【導讀】6. 7. .7. ..7. .10. .16. 19. .21. 22. ..22. ..23. ..23. ..23. .25

　　

【正文】 流的正常滾動，同時產(chǎn)品可以隨著市場的不斷變化進行調(diào)整更新。 銷售周期 銷售時間 45 年 ,入市產(chǎn)品次序 : 天地樓 / 別墅 /多層洋房 /－ 高層 /街鋪 28 第 三 部分 ：項目 定位 一 、定位 概念 主題： 濱海 現(xiàn)代 水 岸 生活 國國 際際 濱濱 海海 風風 尚尚 大大 盤盤 主題闡釋： 大盤的開發(fā)營銷要有前瞻性，是一個營造夢想、兌現(xiàn)理想的過程 ， 需要我們放眼世界，以國際視野造城，兌現(xiàn) 人們骨子里的 濱海居住夢想。項目 借鑒具有 世界典范的 濱海人居 +建筑精華的“ 濱海 國際 ”居住模式打造同步世界的 濱海國際 情景城邦。 29 概念闡釋 ： 本項目將 創(chuàng)造出一種屬于 濱海 獨特的建筑風格，自由奔放、簡單明快，粗糙線條與精致細節(jié)并存，陽光海風與庭院屋檐共構(gòu)，“蔚藍色的浪漫情懷，海天一色，艷陽高照的純美自然”。 二 、主題定位構(gòu)想 ： 主題 營銷的需要 本項目作為一 個 300 畝的大盤，并以別墅為主 打 產(chǎn)品，景觀資源是體現(xiàn)居住價值的最大支撐點，而 濱海 （水景）是本項目最珍稀、最為 市場認可的價值資源，同時，輸入文化內(nèi)涵是提升項目附加值的最有效手 段。因此項目開發(fā)概念需要體現(xiàn)這景觀價值與文化內(nèi)，從國際濱海的現(xiàn)代風尚生活入手，層層深入，層層升華 。 價值提升與形象建設(shè) 的需要 本項目作為一個 未來市中心 大盤，除了基本的自然景觀價值之外，更需要通過多種手段來充實其價值體系，并建立鮮明的樓盤形象。綜合項目的基本 特點 ，我們認為， 本項目易 走風情路線是一個比較上佳的選擇 。 目前，防城 港 尚無真正的 風情樓盤存在， 部分概念樓盤 在產(chǎn)品上并沒有得到充分的落實。本項目突出“ 濱海國際 ”風情，通過建筑與景觀的精細創(chuàng)造，必將在 防城 港 乃至廣西市場 30 成為“風情主題居住”的典范之作。 順應(yīng)市場競爭環(huán)境的需要 從 防城 港 房地產(chǎn)市場看， 近些年來 異域風情 樓盤尚少 ，在開發(fā)和設(shè)計界掀起了一股學習、借鑒和摹仿西方建筑風格和生活居住理念的 “ 西洋風 ” ，出現(xiàn)了許多以外國建筑風格和生活居住理念為開發(fā)、設(shè)計主題的樓盤， 主題概念已先入為主，占位目標客戶的消費心理。經(jīng)過調(diào)研， 目前市場上的 大多數(shù) 只圖概念的新鮮， 缺乏 了 整體規(guī)劃和項目天然資源 條件 ， 缺乏相對應(yīng)的地形地貌， 只剩下一個新鮮的賣點游蕩在市場上 。 我們認為，市場上目前還沒有純正、純粹的、原汁原味的 濱海國際 風情建筑 ，以 濱海 現(xiàn)代 風格路線，將形成項目獨特的價值觀與競爭優(yōu)勢 。 . 31 三 、形象定位 四 、分區(qū)定位 別墅區(qū) ※ 總體定位： “ 依海 望水 濱海 水 岸 風情 社區(qū)” ※ 檔次定位： 聯(lián)排 ，天地樓 為主的經(jīng)濟型精品別墅（ TOWNHOUSE） ※ 產(chǎn)品定位： 同同 步步 世世 界界 的的 濱?，F(xiàn)代風尚大盤 32 —— 功能定位： 海 、湖、溪 景概念的 寬景 休閑型 濱海 水岸 風情 別墅。 —— 產(chǎn)品形態(tài)： 主力產(chǎn)品為小型聯(lián)排別墅 ，天地樓，多層 洋房 。 —— 產(chǎn)品面積： 聯(lián)排 210250 ㎡左右 ，天地摟 230260 ㎡ 。 公寓區(qū) ※ 總體定位： 具有 濱海 風情 的多品類“ 寬 景人文社區(qū)” ※ 檔次定位： 高品味 寬景 建筑 ※ 產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài)及面積 定位： 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 主力戶型 寬景 HOUSE 130140 ㎡ 四房 情景花園洋房 75120 ㎡ 三 、四 房 高層 景觀公寓 80130 ㎡ 二、三 、四 房 33 五 、 客戶定位 根據(jù)本案的產(chǎn)品特征， 主流 目標客戶分為兩大類： 別墅 ： 富裕階層，置業(yè)特征為 多 次置業(yè) ，置業(yè)目的有 改善 型、 享受 型 、投資型等，置業(yè)動機相對復雜。 公寓 ： 新興中產(chǎn)階層， 外地人在防城工作，經(jīng)商 置業(yè)特征 為首次置業(yè) 和二次置業(yè) ，置業(yè)目的有入門型、改善型等 。 34 第 四 部份 、開發(fā) 周期 規(guī)劃建議 一、 分區(qū) 容積率 安排 ： 采用 “分區(qū)布局、組合開發(fā)” 模式，即：將別墅區(qū)與公寓區(qū)分開，并以多層公寓作為別墅與高層公寓的區(qū)域過渡。