【正文】 日上午 9： 30 目的： ； “區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 邀請單位： 北京市政府 懷柔區(qū)政府 天鴻房地產(chǎn)責(zé)任有限公司營銷總經(jīng)理 中國釀酒工業(yè)協(xié)會 媒體支持 : 網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)，焦點(diǎn)網(wǎng) 報(bào)刊雜志：北青、北晚、中國房地產(chǎn)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新地產(chǎn)、樓市、 議題： 懷柔區(qū)域未來整體規(guī)劃與懷柔區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 旅游商業(yè)對于區(qū)域開發(fā)不可限量的價(jià)值 大型國際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 郊區(qū)休閑社區(qū) ——打開高尚生活之窗 活動 1——懷柔區(qū)域論壇 活動 2—— 項(xiàng)目推介會暨街區(qū)開放 一、活動時(shí)間 2023年 3月 21日 二、舉辦目的和預(yù)期效果 1. 促進(jìn)客戶對本項(xiàng)目商業(yè)的投資意向 2. 進(jìn)一步為本項(xiàng)目宣傳造勢 三、活動內(nèi)容和形式 1. 現(xiàn)場各合作單位 北京市政府、懷柔區(qū)政府、媒體單位等 2. 開放街區(qū)的完美展示 3. 媒體的整合推廣 活動目的： 在項(xiàng)目預(yù)熱期，借“酒”文化進(jìn)行強(qiáng)勢宣傳，通過一系列相關(guān)活動，引起市場高度關(guān)注，并借酒發(fā)“風(fēng)”，迅速讓本項(xiàng)目文化概念得到市場認(rèn)同，以此推動項(xiàng)目開盤后商業(yè)部分的快速去化，并為別墅營銷售打下市場基礎(chǔ)。 活動主題： “暢游山水天地，酒飲諸子百家” 活動 3—— 酒文化節(jié) 活動時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日 活動內(nèi)容： 1.“搖滾之夜” 2.“酒吧寶貝” 3.“品牌推介會” 4. “中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會” “搖滾之夜” 活動目的 : ，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場地 現(xiàn)場布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。 活動方案： ，并于 23月通過電視廣播進(jìn)行宣傳； ； ，小型禮花進(jìn)行配合現(xiàn)場氣氛營造。 ； “酒吧寶貝” 活動目的 : ； ，并產(chǎn)生對此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對 本項(xiàng)目酒吧一條街的興趣。 活動時(shí)間 2023年 4月 11日 13日 現(xiàn)場布臵 ，為比賽營造氣氛； 活動方案： 3月通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，并進(jìn)行媒體宣傳； ，在北京三里屯、什剎海等地設(shè)立賽場、評選個(gè)分賽區(qū)酒吧寶貝； ,后推出本次比賽總決賽，由專家組成評審團(tuán)，以出題過關(guān)形式對參賽選手品酒、調(diào)酒、甄酒技藝以及相關(guān)知識理解，最終評選 3名“酒吧寶貝”； 4. 評選結(jié)束后，還將舉行酒品牌形象代言人的任命儀式； “品牌推介會” 活動目的 : ； ，加深對本項(xiàng)目的理解。 活動時(shí)間 2023年 4月 14日 15日 活動方案： “啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評委進(jìn)行評審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣。 “中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會” 活動目的 : ； 。 活動時(shí)間 :2023年 4月 16日 活動地點(diǎn) :會議中心 活動議題 : 活動方案： ； ； ； ，為本次系列活動畫上圓滿句號。 八 價(jià)格策略 對于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場比較法、租金反推法等。 由于本項(xiàng)目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過一些對本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 而對于本項(xiàng)目來說，從定位上來看，除持有部分之外，其他業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，配以酒吧、休閑娛樂、酒店等其它業(yè)態(tài)，也是基于這種原因，我司在進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，也將以餐飲類商戶的承租水平為本項(xiàng)目價(jià)格的主要依據(jù)。 價(jià)格制定策略 租金反推法 商戶名稱 店面位置 已有店面積 已有店租金 進(jìn)駐樓層 意向租金 權(quán)金城烤肉 北太平莊花 園路 1500 23元 /平米 .天 12層 視周邊消費(fèi)人群 而定 ,2元左右 三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層 最高 /平米 .