【正文】 2023年 萬科十七英里 純私家海灘 凱旋灣 國家一級建設控制區(qū)內原生態(tài)山海景觀 觀瀾高爾夫 世界最大的高爾夫球場 華僑城天麓 東部華僑城全配套， 9平方公里山海景觀 萬科天琴灣 270度半島全海景，游艇會終身會籍 頤和高爾夫莊園 南湖國家旅游度假區(qū)，南湖高爾夫俱樂部會籍 仰仗核心資源建立市場統(tǒng)治力，是珠三角頂級度假物業(yè)成功的關鍵 均價 20230 50000 80000 100000 130000 天麓模式 下的核心資源打造 —— 華僑城天麓，依托 東部華僑城 強勢配套的低密度山海大宅 建筑面積 (km2) 產(chǎn)品、戶型 開盤時間 價格 (萬元 /m2) 二區(qū) 44 棟獨棟大宅 78 七區(qū) 188㎡ 雙拼、 247334 ㎡ 獨棟、1100 ㎡ 大宅，共 56 套 雙拼 57 獨棟 79 九區(qū) 3聯(lián)排 9棟 260270㎡ 別墅 45 六區(qū) 126套 188305㎡ 的雙拼、疊拼和洋房 34 ?占地 732萬㎡，總建筑面積 20萬㎡； ?分為七個區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域； ?與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合； ?世界建筑大師理查德 ?邁耶、新加坡 SCDA、加拿大 ALD、香港許李嚴等全球頂尖公司的原版演繹 目前在售的為天麓八區(qū)，共計88套北歐風情山海別墅，面積在 274355㎡ 之間，均價為 13萬 /㎡ ，剩余 8套雙拼 天麓模式 下的核心資源打造 —— 天琴灣的 絕版雙海灣景觀 豪華獨棟，附贈 浪騎游艇會終身會籍 一期 二期 三期 11棟低層、聯(lián)體退臺式高檔度假國際海岸公館，總計 69套 豪華會所 48棟頂端豪華獨立半島別墅，面積在 3501000㎡ 之間 均價 28萬 /㎡ 均價 13萬 /㎡ 天琴灣 3期 2023年 4月 21日正認籌，其中 03號別墅 587㎡ 、20號別墅 501㎡ 、 36號別墅 766㎡ 認籌金 45萬元 /套，起價8萬、均價 13萬、最高 23萬元 /平方米，總價 8000萬元 /套起； 28號獨棟別墅 890㎡ 單價 280898元 /平方米，總價 億元 天麓模式 下的核心資源打造 —— 僑鑫從化國際依托華南最大的溫泉群落以及 27洞高爾夫，作為亞運會配套設施 投標顧問 美國 BSA 總體規(guī)劃顧問 加拿大 TPP 高爾夫球場 球場設計 美國 IMG 景觀設計 美國 Pinnacle 五星級酒店 /會議中心 建筑設計 美國 WATG 景觀設計 新加坡 Belt Collins 室內設計 美國 Yabu Pushelberg香港 John Chan 溫泉 SPA養(yǎng)生中心 建筑設計 香港 Gravity 顧問 香港 Concept Saphyr 智能化顧問 Honeywell 頂級配套體系： 包括 27洞高爾夫球場、公園俱樂部、白金五星級酒店 /國際會議中心、體育公園、溫泉 SPA養(yǎng)生中心以及博物館， 作為亞運會配套會館，總投資高達 80億 ?區(qū)位： 廣州從化溫泉地區(qū)西側，位于流溪河支流楊梅坑河河谷平原地帶 ?占地面積： 3697畝 ?總建筑面積： 883592㎡ ?功能定位： 集國際會議、溫泉養(yǎng)生、生態(tài)休閑為一體的度假中心和高端服務基地 首期住宅物業(yè)： 溫泉獨棟別墅 17套，其中 300㎡ 總計 3套、400㎡ 總計 8套、 600㎡ 總計 4套、 800㎡ 企業(yè)會館總計 2套 “” 新政對珠三角休閑度假市場影響總結：短期內度假市場將受到一定打擊，中長期來看而以自住為主的剛性需求將進一步得到政策的“眷顧”，頂級度假物業(yè)將愈加堅挺 未來的休閑度假市場回到 “ 剛性 ” 需求 ，客戶構成重新洗牌，休閑度假重新成為 真正富人的選擇 付款方式上， 一次性付款 成為必然 客戶對休閑 度假物業(yè)本身的品質、配套完善以及保值增值能力要求更高 ，這對項目提出了更高要求 1 2 3 ?堅定走高端客戶路線，放棄需要依賴銀行貸款的“ 偽富人 ” ?