【正文】 家、崇皇休閑文化廣場： 分別占地 100畝（ 建設年限 20232023年）； ?涇渭分明北岸旅游綜合開發(fā)： 包括涇河的治理、經河北岸的綠化、基礎設施建設等。 58 體育運動公園 五星級酒店 兵器集團保障園區(qū) 兵器博物館 兵器博物館 體育運動公園 未來大量基礎設施及重點項目的建設，區(qū)域環(huán)境、形象將進一步升級，吸引大量城市主動郊區(qū)化人口 崇皇鄉(xiāng)中央商務區(qū) 涇渭工業(yè)園 — 未來發(fā)展 ? 區(qū)域呈現出加速發(fā)展的趨勢，眾多公建設施及開發(fā)項目將陸續(xù)為區(qū)域注入優(yōu)美自然環(huán)境、娛樂 ? 休閑、旅游等元素，促進區(qū)域形象進一步升級。 香江財富中心 兵器博物館 香江財富中心 香江財富中心 區(qū)域目前規(guī)劃配套主要集中在兵器綜合保障園，其它地方較少，呈零星散點式布局，建設節(jié)點滯后，項目可與兵器保障園配套形成集聚效應 涇渭工業(yè)園 — 未來發(fā)展 物業(yè)功能 細分物業(yè)類型 建筑面積 (萬平米 ) 商業(yè) 購物中心 15 特色商業(yè)街 35 4個鄰里中心 5 總計 25 醫(yī)療 醫(yī)院 1 教育 1所中學 3 2所小學 2 4所幼兒園 1 職工大學 /專業(yè)技校 4 總計 10 兵器集團保障園區(qū) ?兵器集團綜合保障園： 25萬平米商業(yè)配套、 10萬平米教育配套，其中 12年制教育配套 6萬平米 ?崇皇鄉(xiāng)中央商務區(qū)：酒店、商貿設施配套 (10年建成 ) ?未來規(guī)劃有部分零星商業(yè)用地（規(guī)劃節(jié)點不定） 園區(qū)未來大量入駐企業(yè)以裝備制造業(yè)為主，到 2023年，總投資高達近 500億，可容納就業(yè)人口約 20萬人，其中產業(yè)人口約 16萬人 ?指標： ?綜合類工業(yè)用地產業(yè)人口密度一般為 80人 /公頃 ； ?工業(yè)園內總就業(yè)人口還包括公共服務設施用地的的就業(yè)人，約占總就業(yè)人口的 20%； ?機械類工業(yè)企業(yè)中一線工人約占 80%，普通管理層和中高管約占 20%； ?用地規(guī)模：到 2023年，工業(yè)園規(guī)劃項目用地約 2023公頃， ?就業(yè)人口： ?產業(yè)人口： 2023 80=16萬人，其中一線工人 13萬人，普通管理層和中高管約 3萬人。 ?就業(yè)相關人口： 16/(120%)=20萬人 到 2023年左右，園 區(qū)將吸引 20萬人在此 就業(yè)，其中產業(yè)人口 16萬人，產業(yè)人口中 ，一線工人約 13萬人， 普通管理層和中高管 約 3萬人。 涇渭工業(yè)園 — 產業(yè)發(fā)展 十二五規(guī)劃入駐項目，以裝備制造業(yè)為 主，大多數建設節(jié)點到 2023年，總占地 約 2023公頃，總投資高達 500億 高陵縣城 至行政中心 區(qū)域未來人口來源： ?園區(qū)產業(yè)人口： 未來工業(yè)園區(qū)將有大量企業(yè)入駐，將帶來大量產業(yè)人口，產業(yè)人口將是區(qū)域人口主力； ?主動郊區(qū)化人口： 城市外擴發(fā)展，涇渭工業(yè)園是未來城市發(fā)展的重要區(qū)域之一，隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，城市部分中高端人群將外溢到此區(qū)域。 ?