【正文】 功能布局功能布局建議216。 客戶定位216。注：法國電影《 客戶定位216。 形象定位216。 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216?！?居住主題公園 郝總由于重親情的傳統(tǒng)以及習俗的壓力，外地打工者會盡量匯錢回家蓋房?！?；? 2023年推出的錦江花園一期的土地價格為 150萬 /畝， 2023年推出的錦江花園二期、陽光花園三期的價格就升為 280萬 /畝。 周邊以紡織業(yè)為主導的濱海、金峰兩大工業(yè)集中區(qū)，建設中的大規(guī)?？崭酃I(yè)區(qū)249。 招商成果 ——“ 截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項目 100項，其中內資項目 87項，總投資 ，外資項目 13項，總投資 8588萬美元。 大儒世家 總占地 700畝，總建筑面積 100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成 東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓 ）原因：福州 “ 東擴 ” 戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善。 項目地塊價值的衡量n 我們認為的難點4/2/2023地產江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！魯能福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 如何面對 1200畝的體量項目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場調研第二階段項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經濟背景研究?房地產市場調研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關資料收集?市場機會點的挖掘和分析?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項目定位及深化?項目物業(yè)功能分區(qū)建議?項目經濟評價?項目開發(fā)時機判研項目報告的結構思路導圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 現(xiàn)狀：總體價格不高，但中高低檔產品應有盡有，產品形態(tài)豐富多樣，同時由于許多實力開發(fā)商進軍該板塊地產市場，地產升值的前景看好 匯誠 ” 長樂市房地產處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產發(fā)展關系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長樂 2023年人均 GDP： 16919元 處于福州城市 “東擴南進西拓 ”方向，但項目所在非近期主導區(qū)249。p 房地產交易情況? 房價漲幅較大， 20232023，長樂房價上漲了 40%； 2023—2023，長樂房價上漲了 25%；目前長樂房地產市場均價已達到了2400元 /平米；? 0 04兩年長樂房地產市場的銷售面積都保持在 11萬平米左右； 05年上半年長樂開盤的項目面積達到了 35萬平米左右，銷售率仍有 80%左右。 長樂開發(fā)商 如果出去兩年還沒匯錢回家蓋房子，整個家族都會沒面子。銷售代表福州市別墅仍以滿足居住需求為主，少數(shù)產品開始重視度假功能，別墅投資需求被忽略特征總結：u 均位于福州市區(qū)及近郊，交通狀況較好，在福州市中心半小時車程范圍內u 依托城市成熟的生活配套設施，多數(shù)自身亦具有一定的配套u 福州別墅消費以滿足長期居住為主，少數(shù)郊區(qū)項目同時滿足高端客戶的度假需求名稱 項目賣點 置業(yè)用途運盛 發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域 價值存在提升空間 ，成就項目投資價值區(qū)域價值存在提升空間，增加了項目的投資價值對本項目區(qū)域價值認同感低，區(qū)域價值認知有待引導p 官方規(guī)劃? 處于福州城市 “ 跨江向海 ” 、 “ 東擴南進西拓 ” 方向，但項目所在非近期主導區(qū)；? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 規(guī)劃構想漸明朗，但有待時日；p 政府建設? 大型空港工業(yè)區(qū)的建設，機場、道路的建設；? 本區(qū)域尚無生活配套設施建設啟動；p 價值認同　　長樂人乃至福州人普遍認為本項目所在區(qū)域為農村，受周邊爛尾別墅群及衰落的下沙度假村的影響，對本項目區(qū)域價值認同感低本項目擁有廣闊的海景資源，將成為福州首個規(guī)?；０渡唐穭e墅項目u 項目占據較長海岸線，擁有原生態(tài)海灘，可對客戶構成吸引u 項目占有資源并非稀缺，雖與福州其他地區(qū)海灘相比并無明顯優(yōu)勢，但作為福州海景別墅的首次開發(fā)，必然引起一定關注u 市場現(xiàn)有海灘資源開發(fā)用途：休閑活動、度假、企業(yè)會所福州目前最多的高尚住宅區(qū)聚集地便是閩江沿線的江濱板塊，其稀缺江景成為樓盤重要賣點景觀可成為客戶購買的驅動因素平潭島 —— 福州最好的海海濱浴場及相關配套開發(fā)閩江本項目瑯歧島大型企事業(yè)單位自建會所、活動基地周邊大型工業(yè)集中區(qū)的建設對配套居住的需求漳港鎮(zhèn) —— 化纖、紡織為龍頭，全鎮(zhèn)共有企業(yè) 495家，其中規(guī)模以上 15家。 產品定位項目定位從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象u 要發(fā)掘本項目目標客戶，首先要找出具備相當購買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手項目 客戶 職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū) 高收入公務員企業(yè)主、高知、高管八縣 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關系的人長樂城區(qū)高檔住宅 城區(qū) 官員私營企業(yè)主、生意人長樂周邊工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主村鎮(zhèn) 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關系的人自建別墅 鄉(xiāng)村 村民海外 華僑工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主從中挖掘我們的目標客戶，并盡可能擴大客戶層面？以度假、投資吸引福州市區(qū)高端客戶，但目前難以成為項目主力客戶群u 在福州的高檔樓盤消費者中，八縣人占據了相當?shù)谋壤?，其中又以福清、長樂為主。 形象定位216。好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購十幾輛寶馬的事情。