天 小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 1500 23元 /平米 .天 13層 2元 /平米 .天左右 欲望都市酒吧 北海后門 100 1層 24元 /平米 .天 商家反饋 從餐飲類經(jīng)營商戶反饋情況來看，對本項(xiàng)目承受租金基本在 23元 /平米 .天左右，休閑娛樂類在 2元 /平米 .天左右，我們針對這兩大主力業(yè)態(tài)的商戶承租價(jià)格及在本項(xiàng)目所占面積權(quán)重來進(jìn)行本項(xiàng)目的初步價(jià)格定位。 餐飲類平均承受租金： /平米 .天左右，其中西餐及咖啡可以到 35元左右，面積 9722平米，占可銷售面積 50%左右 休閑娛樂類平均承受租金： 2元左右 /平米 .天左右，面積 9898平米，占可銷售面積 50%左右。 在運(yùn)用租金反推法進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，租金回報(bào)率主要依據(jù)目前市場整體的水平 8%來計(jì)算，本項(xiàng)目初步價(jià)格： （ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米 均價(jià)制定 九 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)定邊界領(lǐng)地 ： 區(qū)域整體界標(biāo)，“核心示范區(qū)”界標(biāo)，地塊界標(biāo) 區(qū)域標(biāo)識物： 標(biāo)志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO 區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)： 主出入口導(dǎo)示牌、道路導(dǎo)示牌、區(qū)域平面示意圖 建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團(tuán)綠化 水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風(fēng)景線 綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂空間。開敞空間的規(guī)劃可以小到一條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃，道路系統(tǒng)對于增加開敞空間的面積，為不同的市場提供自然的娛樂活動是一個(gè)特別有效的方法。 物業(yè)發(fā)展建議 開敞空間 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部景觀主要為懷河所打造。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們在休閑時(shí)將水景盡收眼底。 同時(shí)，良好的景觀展示作用，可以吸引部分從外部經(jīng)過的消費(fèi)人群的目光。 物業(yè)發(fā)展建議 水景區(qū) 功能廣場 本項(xiàng)目南側(cè)的的小型功能廣場 ， 是本商業(yè)最集中的人流集散中心 ， 又是商業(yè)的標(biāo)志廣場 ， 其功能重要性不言而喻 。 設(shè)計(jì)出集標(biāo)志與入口廣場特殊功能于一體 ， 最能體現(xiàn)本項(xiàng)目亮點(diǎn)的入口景觀 。 物業(yè)發(fā)展建議 小品雕塑 小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 細(xì)節(jié) 古典的細(xì)節(jié)與符號彰顯非凡尊貴的氣質(zhì) ,同時(shí)又具現(xiàn)代主義的摩登時(shí)尚 取景構(gòu)架 景觀構(gòu)架廣場為通透的構(gòu)架景觀 ， 建議為現(xiàn)代且簡約 、高低錯(cuò)落富有層次感的景觀體 ， 與鋪裝和其它景觀呼應(yīng)， 并融為一體 ， 構(gòu)成不同的景觀軸線。 物業(yè)發(fā)展建議 特色鋪裝 特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的 ， 是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶 。 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 色彩與燈光 廣告位 內(nèi)部主題廣告位主要起到指引商業(yè)功能分區(qū)和體現(xiàn)商業(yè)個(gè)體形象的作用 ， 其主要類型為廣告牌 、燈箱等 。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告 廣告位 外部主題廣告位是本商業(yè)的點(diǎn)睛之筆，有很強(qiáng)的展示和宣傳本項(xiàng)目商業(yè)特色的效果。設(shè)置在景觀綠地之中，也可構(gòu)成景觀的一部分。 其主要類型為立柱式廣告等。 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)外部引導(dǎo) 外部導(dǎo)引廣告位建議設(shè)計(jì)為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設(shè)置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項(xiàng)目的作用。 其主要類型為路牌、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 The End