地鐵導入人口： 地鐵二號線的開通，西安市人對地鐵的感知將加強，區(qū)域因地鐵將會導入部分人口； ?高陵縣人口： 高陵縣未來向西、南發(fā)展，縮短了與區(qū)域間的距離，再加之區(qū)域的逐漸成熟，區(qū)域將吸引高陵縣高端人口。 區(qū)域未來人口主要由產業(yè)人口、因城市外擴和區(qū)域發(fā)展成熟帶來的城市主動郊區(qū)化人口、地鐵導入的人口、高陵縣外溢人口組成 涇渭工業(yè)園 — 人口流入 西安市主動郊區(qū)化人口 產業(yè)發(fā)展 開發(fā)階段 配套與交通 居住人群 房地產市場 第一階段 1992－ 1998 第二階段 1998－ 2023 第三階段 2023－ 2023 ?【 起步期 】 啟動區(qū)建設 ， 少量企業(yè)入住 ?生活配套設施 檔次較低 ， 主要以 企業(yè)內部配套 設施及 原村落的商鋪 為主 ?公共交通不便 ?本地農戶為主 ?少量開發(fā)區(qū)工作人員 ?城區(qū)土地持續(xù)供應 、 土地價格平穩(wěn) ?郊區(qū)與城區(qū)快速交通聯絡狀況不佳 ?對商品房需求很少 ?【 發(fā)展期 】 產業(yè)集聚效應 ， 大量外資企業(yè)進入 ， 如諾基亞 、 愛立信等 ?快速交通建成 ?小規(guī)模的社區(qū)生活配套 為主 ， 醫(yī)療 、教育配套逐步發(fā)展完善 ?產業(yè)區(qū)技術人員 ?部分來自市區(qū)的 、 追求郊區(qū)生活的高端客戶 ?房價與區(qū)域價值同步增長 ?價格相對市區(qū)較低 ， 中低密度產品 ?需求逐漸釋放 ， 價值潛力尚未被完全開發(fā)出來 ?【 成熟期 】 園區(qū)建設基本完成 ， 產業(yè)持續(xù)強勁發(fā)展 ?快速交通進一步完善 ?生活配套設施逐漸完善 ， 主要以滿足附近居民生活需要為主 ， 商業(yè)生活中心逐步形成 ?產業(yè)區(qū)技術人員 ? 市區(qū)高端主動置業(yè)人口 ? 市區(qū)被動置業(yè)人群 ?產業(yè)需求大量釋放 ?隨著區(qū)域的逐步成熟 ， 對區(qū)域外的輻射增強 ?城市住宅與中低密度產品 ， 已形成中高端區(qū)域認知 世聯觀點：工業(yè)園區(qū)的發(fā)展分為三個階段，由單純的產業(yè)聚集區(qū)最終走向綜合性產業(yè)新城，城市化是未來區(qū)域發(fā)展趨勢 涇渭工業(yè)園 — 案例借鑒 工業(yè)園發(fā)展規(guī)律：工業(yè)園區(qū)和各類開發(fā)區(qū)在充當了高新技術轉化基地，引進外資，產業(yè)升級等角色，促進產業(yè)聚集，經濟發(fā)展，解決就業(yè)，適時發(fā)展居住和其他各種城市功能，一般發(fā)展分為三個階段，由單純的產業(yè)聚集區(qū)最終走向綜合性產業(yè)新城，城市化是未來區(qū)域發(fā)展趨勢。 北京亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程： 第一階段（ 2023—2023年） 發(fā)展初期 第二階段（ 2023—2023年） 快速發(fā)展期 第三階段（ 2023年以后） 成熟發(fā)展期 階段特征 純粹的產業(yè)聚集 （工業(yè)園） 具備一定規(guī)模的城市單元 （企業(yè)社區(qū)聯合體工業(yè)園） 工業(yè)新城 （多功能綜合體工業(yè)園） 規(guī)模發(fā)展 最簡單的產業(yè)園類型，規(guī)模一般 