【正文】 。 ?資源整合 —— 將文體中心的高檔休閑設(shè)施與酒店休閑中心進行功能組合，利于后期對外經(jīng)營。 ?資源再分配 —— 在允許范圍內(nèi)擴大酒店規(guī)模，提升功能區(qū)檔次。 酒店寫字樓 五 學校醫(yī)院 商 業(yè) 二 四 三 一 六 商業(yè)、酒店、文化活動中心、停車場 學校、醫(yī)院 開發(fā)分區(qū) 核心價值區(qū) 城市功能區(qū) 98 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū) 國際水準的 開放的城區(qū) 休閑空間 99 休閑空間 —— 三度休閑空間，最大化挖掘項目生態(tài)資源，形成多元化、開放的共享休閑空間 ?區(qū)域休閑空間按照由外至內(nèi)的順序可分為三度休閑空間。 ?一度空間：核心資源，兩大公園休閑氛圍的營造。 ?二度空間：中央休閑街和特色風情街。 ?三度空間：組團綠化移到社區(qū)道路上，形成復合功能休閑空間。 一度空間 二度空間 100 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 101 地塊航空限高，決定建筑群布局東北高、西南低 航空限高 航空限高 50米 航空限高 15米 航空限高 50米 密度：低 密度：中 密度：中 密度：高 密度：中 密度：中 102 啟動區(qū)選擇 Ⅱ 容積率最低，資源條件好，適宜標竿產(chǎn)品，但昭示性太差 容積率較低，資源條件好 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率較高，不適宜標竿產(chǎn)品 標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 容積率較低 ,資源條件好 √ 103 啟動區(qū)選址方案示意圖 啟動區(qū)方案一 啟動區(qū)方案二 啟動區(qū)方案三 104 啟動區(qū)配套 幼兒園、小學 雕塑長廊 Ⅱ 建立核心價值展示區(qū)；啟動區(qū)配套以滿足生活配套為主 體育公園部分建設(shè) 星期五大道部分建設(shè) 國際幼兒園、小學 專業(yè)街展示 音樂主題雕塑長廊 休閑廣場建設(shè)完畢 高爾夫練習場 森林景觀大道 高爾夫練習場 專業(yè)街(酒吧街 ) 森林景觀大道 容積率較低 ,資源條件好 √ 105 三種啟動區(qū)方案基礎(chǔ)比較 對比內(nèi)容 方案一 方案二 方案三 資源展示 展示商業(yè)，非核心資源 展示核心公園資源 展示核心資源及商業(yè) 邊界界定 區(qū)域邊界界定不明顯 公園景觀大道明顯界定區(qū)域 公園景觀大道明顯界定區(qū)域 項目形象目標 中、高檔產(chǎn)品＋商業(yè)，很難 樹立市場頂級形象 高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立市場頂級形象 高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立 市場頂級形象 銷售價格 跟隨現(xiàn)有價格體系，略有上漲 自定義新價格體系 自定義新價格體系 銷售速度 市場常規(guī)速度 優(yōu)勢明顯，超越級別物業(yè)銷售速度 優(yōu)勢明顯，超越級別物業(yè)銷售速度 商業(yè)體量 商業(yè)體量大 商業(yè)體量小 商業(yè)體量小 前期投入 低 修建道路及公園，前期投入高 修建道路及公園，前期投入高 道路現(xiàn)狀利用 羊西線形象較好 土龍路形象差，同時需要修建新道路 土龍路形象差，同時需要修建新道路 商業(yè)價值實現(xiàn) 商業(yè)實現(xiàn)價值低 后期商業(yè)實現(xiàn)價值高 后期商業(yè)實現(xiàn)價值高 對區(qū)域價值影響 在現(xiàn)有區(qū)域形象基礎(chǔ)上改善形象 建立全新區(qū)域形象 建立全新區(qū)域形象 106 基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址與基于目標的啟動區(qū)選址，具有各自的優(yōu)點。 ? 方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標需要在中后期努力實現(xiàn)達成。 ? 方案二及方案三是基于目標的啟動區(qū)選址。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風險加大。 ? 最終應當根據(jù)實際開發(fā)目標以及企業(yè)自身運作的特長來選擇啟動區(qū)方案。 基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一） 基于目標的啟動區(qū)選址（方案二、三） VS 資源利用 不足 充足 政府目標 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標 達成目標難度大 較快達成開發(fā)目標 價值實現(xiàn) 前期價值實現(xiàn)低 整體價值實現(xiàn)較高 啟動難度 啟動較容易 需要資金投入及政府談判 市場競爭 競爭激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢 開發(fā)風險 開發(fā)風險低 不可預計的因素多，有一定的開發(fā)風險 107 方案一啟動面臨的問題 一、綠化帶的問題，對展示性的影響 二、核心價值區(qū)展示 三、啟動區(qū)的配套 目前已基本確定按照方案一啟動，將面臨以下三大問題： 108 一、整治綠化帶，邊界界定，消除綠化帶對展示性的負面影響 ?增加開口，增強項目昭示性 ?邊界界定：綠化帶重新整治，標識項目與眾不同的差異性 ?特色的、情趣的人行道 現(xiàn)有的綠化帶雖然形象較好，但由于視線的阻隔，不利于項目的形象展示 整治后的道路與綠化關(guān)系 情趣人行道 邊界界定 109 二、轉(zhuǎn)移后的核心價值區(qū)應以國際的、開放的為核心 ?國際的：國際街區(qū)、商業(yè)廣場、國際學校、會所 ?開放的：道路、公共空間 定位的核心價值區(qū)的構(gòu)成因素為 生態(tài)和人文 轉(zhuǎn)移后的核心價值區(qū)構(gòu)成因素為 國際的、開放的 商業(yè)廣場 國際風情商業(yè)街 110 三、根據(jù)案例研究規(guī)律，啟動區(qū)配套功能必須是以住宅增值為主的 ?建議啟動區(qū)的配套為：國際學校、綜合市場、公交總站、餐飲、家居等服務性配套 ?其中商業(yè)配套主要為街鋪形式，根據(jù)服務性商業(yè)標準（ /人），啟動區(qū)商業(yè)面積約 3000平米 國際學校 國際美食廣場 公交總站 藥店 111 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 112 配套投入計劃表（方案二、三） 啟動期 二期 三期 選址 物業(yè)類型 配套設(shè)施 戰(zhàn)略重點 優(yōu)勢分析 ? 2號地塊之間 ? 5號地塊 ? 6號地塊 ?TOHO＋花園洋房 ?TOHO與洋房均衡 ?容積率中低 ?TOHO＋電梯洋房 ?TOHO主導 ?容積率低 ?TOHO＋電梯洋房＋小高層 ?小高層主導 ?容積率高 ?高爾夫練習場 ?森林景觀大道全部建成 ?臨近啟動區(qū)體育公園部分建成 ?臨近啟動區(qū)部分音樂主題雕塑 長廊建成 ?星期五大道部分建成 ?專業(yè)街（酒吧街）展示 ?公交站 ?國際幼兒園 ?雙語學校小學部 ?樹立市場形象 ?建立價格體系 ?利用優(yōu)勢資源，抓高檔市場強勁需求，回避高端客戶對電梯公寓的低接受度問題 ?國際網(wǎng)球中心 ?休閑廣場建成 ?體育公園完全開發(fā) ?休閑街展示 ?國際中學 ?星期五大道隨住宅同步開發(fā) ?土地增值設(shè)施投入 ?深化國際街區(qū)形象 ?休閑氛圍的營造，抓城市發(fā)展機會和消費者潛在需求 ?城市級商業(yè)中心 ?涉外醫(yī)院 ?高檔酒店 ?寫字樓 ?重大配套設(shè)施投入 ?優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營 ?市場對高端物業(yè)接受度提高 113 整體開發(fā)思路圖示（方案二、三） 國際網(wǎng)球中心 高爾夫練習場 Ⅰ 專業(yè)街(酒吧街 ) 綜合市場 幼兒園、小學 雕塑長廊 森林景觀大道 涉外醫(yī)院 集中商業(yè) 寫字樓 酒店 Ⅱ Ⅲ 國際中學 休閑街 114 配套投入計劃表（方案一） 2年 起止時間 開發(fā)量 配套投入 體現(xiàn)核心價值 配套投入 滿足生活需要 —— —— —— 一期（ 40萬 ㎡） 二期（ 30萬 ㎡ ） 三期 (40萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡） Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 20萬 ㎡） Ⅱ 區(qū)（ 20萬 ㎡） ?