【正文】 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 色彩與燈光 廣告位 內(nèi)部主題廣告位主要起到指引商業(yè)功能分區(qū)和體現(xiàn)商業(yè)個(gè)體形象的作用 ， 其主要類(lèi)型為廣告牌 、燈箱等 。 八 價(jià)格策略 對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場(chǎng)比較法、租金反推法等。 收尾期 在完成計(jì)劃任務(wù)的同時(shí)，為貴方推介合理的后期商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 1 2 3 4 ? 1廣場(chǎng) ? 2酒吧休閑 購(gòu)物街 ? 3好吃街 ? 4購(gòu)物住宿區(qū) 成都錦里的建筑： 獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體 ? 錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格 。 ? 離自然景觀有較遠(yuǎn)距離 ， 項(xiàng)目本身不具有獨(dú)特的資源 。 ?經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益參差不齊 作為昌平區(qū)域乃至整個(gè)北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖， 九華山莊 的年平均入住率達(dá)70%以上，年利潤(rùn)上億元。 順義、通州、大興、房山：有少量較高檔次的度假村。和朋友或者集體一起去吧。 收入與偏好 劣勢(shì)評(píng)價(jià) 消費(fèi)者行為分析 4 8 . 5 0 %4 2 . 5 0 %4 . 6 0 %4 . 3 0 %朋友家人單獨(dú)同事休閑度假生態(tài)環(huán)境文化古跡探險(xiǎn)拓展農(nóng)業(yè)觀光類(lèi)娛樂(lè)項(xiàng)目體育競(jìng)技節(jié)慶活動(dòng)旅游房地產(chǎn)會(huì)議會(huì)展0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %出游方式 期望開(kāi)拓項(xiàng)目類(lèi)型 ?郊區(qū)旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行 。而且據(jù)統(tǒng)計(jì)今年“五一”黃金周，懷柔地區(qū)共接待游客 ,實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入6039萬(wàn)元。希望獲得 市場(chǎng)認(rèn)可，贏得一定知名度與美譽(yù)度。 項(xiàng)目位置 交通通達(dá)性 ?項(xiàng)目與北京市區(qū)距離約一小時(shí)車(chē)程 ?項(xiàng)目距 101國(guó)道約 ?06年下半年京承高速開(kāi)通后將縮短到本項(xiàng)目的時(shí)間 . 本體分析 項(xiàng)目四至 ? 東側(cè)為天鴻時(shí)尚島項(xiàng)目 ? 商業(yè)所臨河道寬約 30平，深約 ，河面景觀一般 ? 南側(cè)過(guò)河為雙向四車(chē)道公道，所行車(chē)輛較少，936經(jīng)過(guò)項(xiàng)目大門(mén) 北側(cè)為空地 將來(lái)會(huì)是別墅 南側(cè)跨過(guò)懷河是廟城鎮(zhèn)政府 西側(cè)跨過(guò)懷河是榮城小區(qū) 東側(cè)是條規(guī)劃七米寬的道路 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃總用地： 建設(shè)用地： 公頃 地上建筑面積： 地下建筑面積： 7821平米 容積率： 自持面積： 平米 銷(xiāo)售面積： 規(guī)劃總用地 建設(shè)用地 代征用地 地上建筑面積 容積率 自持面積 銷(xiāo)售面積 項(xiàng)目規(guī)劃情況 全框架結(jié)構(gòu) 18號(hào)樓首層層高 二層、三層層高 柱距 7M，進(jìn)深 18M 樓梯 操作間 會(huì)議樓 項(xiàng)目規(guī)劃情況 1號(hào) 2號(hào) 3號(hào) 4號(hào) 5號(hào) 6號(hào) 7號(hào) 8號(hào) 9號(hào) B1 2446 1410 683 808 1144 950 380 首層 2141 1384 1415 1661 943 1209 1002 625 2300 二層 1846 1099 1480 1651 943 1209 1002 657 2180 三層 1491 1071 1480 952 819 1022 925 625 1650（ 35f) 地上總面積 5478 3554 4375 4264 2705 3440 2929 1907 9430 單棟總面積 5478 3554 4375 4264 2705 3440 2929 1907 9430 地下總建面 7821 地上總建面 38082 一期總建面 45903 層數(shù) 樓號(hào) 項(xiàng)目規(guī)劃情況 溫泉會(huì)所 現(xiàn)狀 ? 7號(hào)樓已建設(shè)完成 ? 9號(hào)樓即將啟動(dòng)，全部建設(shè) 2023年 ? 4號(hào)樓地下為配電室和機(jī)房及停車(chē)場(chǎng)，計(jì) 130輛車(chē)位 ? 7號(hào)地下為停車(chē)及設(shè)備間，其中 6號(hào)樓地下為有停車(chē)位計(jì) 66輛 ?地面停車(chē)位 150輛 1 2 3 4 5 6 7 8 9 會(huì)議室 本體分析結(jié)論 ?中等規(guī)模地塊。 ?性質(zhì)： 門(mén)戶(hù)經(jīng)濟(jì)、窗口經(jīng)濟(jì) 。 本項(xiàng)目規(guī)模較小，很難通過(guò)自身力量對(duì)區(qū)域產(chǎn)生較大影響 。 區(qū)域條件 政策條件 開(kāi)發(fā)商背景 條件滿(mǎn)足旅游休閑商業(yè) KPI，基于此，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行深度思考 四 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位 定位需解決問(wèn)題 休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)什么產(chǎn)品？ 商業(yè)的形象定位是什么？ 商業(yè)的合理定價(jià)是多少？ 本項(xiàng)目最終消費(fèi)者和購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？ 