【正文】 功能布局功能布局建議216。 客戶定位216。注：法國電影《 客戶定位216。 形象定位216。 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216?！?居住主題公園 郝總由于重親情的傳統(tǒng)以及習(xí)俗的壓力，外地打工者會盡量匯錢回家蓋房。——；? 2023年推出的錦江花園一期的土地價格為 150萬 /畝， 2023年推出的錦江花園二期、陽光花園三期的價格就升為 280萬 /畝。 周邊以紡織業(yè)為主導(dǎo)的濱海、金峰兩大工業(yè)集中區(qū)，建設(shè)中的大規(guī)?？崭酃I(yè)區(qū)249。 招商成果 ——“ 截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項目 100項，其中內(nèi)資項目 87項，總投資 ，外資項目 13項，總投資 8588萬美元。 大儒世家 總占地 700畝，總建筑面積 100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成 東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓 ）原因：福州 “ 東擴 ” 戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善。 項目地塊價值的衡量n 我們認(rèn)為的難點4/2/2023地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！魯能福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 如何面對 1200畝的體量項目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場調(diào)研第二階段項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟背景研究?房地產(chǎn)市場調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關(guān)資料收集?市場機會點的挖掘和分析?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項目定位及深化?項目物業(yè)功能分區(qū)建議?項目經(jīng)濟評價?項目開發(fā)時機判研項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 現(xiàn)狀：總體價格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時由于許多實力開發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠 ” 長樂市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長樂 2023年人均 GDP： 16919元 處于福州城市 “東擴南進(jìn)西拓 ”方向，但項目所在非近期主導(dǎo)區(qū)249。p 房地產(chǎn)交易情況? 房價漲幅較大， 20232023，長樂房價上漲了 40%； 2023—2023，長樂房價上漲了 25%；目前長樂房地產(chǎn)市場均價已達(dá)到了2400元 /平米；? 0 04兩年長樂房地產(chǎn)市場的銷售面積都保持在 11萬平米左右； 05年上半年長樂開盤的項目面積達(dá)到了 35萬平米左右，銷售率仍有 80%左右。 長樂開發(fā)商 如果出去兩年還沒匯錢回家蓋房子，整個家族都會沒面子。銷售代表福州市別墅仍以滿足居住需求為主，少數(shù)產(chǎn)品開始重視度假功能，別墅投資需求被忽略特征總結(jié)：u 均位于福州市區(qū)及近郊，交通狀況較好，在福州市中心半小時車程范圍內(nèi)u 依托城市成熟的生活配套設(shè)施，多數(shù)自身亦具有一定的配套u 福州別墅消費以滿足長期居住為主，少數(shù)郊區(qū)項目同時滿足高端客戶的度假需求名稱 項目賣點 置業(yè)用途運盛 發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域 價值存在提升空間 ，成就項目投資價值區(qū)域價值存在提升空間，增加了項目的投資價值對本項目區(qū)域價值認(rèn)同感低，區(qū)域價值認(rèn)知有待引導(dǎo)p 官方規(guī)劃? 處于福州城市 “ 跨江向海 ” 、 “ 東擴南進(jìn)西拓 ” 方向，但項目所在非近期主導(dǎo)區(qū)；? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 規(guī)劃構(gòu)想漸明朗，但有待時日；p 政府建設(shè)? 大型空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)，機場、道路的建設(shè)；? 本區(qū)域尚無生活配套設(shè)施建設(shè)啟動；p 價值認(rèn)同　　長樂人乃至福州人普遍認(rèn)為本項目所在區(qū)域為農(nóng)村，受周邊爛尾別墅群及衰落的下沙度假村的影響，對本項目區(qū)域價值認(rèn)同感低本項目擁有廣闊的海景資源，將成為福州首個規(guī)模化海岸商品別墅項目u 項目占據(jù)較長海岸線，擁有原生態(tài)海灘，可對客戶構(gòu)成吸引u 項目占有資源并非稀缺，雖與福州其他地區(qū)海灘相比并無明顯優(yōu)勢，但作為福州海景別墅的首次開發(fā)，必然引起一定關(guān)注u 市場現(xiàn)有海灘資源開發(fā)用途：休閑活動、度假、企業(yè)會所福州目前最多的高尚住宅區(qū)聚集地便是閩江沿線的江濱板塊，其稀缺江景成為樓盤重要賣點景觀可成為客戶購買的驅(qū)動因素平潭島 —— 福州最好的海海濱浴場及相關(guān)配套開發(fā)閩江本項目瑯歧島大型企事業(yè)單位自建會所、活動基地周邊大型工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)對配套居住的需求漳港鎮(zhèn) —— 化纖、紡織為龍頭，全鎮(zhèn)共有企業(yè) 495家，其中規(guī)模以上 15家。 產(chǎn)品定位項目定位從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象u 要發(fā)掘本項目目標(biāo)客戶，首先要找出具備相當(dāng)購買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手項目 客戶 職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū) 高收入公務(wù)員企業(yè)主、高知、高管八縣 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人長樂城區(qū)高檔住宅 城區(qū) 官員私營企業(yè)主、生意人長樂周邊工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主村鎮(zhèn) 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人自建別墅 鄉(xiāng)村 村民海外 華僑工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主從中挖掘我們的目標(biāo)客戶，并盡可能擴大客戶層面？以度假、投資吸引福州市區(qū)高端客戶，但目前難以成為項目主力客戶群u 在福州的高檔樓盤消費者中，八縣人占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤渲杏忠愿Ｇ?、長樂為主。 形象定位216。好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購十幾輛寶馬的事情。