項目前期要在客戶能感知的地方加大高端、有競爭力的配套投入以及打造更有品質的產(chǎn)品，提升項目的競爭力 旅游地產(chǎn)市場分析對本項目的啟示： 堅決占位珠三角一線度假物業(yè)陣營，梳理本項目核心資源，建立市場區(qū)隔 項目占位 占位珠三角一線度假物業(yè)陣營 不走 碧桂園模式 投機取巧的 “ 偽度假 ” 道路，避免 東海岸模式 忽視內部資源整合的失誤，梳理本項目的 核心資源 ，建立市場區(qū)隔 內部流程的資源整合與提升 核心關鍵資源 可整合資源 可提升資源 自然 溫泉、交通區(qū)位 湯泉林場 、 九龍?zhí)?、水庫 山地（高爾夫） 人文 東坡文化 古縛婁國 服務 湯泉國賓館 養(yǎng)老養(yǎng)生藥膳 79 項目解讀 Part. 1 目標及核心問題導出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 實施戰(zhàn)略的思考及解構 項目資源及驅動模式層面 市場競爭格局層面 項目資源稟賦＋驅動力模式擬合 珠三角頂級度假物業(yè) 如何體現(xiàn)珠三角一線度假物業(yè)的高形象？ 深度開發(fā)模式如何落實？ 溫泉與地產(chǎn)如何結合？地產(chǎn)如何介入？物業(yè)價值如何最大化 在推導本項目的發(fā)展戰(zhàn)略之前 我們借鑒 Blue Lagoon的發(fā)展歷程 …… 整合政府權威部門資源，獲得最廣泛的認同 開發(fā)衍生產(chǎn)品，擴大知名度及影響力 在母體成功的基礎上進行規(guī)模復制 Lagoon在本區(qū)域一家供熱公司進駐后初步形成 第一批在Lagoon泡溫泉的游客發(fā)現(xiàn) 了其對牛皮癬的獨特療效 第一個公共溫泉泡池開業(yè) 第一家得到國家衛(wèi)生部認可的治療牛皮癬的診所開業(yè) 第一款Lagoon護膚品面市 Lagoon有限公司與權威衛(wèi)生機構開辦皮膚病療養(yǎng)中心 擴建后Lagoon SPA正式開業(yè)（ 99715） Lagoon新款護膚品上市 Lagoon臉部護膚系列產(chǎn)品面市 1. Spa區(qū)開業(yè)，開始提供水療及按摩服務 2. 在首都雷克雅未克開設 Lagoon專賣店 Lagoon門診部開業(yè) 1. Lagoon在雷克雅未克中心開設新店 2. Lagoon在雷克雅未克國際機場開設藍湖化妝品店及 Spa店 1976 1981 1987 1994 1995 1997 2023 2023 2023 2023 1999 2023 計劃擴大一半 Blue Lagoon發(fā)展歷程 1： Blue Lagoon Clinic — 獲得冰島國家衛(wèi)生部認證的醫(yī)療診所 2： Blue Lagoon Lib與世界一流的研究專家實驗室建立合作關系，確保研究成果的權威性 ? 由 50－ 60平米的室內池及 350平米的室外池組成； ? 配備了 15個雙人床療養(yǎng)房 ? 無障礙設計考慮殘障人士的需求 ? 在治療的同時可以享受其它的相關娛樂休閑活動 ? Prof. Jean Krutmann國際知名的皮膚學專家（皮膚衰老及環(huán)境醫(yī)學方面享有聲譽） 整合資源 通過高質量的管理及運營爭取各種獎項，確保一流溫泉度假區(qū)的聲譽及服務保證 ? 2023 世界最佳溫泉Spa獎 ? 2023 最佳出口創(chuàng)匯獎 (The President of Iceland39。s Award for Export Achievement) Blue Lagoon —— 門診大樓燈光工程獲得 2023北歐照明獎 Medical Center —— DV Cultural Award for BLUE LAGOON Blue Lagoon —— 因為連續(xù)四年獲得藍旗稱號（旅游管理部門頒發(fā)） 注：藍旗獎主要是為旅游環(huán)境保護及開發(fā)作出杰出貢獻的企業(yè)，表明其達到很高管理水平 獎項聲譽 藍湖（ Blue Lagoon）案例 KPI總結 KPI 自身資源最大化開發(fā) 外圍資源整合 穩(wěn)健發(fā)展 建筑設計 1. 溫泉體驗設施多樣化及復合化 2. 開發(fā)出一系列產(chǎn)品，并形成產(chǎn)業(yè)化、連鎖化 3. 產(chǎn)品與溫泉體驗無縫結合的保養(yǎng)及按摩服務 1. 獲得國家衛(wèi)生部門認證，消除客戶質疑 2. 與世界一流專家及實驗室合作，獲得領先的權威 3. 持續(xù)的獲取旅游部門權威榮譽，保證旅游口碑 4. 與周邊景點互動，增加游客駐留時間 1. 逐步完善及擴大相關設施，避免財務危機 2. 