園區(qū)發(fā)展已具備一定規(guī)模，大量企業(yè)在此階段進入，出現大規(guī)模房地產開發(fā) 園區(qū)及房地產開發(fā)進入成熟階段，多元化、綜合化發(fā)展特征 產業(yè)發(fā)展 進駐企業(yè)較少，工業(yè)聚集效應并未完全顯現 產業(yè)集群形成一定規(guī)模，對區(qū)域居住環(huán)境及配套服務功能需求升級 產業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關產業(yè)集群，產生足夠的就業(yè)需求與消費需求 人口變化 ； ； 、服務行業(yè)、教育、商貿等人群逐步增多； 西安市城市主動郊區(qū)化人口流向此地 人口結構多元化 ，形成新城的特征： ， 相關服務業(yè)人口大幅增加； 2. 西安市城市主動郊區(qū)化人口大幅度增加； 配套設施 ?企業(yè)內部食堂，周邊原始村寨自發(fā)形成的少量低端商業(yè) ?城市主流商業(yè)增多，形成商業(yè)消費集中區(qū)，配套服務功能逐步完善。 ?居住、商貿、金融、教育、休閑娛樂等活動的集聚。配套設施多元化。 涇渭工業(yè)園已由起步期向發(fā)展期邁進，即將進入快速發(fā)展階段，城市形象與城市功能將全面提升，區(qū)域人口呈現多元化 涇渭工業(yè)園 — 發(fā)展階段 區(qū)域小結 ?規(guī)劃 ?基礎設施：大量基礎設施的建設，區(qū)域環(huán)境、形象將進一步升級，將吸引城市大量 主動郊區(qū)化人口； ?配套：區(qū)域目前規(guī)劃配套主要集中在兵器綜合保障園，其它地方呈零星散點式布局，建設節(jié)點滯后，項目可打造自身配套，與兵器保障園配套形成集聚效應； ?產業(yè)：到 2023年，將有大量企業(yè)入駐，可容納就業(yè)人口約 20萬人，其中產業(yè)人口約 16萬人，普通管理層和中高管約 3萬人。 ?發(fā)展階段： 園區(qū) 20232023年將處于快速發(fā)展期，產業(yè)人口增長迅速；2023年以后將進入成熟發(fā)展階段，產業(yè)人口增長緩慢，人口增長以城市外溢人口為主。 65 客戶演變路徑 66 客戶演變 隨著區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，未來項目面臨的區(qū)域主流客戶結構不斷變化，主流客戶復合度提高 剛改客戶 再改客戶 剛需客戶 投資客戶 養(yǎng)老客戶 區(qū)域發(fā)展初期 區(qū)域成熟發(fā)展期 2023 區(qū)域快速發(fā)展期 2023 工業(yè)園剛需客戶 工業(yè)園剛需客戶 工業(yè)園剛改客戶 西安市外溢剛需客戶 西安市外溢剛需客戶 西安市外溢剛需客戶 西安市投資客戶 工業(yè)園剛改客戶 工業(yè)園剛需客戶 西安市剛改客戶 西安市剛改客戶 投資客戶 西安市再改善客戶 工業(yè)園再改善客戶 高陵縣再改善客戶 主流客戶 67 客戶演變 隨著區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，剛需客戶對高密度產品形式接受度提高，改善類客戶對產品形式及舒適度要求提高 西安市外溢剛需客戶 西安市投資客戶 工業(yè)園剛需客戶 西安市外溢剛需客戶 剛改客戶(工業(yè)園、西安 ) 投資客戶 工業(yè)園剛需客戶 剛需客戶（工業(yè)園與西安市外溢） 養(yǎng)老客戶 剛改客戶（工業(yè)園、西安） 再改善客戶（園區(qū)、西安市、高陵縣） 高層、LOFT 洋房、高層、 LOFT 洋房、高層、 高層、 LOFT 洋房、舒適高層 高梯戶比高層、公寓 舒適洋房、舒適高層 舒適洋房、舒適高層 高層、多層 高層、洋房 LOFT 高層、LOFT 2023 2023 68 明道 69 發(fā)現價值 項目整體發(fā)展模式研究 —— 發(fā)展模式研究。 