郝總項目名稱 建筑形象 長樂客戶所占比重名城港灣 西班牙風(fēng)格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低本項目的差異化形象定位 —— 風(fēng)格經(jīng)典突出的多賣點別墅u 對福州別墅市場產(chǎn)品形象研究，我們從時間最近、具備一定規(guī)模、且產(chǎn)品品質(zhì)較高的樓盤入手項目名稱 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品類型名城港灣 西班牙風(fēng)格 水島別墅東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 水島別墅居住主題公圓 山水別墅蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 倚山別墅云畝天朗 西班牙風(fēng)格 水島別墅多樣化的建筑風(fēng)格，但至今并無很好的演繹 無一例外的圍繞山水做文章，同一樓盤中產(chǎn)品的類型相對單一由此，本項目要在產(chǎn)品形象上與市場形成差異化，可以從兩方向做： 建筑風(fēng)格經(jīng)典，元素、特點突出； 多賣點別墅的開發(fā) ，結(jié)合項目地塊、資源特點，開發(fā)海岸別墅、沙灘別墅、叢林別墅等產(chǎn)品形象建議 —— 地中海風(fēng)情的海岸新都地中海風(fēng)情的海岸新都 —— 享受奢侈的開始項目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質(zhì)；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗在這里升華 ……建筑風(fēng)格建議 —— 法式風(fēng)格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風(fēng)格，高貴典雅；? 細(xì)節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運用，精細(xì)考究的制作工藝。Le grand bleu 形象定位216。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。 規(guī)劃指標(biāo)216。 資源利用216。216?！?本項目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強勢自然資源。—— 長樂天上人間 216。 客戶定位216。 需求分析216。 美之國 190260 80175 少量八縣客戶 商品房施工面積同比減少 % 占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源，但海景資源相比其他地區(qū)無明顯優(yōu)勢249。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機場相配套的無污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產(chǎn)業(yè)，如電子通訊、計算機元器件、生物制造等，同時，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險、旅游會展、商務(wù)貿(mào)易等。現(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃氣象，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級樓盤 仁文 項目銷售價值如何實現(xiàn)項目背景n 開發(fā)商背景 地塊解析216。 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場為中心 ）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。較上年增速： %u 長樂房地產(chǎn)處于發(fā)展速度階段u 長樂市城區(qū)內(nèi)土地開發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴展是其發(fā)展必然趨勢u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場需求略大于供應(yīng)u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》n 2023年數(shù)據(jù) “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實皆不明確249。長樂高檔商品住宅項目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長樂市人民會堂對面 長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約 900個單位戶型面積及價格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價，樓層差價 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價1900元 /M2，樓層差價 50元 / M2客戶群 主要為長樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80% 半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá) 80%長樂高檔商品住宅項目掃描 2名稱 加州陽光圖片位置 長樂市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復(fù)式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價格 面積 260320 M2；均價 2500元 / M2客戶群 私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設(shè)中長樂高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢滿足長樂市域內(nèi)的居住需求u 長樂市房地產(chǎn)整體開發(fā)水平不高，產(chǎn)品品質(zhì)不好u 位于城區(qū)內(nèi)而享有城區(qū)完善的配套設(shè)施，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房長期居住，而其中為了子女讀書的占了很大比重u 受到目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢良好的學(xué)校教育集中的娛樂設(shè)施城區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境?！?美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 可見，比較而言福州市區(qū)購買力相對較弱，而長樂、福清則具備強大的購買力u 環(huán)境賦予項目度假、投資的價值，但通過訪談了解到，本項目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 產(chǎn)品定位項目定位p對應(yīng)目標(biāo)消費群的價值取向p與項目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項目的定位p與市場形成差異化項目的形象定位原則客戶特點分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長樂財富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會消費為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300