【正文】 作為形象標(biāo)識(shí)，來(lái)引導(dǎo)濱海度假生活 ?通過(guò)商業(yè)街等配套設(shè)施來(lái)營(yíng)造生活氛圍，在建筑規(guī)劃中體現(xiàn)生活社區(qū)的意象 ?打造成熟海濱生活社區(qū)，注入社區(qū)投資價(jià)值 ?建筑錯(cuò)落 排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過(guò) 藍(lán)色人工湖、沙灘游泳池 制造濱海的感覺(jué)，拉近與海的距離 ?通過(guò) 林蔭道 打通與海的聯(lián)系 ?海洋生物造型建筑小品 來(lái)渲染海的氣氛 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 案例借鑒分析（ 2） 3. 針對(duì)度假客戶，從度假氛圍上盡力營(yíng)造社區(qū)氛圍 ?整體的簡(jiǎn)約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象 ?加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺(jué) ?景觀、小品等方面均體現(xiàn)度假感覺(jué) 4. 針對(duì)投資客戶，從 ” 升值、低總價(jià)和稀缺性 ” 上做足文章 ?低總價(jià)、升值： 6500元 /平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和空間 ?表現(xiàn)稀缺性 大梅沙旅游區(qū)域海景資源的稀缺性 從湖景、沙灘泳池、共享開(kāi)放空間來(lái)展示濱海社區(qū)的稀缺性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 截然不同的兩極：海岸生活與新城市主義 (New Urbanism) ?“ 海岸生活 ” —— 生活方式的轉(zhuǎn)變 “ 他們?cè)谶@里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的 ……” —— 王受之 ?“ 新城市主義 ” —— 就業(yè)與居住質(zhì)量的提升 核心 “ 三大思想 ” ： （ 1） 重視區(qū)域規(guī)劃 ，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看 待和解決問(wèn)題； （ 2） 以人為中心 ，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)生活的支持性； （ 3） 尊重歷史和自然 ，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。 —— 王慧 《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國(guó)外城市規(guī)劃》 香蜜湖 東海岸 深圳 蠡湖新城 濱湖新城 馬山項(xiàng)目 無(wú)錫 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 通過(guò)案例啟示和對(duì)標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道 —— 以“馬山模式”來(lái)打造無(wú)錫“另一極” “ 馬山模式” (本項(xiàng)目 ) —— 生活方式的轉(zhuǎn)變 非傳統(tǒng)、功能復(fù)合型 主要滿足度假、投資需求 遠(yuǎn)離都市喧囂、享受自然的恬淡 滿足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換 針對(duì)度假 — 營(yíng)造度假生活氛圍 針對(duì)投資 — 實(shí)現(xiàn)物業(yè)總價(jià)控制，預(yù)示升值空間 較弱，但要求小區(qū)內(nèi)部有獨(dú)具特色的配套設(shè)施 相對(duì) 獨(dú)立 于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色 /風(fēng)情 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 功能定位 核心競(jìng)爭(zhēng)要素 對(duì)公共交通和配套的依賴 與城市的關(guān)系 生活方式 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 形象定位 “ 新城市主義” (蠡湖 /濱湖新城 ) —— 回歸傳統(tǒng) 傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住 主要滿足日常生活與居住 恢復(fù)城市人文價(jià)值以提高城市生活品質(zhì) 體現(xiàn)傳統(tǒng)型生活方式的提升 營(yíng)造傳統(tǒng)一居溫馨、便利的生活氛圍，高品質(zhì)社區(qū)物業(yè)單價(jià)一般較高 對(duì)公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高 要求新城與舊城之間 聯(lián)系緊密 ，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展 物業(yè)類型以多層、小高層為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102 打造另一極 —— 馬山模式四大關(guān)鍵舉措 關(guān)鍵舉措二：在客戶定位基礎(chǔ)上的功能復(fù)合 對(duì)于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格定向和過(guò)于細(xì)分 關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象 營(yíng)造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象 關(guān)鍵舉措 四：低開(kāi)高走的營(yíng)利模式 低開(kāi)高走價(jià)格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價(jià)格為后續(xù)開(kāi)發(fā)聚集人氣 關(guān)鍵舉措 三：?jiǎn)?dòng)期以低總價(jià)打投資度假客 控制面積，低總價(jià)入市 客戶以投資客和度假客為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 103 為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目目標(biāo)，我們的唯一出路就是：跳出以萬(wàn)科魅力之城為代表的濱湖新城“一極”，打造另一極，創(chuàng)建城市“第三地” ?