項(xiàng)目定位思路 客戶(hù)需求 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品定位 案例分析 在市場(chǎng)中的定位 同類(lèi)型項(xiàng)目借鑒 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)鏈分析模型 投資者 (開(kāi)發(fā)商 ) 產(chǎn)權(quán)者 （小業(yè)主） 管理者 （商業(yè)管理公司） 經(jīng)營(yíng)者 （租客） 消費(fèi)者 商業(yè)的現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)鏈?zhǔn)牵骸鞍l(fā)展商 —— 投資客 —— 經(jīng)營(yíng)商家 —— 消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體。 朱小姐（二人一起） ： 職業(yè)：未知 年齡：約 25 出來(lái)散散心，一個(gè)月來(lái)懷柔一次，住宿在農(nóng)家樂(lè)，度假村關(guān)鍵看價(jià)位，價(jià)格合適會(huì)考慮，要有特點(diǎn)。懷柔特色就是魚(yú)吧。而其他大部分度假村年平均入住率 40%50%。 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運(yùn)作確保項(xiàng)目長(zhǎng)線(xiàn)運(yùn)營(yíng) 。 第四階段 包租銷(xiāo)售策略 ； 2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購(gòu)買(mǎi)包租產(chǎn)品的投資者； ，并在宣傳的同時(shí)樹(shù)立自己的品牌。 活動(dòng)主題： “暢游山水天地，酒飲諸子百家” 活動(dòng) 3—— 酒文化節(jié) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 4月 10日 16日 活動(dòng)內(nèi)容： 1.“搖滾之夜” 2.“酒吧寶貝” 3.“品牌推介會(huì)” 4. “中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì)” “搖滾之夜” 活動(dòng)目的 : ，拉開(kāi)此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 物業(yè)發(fā)展建議 The End 。 物業(yè)發(fā)展建議 開(kāi)敞空間 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 媒體推廣排期 推廣行程 施工進(jìn)程 施工完成 活動(dòng)方案討論 ? 懷柔區(qū)域論壇 ? 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開(kāi)放 ? 酒文化節(jié) 時(shí)間： 2023年 3月 12日上午 9： 30 目的： ； “區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 第一階段 強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)預(yù)熱 ，吸引媒體關(guān)注度； ；在市場(chǎng)上達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的； 第二階段 單純銷(xiāo)售策略要點(diǎn) ； ，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致； ； “以高端產(chǎn)品拉動(dòng)中端產(chǎn)品”的推盤(pán)原則，樹(shù)立產(chǎn)品的高端形象，標(biāo)定客群檔次，打開(kāi)產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)空間。 ?來(lái)自其它區(qū)域休閑度假市場(chǎng)的供給 ， 且部分如：九華山莊 、 月亮河 、 諾富特等皆具有較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 戰(zhàn)略選擇 利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì) 。 ?總體經(jīng)營(yíng)效益較差 ?除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。 ?高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)稍好，但總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳 ?由于在市場(chǎng)上占據(jù)主體地位的國(guó)有培訓(xùn)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營(yíng)管理水平不高，因此總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳。 劉先生 職業(yè)：公司職員 年齡：約 28歲 沒(méi)太關(guān)注懷柔吃喝玩樂(lè)的地方，沒(méi)什么出名的地方，沒(méi)聽(tīng)朋友們說(shuō)過(guò)，玩的地方去夢(mèng)幻莊園。 劉先生（三人一起 ） ： 職業(yè)：未知 年齡：約 40歲 和一個(gè)客戶(hù)開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)的，覺(jué)得懷柔度假村貴（當(dāng)時(shí)在雁棲湖度假村內(nèi)），且質(zhì)量不好，感覺(jué)像招待所，就是聽(tīng)別人說(shuō)懷柔景色好，具體來(lái)懷柔干什么，自己也不知道。 ?開(kāi)發(fā)商在本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府背景 。 氛圍 項(xiàng)目周邊沒(méi)有形成成熟的商業(yè)氛圍 。 兩城區(qū) 中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會(huì)議中心。 ?懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時(shí)幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。 ?持有形式： 項(xiàng)目主要用于對(duì)外銷(xiāo)售，部分產(chǎn)僅自持，對(duì)保證形象統(tǒng)一提出較高要求。 6%58%36%第一產(chǎn)