4 70 區(qū)域市場較為初級，除天正銀河灣以景觀資源驅動外，其他項目無驅動力或以產品形式單一驅動，其可持續(xù)性不強 區(qū)域市場 項目 物業(yè)類型 暢銷戶 型 價格 配套 項目特點 驅動力 天正 銀河灣 ?多層、高層（在售）、聯排 ?： 80左右二居，110左右三居； ?41004500元 /平米 ?商業(yè) ?幼兒園 ?溫泉入戶 ?游泳池 ?溫泉洗浴康體中心 ?項目為區(qū)域內大規(guī)模項目，與區(qū)域內其他項目比離西安最近，價格相對市區(qū)低， 緊鄰渭河，具有稀缺景觀資源，自身依據地勢打造臺地景觀，配套相對齊全，因此吸引了不少西安價格外溢型客戶，成為區(qū)域內的標桿項目。 景觀資源驅動 頤和盛世 ?啟動區(qū)：多層、電梯洋房、小高層； ?二期：小高層 ?： 80左右二居，110左右三居； ?在售小高層4000元 /平米 ?幼兒園、學校； ?會所； ?沿街商業(yè) ?區(qū)域內大盤，外地開發(fā)商在西安樹立品牌項目，啟動期通過低密度物業(yè)形態(tài)，吸引經開區(qū)客戶前來置業(yè)。 前期產品形式驅動；后期無驅動 北城新天地、水榭花都等項目 ?LOFT ?45左右 ?6000元/平米（單層29003000元 /平米） ?社區(qū)商業(yè) ?項目為惠爾集團同區(qū)域復制的 LOFT產品，層高僅 ，品質低，抗性大，但由于低價策略，項目目前處于熱銷狀態(tài)。 無核心驅動力（采取低價競爭策略） 71 世聯模型 教育、配套驅動 景觀資源驅動 城市郊區(qū)化驅動 主題驅動 核心驅動力 產品形式驅動 ?對容積率要求較高，通過低密產品形態(tài)，打造別墅、疊加、洋房等親地產品，突破距離屏障，拉動客戶 ?案例：深圳萬科城 ?以生活方式換距離，通過建筑、景觀的圍合營造獨特的生活方式，克服遠郊區(qū)域抗性，拉動客戶 ?案例：星河灣 ?通過引入強勢的教育資源，自建商業(yè)配套等方式，弱化陌生度和距離感，吸引客戶主動外溢 ?案例：西安奧園 ?適用于一、二線城市，周邊擁有稀缺人文、景觀資源的項目開發(fā)，針對城市中高端客戶，打造“ 5+2”生活模式 ?案例：萬科十七英里 ?通過創(chuàng)建主題，滿足居住多樣化需求，適用于品牌被廣泛認可的企業(yè) ?案例：奧林匹克花園 根據世聯經驗及已有成功案例總結，遠郊大盤分為五大開發(fā)模式，分別對應五種不同的核心驅動力 72 產品形式驅動 以產品形式驅動對容積率要求較高，該驅動不能成為中高容積率項目的核心驅動力 ?適用條件： 適用條件 ?區(qū)域為認可較高的郊區(qū)化板塊 ； ?低密產品形式對位偏高端客戶，要求 交通路網發(fā)達； ?對容積率要求較高，以不超過 ； ?克服遠郊劣勢能力強，抗郊區(qū)化指數 3。 ?針對本項目： ?目前涇渭工業(yè)園板塊 非西安市傳統認知的郊區(qū)化板塊 ，暫不能吸引主動外溢客戶，未來規(guī)劃以工業(yè)為主； ?本項目外埠路網發(fā)達，但 區(qū)域內交通網路不暢，多條規(guī)劃路未能修通 ，地塊西側緊鄰的渭陽路正在修建； ?本項目容積率較高 ，預計在 ，不符合條件。 目前區(qū)域非客戶主動外溢板塊，客戶對區(qū)域價值認知低，而且本項目容積率較高，雖可拆解，但產品形式驅動不