郝總項目名稱 建筑形象 長樂客戶所占比重名城港灣 西班牙風格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低本項目的差異化形象定位 —— 風格經典突出的多賣點別墅u 對福州別墅市場產品形象研究，我們從時間最近、具備一定規(guī)模、且產品品質較高的樓盤入手項目名稱 建筑風格 產品類型名城港灣 西班牙風格 水島別墅東方威尼斯 澳洲風格、現(xiàn)代明快 水島別墅居住主題公圓 山水別墅蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 倚山別墅云畝天朗 西班牙風格 水島別墅多樣化的建筑風格，但至今并無很好的演繹 無一例外的圍繞山水做文章，同一樓盤中產品的類型相對單一由此，本項目要在產品形象上與市場形成差異化，可以從兩方向做： 建筑風格經典，元素、特點突出； 多賣點別墅的開發(fā) ，結合項目地塊、資源特點，開發(fā)海岸別墅、沙灘別墅、叢林別墅等產品形象建議 —— 地中海風情的海岸新都地中海風情的海岸新都 —— 享受奢侈的開始項目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗在這里升華 ……建筑風格建議 —— 法式風格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風格，高貴典雅；? 細節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運用，精細考究的制作工藝。Le grand bleu 形象定位216。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。 規(guī)劃指標216。 資源利用216。216?！?本項目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強勢自然資源?！?長樂天上人間 216。 客戶定位216。 需求分析216。 美之國 190260 80175 少量八縣客戶 商品房施工面積同比減少 % 占據較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源，但海景資源相比其他地區(qū)無明顯優(yōu)勢249。 產業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機場相配套的無污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產業(yè)，如電子通訊、計算機元器件、生物制造等，同時，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運輸業(yè)服務的產業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險、旅游會展、商務貿易等?，F(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃氣象，將集中一些中高端定位、面向城市白領的明星級樓盤 仁文 項目銷售價值如何實現(xiàn)項目背景n 開發(fā)商背景 地塊解析216。 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場為中心 ）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎設施。較上年增速： %u 長樂房地產處于發(fā)展速度階段u 長樂市城區(qū)內土地開發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴展是其發(fā)展必然趨勢u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場需求略大于供應u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》n 2023年數(shù)據 “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實皆不明確249。長樂高檔商品住宅項目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長樂市人民會堂對面 長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風情；開發(fā)商在當?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構成，約 900個單位戶型面積及價格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價，樓層差價 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價1900元 /M2，樓層差價 50元 / M2客戶群 主要為長樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達80% 半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達 80%長樂高檔商品住宅項目掃描 2名稱 加州陽光圖片位置 長樂市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設戶型面積及價格 面積 260320 M2；均價 2500元 / M2客戶群 私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設中長樂高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢滿足長樂市域內的居住需求u 長樂市房地產整體開發(fā)水平不高，產品品質不好u 位于城區(qū)內而享有城區(qū)完善的配套設施，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房長期居住，而其中為了子女讀書的占了很大比重u 受到目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內外土地價格天壤之別，大大增加了城內住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產發(fā)展必然趨勢良好的學校教育集中的娛樂設施城區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境。—— 美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 可見，比較而言福州市區(qū)購買力相對較弱，而長樂、福清則具備強大的購買力u 環(huán)境賦予項目度假、投資的價值，但通過訪談了解到，本項目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 產品定位項目定位p對應目標消費群的價值取向p與項目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項目的定位p與市場形成差異化項目的形象定位原則客戶特點分析 —— 產品的定位結合客戶的特征、觀念長樂財富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會消費為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風現(xiàn)象嚴重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經歷，基本已有 2處以上房產? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300