通過功能復合擴大客戶源，保證設施的最大運營 3. 在相對成熟及穩(wěn)健后進行規(guī)模的擴張 1. 建筑與自然的融合，使人獲得最大的放松 2. 建筑與藝術的完美融合，增加客戶吸引力 3. 人性的、無障礙設計考慮不同人群的需求（兒童、孕婦、殘疾人及老年人） ? 建立中國一流溫泉度假區(qū)標準，樹立領導者地位 ? 與政府機構（衛(wèi)生部）、國際一流研究機構合作，獲得高端形象及權威支持 ? 與周邊旅游景點、文化古跡展開深度合作 ? 合作或單獨成立研究機構，進行深度開發(fā)，以期形成外衍產(chǎn)品，迅速形成核心競爭力 ? 注重氛圍營造，避免大而全的高成本平鋪式開發(fā)，分期投入，滾動開發(fā)，降低陌生區(qū)開發(fā)風險 話語權 資源整合 衍生品 效率開發(fā) 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 建立中國一流溫泉度假區(qū)標準（領導地位樹立、排它性） 國內一流溫泉度假區(qū)標準 ? 必須擁有比肩國際一流溫泉度假區(qū)水質的資源稟賦 ? 必須擁有國際一流研究機構的認證及技術支持，以獲得最先進的療養(yǎng)體驗 ? 必須提供國際一流的溫泉體驗設施，享受國際化的溫泉體驗 ? 必須國際化溫泉度假區(qū)氛圍，資源及生態(tài)環(huán)境的保護，以保證獲得永續(xù)經(jīng)營 ? 必須擁有復合的功能及豐富外圍體驗價值，以保證持續(xù)的吸引力 ? 功能的復合及外圍體驗價值的打造形成持續(xù)的吸引力 ? 必須提供國際化團隊的先進服務 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 政府資源整合 政府資源 權威機構 周邊景點 資源整合 ? 獲得政府高層（省一級）支持，未來通過高端營銷及遠景規(guī)劃展示項目價值，形成自上而下的影響力，增強客戶信心 —— 力爭省旅游重點項目 ? 繼續(xù)完善政府接待功能，成為政府對外展示的窗口，并借助 亞運會、省運會的契機承擔外事接待任務 未來通過一定時間的經(jīng)營及相關研究成果的轉化，力爭獲得衛(wèi)生部的權威認證及合作開發(fā)，為項目持續(xù)拔升提供支持 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 權威機構資源整合 ? 與世界一流研究機構合作，獲得其對溫泉資源的權威認證，形成自上而下的權威信息及影響力； ? 跟世界一流的研究機構合作，對溫泉資源進行深度開發(fā)研究，通過外衍產(chǎn)品獲得排它性核心競爭力。 政府資源 權威機構 周邊景點 資源整合 認證發(fā)布會 溫泉研究合作交流 溫泉衍生品 政府資源 權威機構 周邊景點 資源整合 ?目標： ?延伸外部功能，增加項目吸引力 ?最大限度增加客戶的多重體驗，延長其駐留時間 ?整合景點： ?九龍?zhí)镀俨妓畮?—— 溯溪、漂流、攀巖的山野之樂 ?橫嶺山 —— 自駕游、松濤林海體驗 ?縛婁遺址 —— 體驗南粵古國青銅時代的風貌 ?…………… 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 周邊景點資源整合 91 項目解讀 Part. 1 目標及核心問題導出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 形象定位 產(chǎn)品定位 形象定位 華南首席溫泉養(yǎng)生公館 湯泉吐焰鏡光開，白水飛虹帶雨來。 勝地鐘靈傳異事，巨人留跡寄蒼苔。 —— 蘇軾 《 佛跡巖 》 依托稀缺的 原生態(tài)環(huán)境和人文資源 ， 通過設立 多元配套 ，充分依托度假區(qū)營造的整體氛圍，打造多元化度假體驗的 五星級溫泉社區(qū) 珠三角 湯泉畔 親山樂水的 溫泉養(yǎng)生 ，感受自然的 休閑旅游 ，滄海桑田的 人文歷史 ?溫泉特色、度假區(qū)最主要的功能 —— 溫泉養(yǎng)生功能 ?完善整合森林、溪流等資源，為度假配套的 —— 休閑旅游功能 ?整合人文歷史，增強區(qū)域活力與度假氛圍的 —— 古城觀光功能 享有多樣化的溫泉體驗 高爾夫、溯溪、登山、攀巖，山野運動匯，不僅僅只有溫泉 縛婁遺夢，東坡風流，故國神游，多情應笑我 國際化的管理團隊，尊貴的貼身服務，前沿健康的溫泉產(chǎn)品 98 項目解讀 Part. 1 目標及核心問題導出 Part.