第三地：除工作、生活之外的第三生活空間 通過(guò)創(chuàng)新的 “ 馬山模式 ” 來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)，成為新的一極??！ 無(wú)錫正在形成的一極： 便利和舒適居住，充分營(yíng)造城市氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 問(wèn)題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 項(xiàng)目定位 客戶定位和需求分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 一期經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 105 項(xiàng)目定位調(diào)查和分析的基本面結(jié)論 無(wú)錫整體房?jī)r(jià)尚有提升空間 結(jié)論 1 結(jié)論 2 無(wú)錫高端消費(fèi)者居住需求未被充分滿足 結(jié)論 3 無(wú)錫地產(chǎn)全面創(chuàng)新時(shí)代將在 2023年后 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 106 項(xiàng)目定位分析的主要難點(diǎn) 短時(shí)間內(nèi)無(wú)法依賴馬山區(qū)域價(jià)值的提升得到重大利好 難點(diǎn) 1 難點(diǎn) 2 所擁有的旅游資源無(wú)法形成獨(dú)享的項(xiàng)目資源 難點(diǎn) 3 濱湖蠡湖新城將形成無(wú)錫房地產(chǎn)的一極 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 項(xiàng)目定位不能落入的圈套 被納入萬(wàn)科順馳一極的參考體系 圈套 1 圈套 2 被消費(fèi)者用日常居所標(biāo)準(zhǔn)衡量?jī)r(jià)值 圈套 3 被強(qiáng)化沒(méi)有 “ 依山傍水 ” 的自然資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 108 項(xiàng)目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn) 如何形成與萬(wàn)科順馳極抗衡的另一極？ 關(guān)鍵 1 關(guān)鍵 2 項(xiàng)目資源該以怎樣的次序整合？ 關(guān)鍵 3 消費(fèi)者的購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)如何釋放？ 關(guān)鍵 4 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值而達(dá)到我們的 R2？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 109 馬 山 計(jì) 劃 PLAN FOR MOUNTMA RESORT 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 110 項(xiàng)目發(fā)展階層 提交產(chǎn)品 制造商品 提交服務(wù) 展示體驗(yàn) 市場(chǎng) 溢價(jià) 無(wú)差別 競(jìng)爭(zhēng) 有差別 無(wú)關(guān)的 顧客需求 有關(guān)的 馬山計(jì)劃 萬(wàn)科、順馳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 項(xiàng)目?jī)r(jià)值增進(jìn)階梯 產(chǎn)品 商品 服務(wù) 體驗(yàn) 價(jià)值高 價(jià)值低 萬(wàn)科、順馳 馬山計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 112 體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律 使每個(gè)人以個(gè)性化的方式參與其中 建造滿足體驗(yàn)展示的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品或服務(wù)活起來(lái) 使產(chǎn)品成為稀缺 創(chuàng)造一種強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的品牌形象 籌劃展示產(chǎn)品的體驗(yàn)活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 113 馬山計(jì)劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個(gè)會(huì)員俱樂(lè)部中心 A Club VIP Center 一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時(shí)光 A Leisure Time Culture 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 114 富人生活基本價(jià)值取向圖解 綜合解決 有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子 需要出境旅游、異國(guó)情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很花錢消費(fèi) 需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道 …… 需要在高檔酒店、餐廳、俱樂(lè)部、會(huì)館等場(chǎng)所進(jìn)行生意和友誼的交換 滿意的事業(yè) 美滿的家庭 社交的圈子 享樂(lè)的時(shí)光 投資的渠道 需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報(bào) 自豪的宅子 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 115 富人對(duì)于居所功能的潛在需求 物 質(zhì) 需 求 精神需求 社交 居住 度假 投資 一種滿足多種需求的解決方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 116 改變富人對(duì)居所的狹義理解 改變前富人居住價(jià)值排序 重要程度 改變后富人居住價(jià)值排序 重要程度 日常居?。ǔ鞘泻诵?、配套齊全） 居住體驗(yàn) 小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì) 社交體驗(yàn) 身份感 休閑度假體驗(yàn) 投資 投資體驗(yàn) 其他功能（度假、休閑、交往等） 文化體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 117 新居住模式的價(jià)值整合及對(duì)應(yīng) 離開(kāi)城市核心 具有廣闊旅游資源 獨(dú)立居所 提供會(huì)員服務(wù) 有時(shí)尚富人運(yùn)動(dòng) 強(qiáng)烈居住文化 離城 30KM 太湖國(guó)家旅游度假區(qū)多種休閑資源 容積率 1 會(huì)議、酒店、餐飲、商業(yè)等 高爾夫、游艇等 形象塑造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 118 馬山計(jì)劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個(gè)會(huì)員俱樂(lè)部中心 A Club VIP Center 一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時(shí)光 A Leisure Time Culture 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 119 Resort常見(jiàn)的關(guān)鍵因素 Golf高爾夫 Fishing垂釣 Mountaineering登山 Yacht游艇 Spa溫泉 Bicycle自行車 Meeting會(huì)議 Cate美食 Club俱樂(lè)部 Hotel酒店 Caf233?？Х瑞^ Art藝術(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 120 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 121 整合馬山計(jì)劃的 Resort體驗(yàn)之旅 MMA. 18灣沿湖大道 靈山大佛 太湖國(guó)際高爾夫 溫泉 SPA 高爾夫公園 水岸風(fēng)情街 俱樂(lè)部 體驗(yàn)健康、休閑和放松的時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 體驗(yàn)果嶺、垂釣和葡萄文化 體驗(yàn)咖啡、美酒、盛宴的異域文化 體驗(yàn)游艇會(huì)、球會(huì)等富人喜愛(ài)的游戲 體驗(yàn)離開(kāi)城市喧鬧后的輕松心情 體驗(yàn)宏偉、空靈、升騰的超度 體驗(yàn) 18洞 72桿美景山地湖濱高爾夫 長(zhǎng)堤 體驗(yàn)湖面、空氣、清風(fēng)和陽(yáng)光 會(huì)議中心 體驗(yàn)全新的社交場(chǎng)地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 122 馬山計(jì)劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個(gè)會(huì)員俱樂(lè)部中心 A Club VIP Center 一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時(shí)光 A Leisure Time Culture 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 123 會(huì)員俱樂(lè)部中心的設(shè)臵計(jì)劃 管理中心 星級(jí)物業(yè)管理 國(guó)際會(huì)議中心管理 酒店管理 租售中心 SPA俱樂(lè)部 Resort俱樂(lè)部 高爾夫俱樂(lè)部 登山俱樂(lè)部 游艇俱樂(lè)部 葡萄酒俱樂(lè)部 風(fēng)水文化俱樂(lè)部 美食俱樂(lè)部 湖鮮美食會(huì) 中西餐宴會(huì) 意大利美食 咖啡酒館文化街區(qū) 會(huì)籍制 居住會(huì)籍 游客會(huì)籍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 124 馬山計(jì)劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個(gè)會(huì)員俱樂(lè)部中心 A Club VIP Center 一套馬山計(jì)劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時(shí)光 A Leisure Time Culture 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 125 解構(gòu) MMA. 6萬(wàn) m2中心廣場(chǎng) 3萬(wàn) m2湖面 2萬(wàn) m2高爾夫果嶺公園 2023 m2 SPA會(huì)館 會(huì)員俱樂(lè)部 1條水系 5個(gè)水岸碼頭廣場(chǎng) 2條風(fēng)情商業(yè)街 多功能別墅區(qū) 會(huì)議中心區(qū) 家庭居住區(qū) 度假公寓區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格