【正文】 狀況 ?度假市場(chǎng)總體供需兩旺 ：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。 總體特征 市場(chǎng)格局 懷柔度假市場(chǎng)分析 ?度假物業(yè)供給量較大 ：度假村總量大，位于各郊縣之首。有專門做的酒店，不過(guò)沒(méi)去過(guò)。 某科技公司： 人數(shù)：約 25人 公司組織拓展訓(xùn)練，住在度假村，選擇度假村關(guān)鍵看飲食和交通是否方便，價(jià)位要合適，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景觀。 訪談寫真（旅游者） 天津某旅游組團(tuán)（機(jī)關(guān)單位） ： 人數(shù)：約 60人 在北京呆兩天，旅游社安排住在市區(qū)，看完雁棲湖回市區(qū)，住石景山，如果旅行社安排住度假村的話，也可以考慮，關(guān)鍵要去其它景點(diǎn)方便，住在懷柔好像不太方便，如果來(lái)第一天住在懷柔，玩一晚，第二天看看懷柔景色再去市里景點(diǎn)看看也可以。 ?其中選擇和朋友及家人的被訪者 90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游 ,逗留時(shí)間為二天一夜居多 ?，F(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)很多開發(fā)者只看到了這個(gè)營(yíng)銷鏈中的“發(fā)展商 —— 投資者“這兩個(gè)元素，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)埋下了深重的隱患。 6%58%36%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速 ,旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)收入 1/3 百泉山風(fēng)景區(qū) 慕田峪長(zhǎng)城 紅螺寺 雁棲湖 本案 北京方向 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 資源 至本案 8公里 至本案 14公里 至本案 21公里 至本案 27公里 旅游休閑商業(yè)發(fā)展方向研究 —— KPI ?項(xiàng)目所處區(qū)域有較豐富的旅游資源 。 本 體 解 析 項(xiàng)目本體條件與區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè) KPI不吻合，不宜發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè) 遠(yuǎn)郊商業(yè)發(fā)展方向分析 ?項(xiàng)目緊臨高速公路或交通主干道 ?項(xiàng)目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間 ?項(xiàng)目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè)？ ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局安排 ?競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)的市場(chǎng)供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營(yíng)業(yè)狀況如何 ?是否在規(guī)劃前完成招商工作 。 ?持有形式： 項(xiàng)目主要用于對(duì)外銷售，部分產(chǎn)僅自持，對(duì)保證形象統(tǒng)一提出較高要求。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 京承的開通的利好因素 ?交通時(shí)間縮短 ：京承高速預(yù)計(jì) 06年 10月通車 ， 預(yù)計(jì)從市內(nèi)至懷柔的車程時(shí)間綜短至 30分鐘左右 ， ?旅游人群增多： ， 交通時(shí)間縮短 ， 周邊旅游人群將有一定幅度的增多 。 ?懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時(shí)幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。 ?項(xiàng)目南側(cè)濱臨懷河 ， 河道寬 30米 。 兩城區(qū) 中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會(huì)議中心。 ?贏得知名度與 美譽(yù)度： 政府南大門，地區(qū)名片。 氛圍 項(xiàng)目周邊沒(méi)有形成成熟的商業(yè)氛圍 。；截止到 2023年底，懷柔的旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合收入為 9億元，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為 28%。 ?開發(fā)商在本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府背景 。 1 0 0 以下 1 0 0 3 0 0 3 0 0 5 0 0 5 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 以上0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %人均消費(fèi) 300500之間居多 消費(fèi)者行為分析 管理差 旅游接待交通 景色品位和特色人才匱乏生態(tài)環(huán)境脆弱其他0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %年收入 頻次 偏好 5萬(wàn)－ 15萬(wàn) 高 觀光游覽、自然景觀 15萬(wàn)以上 低 休閑娛樂(lè)型旅游 ?年收入 5萬(wàn)－ 8萬(wàn)者郊區(qū)旅游頻次較高 ?對(duì)休閑服務(wù)和整體管理印象較差，交通方便也存在一定的影響 。 劉先生（三人一起 ） ： 職業(yè)：未知 年齡：約 40歲 和一個(gè)客戶開車過(guò)來(lái)的，覺(jué)得懷柔度假村貴（當(dāng)時(shí)在雁棲湖度假村內(nèi)），且質(zhì)量不好，感覺(jué)像招待所，就是聽別人說(shuō)懷柔景色好，具體來(lái)懷柔干什么，自己也不知道。個(gè)人可能不會(huì)去。 劉先生 職業(yè)：公司職員 年齡：約 28歲 沒(méi)太關(guān)注懷柔吃喝玩樂(lè)的地方，沒(méi)什么出名的地方，沒(méi)聽朋友們說(shuō)過(guò)，玩的地方去夢(mèng)幻莊園。 密云、延慶：有一定數(shù)量的度假村，但檔次較高的很少。 ?高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)稍好，但總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳 ?由于在市場(chǎng)上占據(jù)主體地位的國(guó)有培訓(xùn)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營(yíng)管理水平不高，因此總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳。 ?以會(huì)議休閑度假為主 商務(wù)會(huì)議及團(tuán)體客戶占總客源的 60%以上。 ?總體經(jīng)營(yíng)效益較差 ?除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。 ? 本項(xiàng)目打出懷柔第一口溫泉 ， 極大提升項(xiàng)目的價(jià)值 。 ?來(lái)自其它區(qū)域休閑度假市場(chǎng)的供給 ， 且部分如：九華山莊 、 月亮河 、 諾富特等皆具有較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 戰(zhàn)略選擇 利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì) 。 成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 錦里古街目前主要包括酒吧娛樂(lè)區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分； ? 錦里集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體，滿足游客吃、住、行、游、購(gòu)、娛的要求，集中展示和推廣三國(guó)宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等； ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)只租不售，前期從 400余家商戶中選取 30多戶信譽(yù)最好的進(jìn)駐。 第一階段 強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)預(yù)熱 ，吸引媒體關(guān)注度； ；在市場(chǎng)上達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的； 第二階段 單純銷售策略要點(diǎn) ； ，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致； ； “以高端產(chǎn)品拉動(dòng)中端產(chǎn)品”的推盤原則，樹立產(chǎn)品的高端形象，標(biāo)定客群檔次，打開產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)空間。 持續(xù)期 通過(guò)各個(gè)階段的客戶簽約、跟進(jìn)及分析，對(duì)各類業(yè)態(tài)的銷售持續(xù)把控，銷售計(jì)劃做有力的沖刺。 媒體推廣排期 推廣行程 施工進(jìn)程 施工完成 活動(dòng)方案討論 ? 懷柔區(qū)域論壇 ? 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開放 ? 酒文化節(jié) 時(shí)間： 2023年 3月 12日上午 9： 30 目的： ； “區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 16日 活動(dòng)地點(diǎn) :會(huì)議中心 活動(dòng)議題 : 活動(dòng)方案： ； ； ； ，為本次系列活動(dòng)畫上圓滿句號(hào)。 物業(yè)發(fā)展建議 開敞空間 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 物業(yè)發(fā)展建議 特色鋪裝 特色鋪裝是與整體鋪裝協(xié)調(diào)統(tǒng)一的 ， 是各景觀本題的延伸和聯(lián)系紐帶 。 物業(yè)發(fā)展建議 The End 。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 由于本項(xiàng)目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過(guò)一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來(lái)進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 活動(dòng)主題： “暢游山水天地，酒飲諸子百家” 活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日 活動(dòng)內(nèi)容： 1.“搖滾之夜” 2.“酒吧寶貝” 3.“品牌推介會(huì)” 4. “中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì)” “搖滾之夜” 活動(dòng)目的 : ，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。 各階段工作內(nèi)容 媒體推廣 媒體的選擇要考慮眾多因素（比如傳播區(qū)域、目標(biāo)客群、成本預(yù)算、銷售渠道等），結(jié)合企業(yè)實(shí)際，選擇合適的廣告媒體，采取恰當(dāng)?shù)拿襟w組合，精心安排廣告發(fā)布的時(shí)間、頻次及發(fā)布的日程等。 第四階段 包租銷售策略 ； 2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購(gòu)買包租產(chǎn)品的投資者； ，并在宣傳的同時(shí)樹立自己的品牌。 ? 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風(fēng)格相融，二者之間又以水為隔。 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運(yùn)作確保項(xiàng)目長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng) 。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)闉榉菬狳c(diǎn)商業(yè)區(qū)域 。 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。而其他中低檔的度假村經(jīng)營(yíng)狀況一般，年平均入住率 40%50%。