星期五大道北段 ?國際學校 ?商業(yè)廣場 ?公交總站 ?綜合市場 ?幼兒園 1 ?生活會所 1 ?鄰里商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?幼兒園 2 ?涉外醫(yī)院 ?生活會所 2 ?鄰里商業(yè) ?休閑街南段 ?休閑街北段 ?鄰里商業(yè) ?國際網(wǎng)球俱樂部 ?雕塑長廊 ?集中商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?寫字樓 ?國際酒店 ?文化活動中心 ?鄰里商業(yè) 體現(xiàn)核心價值，適量生活配套 生活配套為主 優(yōu)良資產(chǎn)投入 ?高爾夫練習場 ?森林景觀大道 ?高級會所 ?星期五大道南段 ?休閑廣場 115 配套與開發(fā)順序圖示（方案一） 寫字樓 酒店 文化活動中心 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ 高爾夫練習場 專業(yè)街(酒吧街 ) 休閑廣場 森林景觀大道 高級會所 公交總站 綜合市場 國際學校 商業(yè)廣場 幼兒園 幼兒園 涉外醫(yī)院 國際網(wǎng)球中心 集中商業(yè) 116 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 117 產(chǎn)品定位思維導圖 各地塊限高 確定各地塊 容積率上限 確定各地塊 容積率 容積率 調(diào)整原則 產(chǎn)品建議 經(jīng)濟測算 產(chǎn)品比例 確定原則 118 根據(jù)航空限高點確定分期各地塊的平均限高 限高 27米 限高 50米 限高 15米 限高 50米 限高 42米 限高 44米 限高 35米 限高 27米 1 6 7 3 9 2 5 8 4 地塊編號 地塊位置 地塊面積 地塊限高 樓層上限 ① 一期 Ⅰ 區(qū) 37米 12層 ② 一期 Ⅱ 區(qū) 35米 11層 ③ 一期 Ⅲ 區(qū) 33米 11層 ④ 二期 Ⅰ 區(qū) 25米 8層 ⑤ 二期 Ⅱ 區(qū) 27米 9層 ⑥ 二期 Ⅲ 區(qū) 29米 9層 ⑦ 三期 Ⅰ 區(qū) 42米 14層 ⑧ 三期 Ⅱ 區(qū) 42米 14層 ⑨ 三期 Ⅲ 區(qū) 42米 14層 ?樓層上限按層高 3米預算 119 產(chǎn)品定位思維導圖 各地塊限高 確定各地塊 容積率上限 確定各地塊 容積率 容積率 調(diào)整原則 產(chǎn)品建議 經(jīng)濟測算 產(chǎn)品比例 確定原則 120 根據(jù)限高，確定每塊地的容積率上限 根據(jù)限高，可建設(shè)最大建筑面積超出規(guī)劃條件 (108萬平米 )，約 34萬平米， 容積率有較大下調(diào)空間 地塊編號 地塊位置 地塊面積 地塊限高 樓層上限 容積率上限 最大建筑面積 ① 一期 Ⅰ 區(qū) 37米 12層 ② 一期 Ⅱ 區(qū) 35米 11層 ③ 一期 Ⅲ 區(qū) 33米 11層 ④ 二期 Ⅰ 區(qū) 25米 8層 ⑤ 二期 Ⅱ 區(qū) 27米 9層 ⑥ 二期 Ⅲ 區(qū) 29米 9層 ⑦ 三期 Ⅰ 區(qū) 42米 14層 ⑧ 三期 Ⅱ 區(qū) 42米 14層 ⑨ 三期 Ⅲ 區(qū) 42米 14層 合計 121 產(chǎn)品定位思維導圖 各地塊限高 確定各地塊 容積率上限 確定各地塊 容積率 容積率 調(diào)整原則 產(chǎn)品建議 經(jīng)濟測算 產(chǎn)品比例 確定原則 122 容積率調(diào)整原則 一、成本原則 11層以下小高層與 12至 18層小高層結(jié)構(gòu)成本有較大差別，在不損失總體容積率的前提下，小高層盡量多的控制在 12層以下 二、啟動期的市場原則 高端客戶目前對小高層的接受度偏低，啟動區(qū)的容積率應較低，物業(yè)類型以多層物業(yè)為主 三、標竿產(chǎn)品原則 在資源條件最好的地方，容積率必須滿足能建設(shè)標竿產(chǎn)品 四、產(chǎn)品多樣化原則 根據(jù)案例研究，超大盤產(chǎn)品類型的多樣化至關(guān)重要，容積率應盡量滿足使每期產(chǎn)品均能多樣化的要求 123 產(chǎn)品定位思維導圖 各地塊限高 確定各地塊 容積率上限 確定各地塊 容積率 容積率 調(diào)整原則 產(chǎn)品建議 經(jīng)濟測算 產(chǎn)品比例 確定原則 124 容積率建議 1 —— 確定