū)環(huán)境 ?注重園林的尺度感的同時(shí)，增加園林的參與性，展現(xiàn)人文關(guān)懷 ?通過(guò)景觀設(shè)計(jì)，尤其是圍墻和入口的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化社區(qū)的識(shí)別性和領(lǐng)地感 我們的目的： ?園林品質(zhì)的明顯提升 ?利用山地地形，突出山地特色 ?主題或部分細(xì)節(jié)上體現(xiàn)動(dòng)創(chuàng)意與藝術(shù)，體現(xiàn)項(xiàng)目特有氣質(zhì) ?章顯物業(yè)高檔形象，突出尊貴感 114 園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?目標(biāo)：帶來(lái)市場(chǎng)沖擊的新臺(tái)地園林 ?設(shè)計(jì)原則：大氣、身份感、體現(xiàn)創(chuàng)意與藝術(shù) 115 前廣場(chǎng) 園林品質(zhì)的明顯提升 —— 園林景觀要有 核心主題 ，突出的景觀軸線；配合整體規(guī)劃的序列感 ?景觀序列要求能體現(xiàn)序列感與層次感，豐富空間層次 ?洋房組團(tuán)融入園林，體現(xiàn)超大規(guī)模園林景觀 集中園林 集中園林 景觀軸 116 園林品質(zhì)的明顯提升 ?園林布局以住宅為本 ；保證每棟樓體都有園林景觀。 ?戶型設(shè)計(jì)隨景觀調(diào)整 ，樓體弧形處理，增大觀景面；保證園林景觀資源的最大化利用 117 園林品質(zhì)的明顯提升 ?講求景觀與住宅的 互動(dòng) ?強(qiáng)調(diào)參與性與 交流 空間 ?以豐富的空間層次營(yíng)造 高尚宜居 氛圍 118 利用原生地形，突出臺(tái)地意趣，體現(xiàn)特色 ?意式臺(tái)地追求和諧的美，講求對(duì)稱(chēng)和秩序 ：沿山坡筑成幾層臺(tái)地，建筑造在臺(tái)上且與園林軸線嚴(yán)格對(duì)稱(chēng)； ?本項(xiàng)目地形不規(guī)則 ，整體效果追求意式臺(tái)地園林的對(duì)稱(chēng)特征， 細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)意式臺(tái)地園林的氣質(zhì)與精髓； ?現(xiàn)代園林手法線條簡(jiǎn)潔，形式豐富 自由；重視 經(jīng)濟(jì)可行性與空間的多用途性 ，注重具有親切感和適于使用的室外空間創(chuàng)造，強(qiáng)調(diào)參與空間。 以 現(xiàn)代園林手法 ，演繹 意式臺(tái)地園林 的氣質(zhì)與精髓 現(xiàn)代手法 現(xiàn)代手法 現(xiàn)代手法 細(xì)節(jié)處體現(xiàn) 119 小型廣場(chǎng)、水系、景觀亭等營(yíng)造變化豐富的坡地景觀 120 同時(shí)強(qiáng)調(diào)觀賞性和可參與性 121 章顯高檔形象，突顯身份 ?夸張的尺度，界定項(xiàng)目檔次，突顯身份 ?入口設(shè)臵 符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的 視覺(jué)焦點(diǎn) ； 既符合中國(guó)人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣和文化心理，又容易產(chǎn)生尊貴大氣的儀式感。 行道樹(shù) 標(biāo)志雕塑 122 ?視覺(jué)符號(hào)，強(qiáng)調(diào)領(lǐng)地感 ?注重細(xì)部用材，體現(xiàn)品質(zhì) 章顯高檔形象，突顯身份 —— 視覺(jué)標(biāo)簽 123 ?項(xiàng)目周邊狀況較差，邊界的界定可以將項(xiàng)目與周邊有效的形成區(qū)隔。 ?邊界圍欄建議磚砌（外掛石材） +雕花鐵藝 ?既能體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，又能節(jié)省成本。 章顯高檔形象，強(qiáng)調(diào)區(qū)域識(shí)別性，突出身份感 —— 邊界的界定 124 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局調(diào)整 ?建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?配套設(shè)施要點(diǎn) 125 配套的內(nèi)容 規(guī)劃的社區(qū)配套規(guī)模約為 3000平方米，分為兩個(gè)部分： 辦 公 : 1000平方米（自用辦公） 會(huì) 所 : 2023平方米 126 會(huì)所的功能空間和面積建議 ?會(huì)所項(xiàng)目滿足城市豪宅客戶基本居住配套要求，包括：休閑、娛樂(lè)、會(huì)客設(shè)施 ?參照目前一般高檔項(xiàng)目的會(huì)所功能和規(guī)模，給出本項(xiàng)目會(huì)所的功能空間和面積建議。 ?結(jié)合項(xiàng)目動(dòng)漫主體色彩，可以考慮引入動(dòng)漫體驗(yàn)中心，對(duì)外開(kāi)放，成為項(xiàng)目又一標(biāo)志性特征。 127 配套位置建議 配套 位置建議原則： ?土地價(jià)值最小的位置 ?相互獨(dú)立，避免與住宅物業(yè)相互影響 ?會(huì)所、辦公結(jié)合布置，方便統(tǒng)一管理。 ?結(jié)合規(guī)劃的總原則，放在地塊南端。 ?建議公建設(shè)施 不超過(guò)兩層 ，避免對(duì)北向住宅造成遮擋 65米 70米 128 采用現(xiàn)代風(fēng)格，成為社區(qū)景觀的一部分 屋頂花園，建筑成為社區(qū)景觀 建筑本身融入社區(qū)規(guī)劃 129 目標(biāo)市場(chǎng)解析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 整體市場(chǎng)分析 豪宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本體價(jià)值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項(xiàng)目定位 130 市場(chǎng)價(jià)格定位 原則： ?降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)發(fā) ?高單價(jià)、低總價(jià) 定價(jià)策略： ?洋房?jī)r(jià)格低于領(lǐng)事華府與帝苑（麗都國(guó)際 3期） ?高層價(jià)格高于亞麥山城，總價(jià)低于魯能領(lǐng)秀城 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議： ?高層產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 10000元 /平方米 ?洋房產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 13000元 /平方米 131 經(jīng)濟(jì)分析見(jiàn)附件！ 132 謝 謝 ! 133 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！
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