在開發(fā)的先后順序上，則采取別墅 區(qū)聯(lián)排、天地樓、多層景觀洋房 公寓 ， 先 開發(fā)、 先 銷售的方式 ，結(jié)合必要公建項目啟動， 其目的在于以別墅與公建配套作為項目形象展示區(qū)，以別墅，多層 公寓產(chǎn)品作為資金回籠 ，以利于在體現(xiàn)項目檔次、風格的同時，又能順利實現(xiàn)資金流的運轉(zhuǎn)， 使項目保持健康穩(wěn)定的持續(xù)性開發(fā)。 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進行容積率分區(qū)規(guī)劃 別墅產(chǎn)品容積率定為 ，多層公寓定為 — ，高層公寓定為 。 開發(fā)次序 按照組合開發(fā) 的原則，首期開發(fā) 產(chǎn)品為別墅、 部分 公建、多層 洋房 ，容積率 控制在 左右， 產(chǎn)品以經(jīng)濟型連排別墅、 天地摟 以及多層寬景洋房為主力產(chǎn)品 ，后期再行開發(fā) 33 層 高層住宅，容積率達到 左右。 這一過程可針對市場進行彈性調(diào)整。 此開發(fā)次序意在 拉長產(chǎn)品線，從連排別墅到 天地樓，再到 多層寬景 HOUSE、以及 高層 公寓，在不同的開發(fā)階段靈活安排，穿插組合 ，盡量覆蓋到各類購房群體，擴大市場銷售范圍。 35 二 、 各主題 子 產(chǎn)品構(gòu)成 安排 ： 項 目 產(chǎn) 品 架 構(gòu) 圖 項目開發(fā)體系 景觀資源 一線 海景 造溪、湖 建筑體系 社區(qū)配套 洋房 別墅 聯(lián)體別墅 情景洋房 高層住宅 聯(lián)排 別墅 天地摟 互動 商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 社區(qū)配套產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 高級會所俱樂部 健身中心泳池 社區(qū)商業(yè)中心街 雙語幼兒園、學校 其他配套 公寓 支撐 36 三 、 各期 住宅 產(chǎn)品 組合 安排 ： ? 首期 聯(lián)排別墅＋天地樓 +多層公寓洋房 ? 二期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 ? 三期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 +高層組合 ? 四期 高層 公寓 +聯(lián)排 別墅 四 、 開發(fā) 節(jié)奏 的 安排 ： 按容積率 計算， 大約 可提供 500 個左右的住宅單位，規(guī)劃建筑面積在 10 萬 M2上下，估計可按 六 個組團進行安排（每 5萬 M2一個組團）。 總開發(fā)周期可安排 68 年，年平均開發(fā)量 68 萬 M2 37 五 、商業(yè)及公建配套 安排 ： 說明： 按照 300 畝規(guī)模 住宅小區(qū)的標準進行配套規(guī)劃，規(guī)劃如下： 配套類型 配套項目 分布區(qū)域 會所 接待、餐飲、康體 一期公建部分 外部商業(yè)配套 超市、銀行、餐館、洗車 燈具、服裝等 沿公路構(gòu)成商業(yè)走廊 內(nèi)部生活配套 日雜、百貨、美容、干洗、餐飲、生鮮、煙酒、家政等 在社區(qū)內(nèi)點式樣分布 景觀配套 濱江木棧道、人工湖、水系、園林、廣場、雕塑、噴泉等 人工湖利用地形營造，其他分別安排于項目各期 教育配套 幼兒園、小學 單獨擇地營建，與居住區(qū)稍有分隔 康體配套 羽毛球館、健身館、保健機構(gòu) 統(tǒng)一于會所之內(nèi) 網(wǎng)球場、籃球場、泳池等 項目一期室外公建場地 服務(wù)配套 物業(yè)管理中心、家政中心等 其他配套 公交車（站）社區(qū)活動中心 38 第 五 部份：首期 入市 產(chǎn)品規(guī)劃 一 、設(shè)計條件 開發(fā)規(guī)模： 根據(jù)項目地塊的自然條件與開發(fā)時序周期，建議 用 120 畝作為首期的設(shè)計開發(fā)。 規(guī)劃特點 ? 重點在于營造一個風情展示中心，包括會所、樣板園林、廣場、水景、樣板房、休閑設(shè)施等， ? 園林饒水而設(shè)、依路而建，熱帶、亞熱帶植被、水、休閑廣場等共同營造出線性景觀。園林與建筑的完美結(jié)合將構(gòu) 建起具有強烈 濱海國際 風情的小鎮(zhèn)形象。 ? 白房、藍天、碧水 相連的建筑群落 ，藍與白建筑墻漆、屋瓦與門窗及連續(xù)拱廊、拱門的建筑 附號等； 39 二 、產(chǎn)品 建議 單體 產(chǎn)品 ： （ 1）戶型配比 多層公寓 2/2/1 30% 3/2/1 20% 3/2/2 40% 4/2/2 10% 別 墅 雙拼 20 套 聯(lián)排 60 套 （ 2）面積指標 多層公寓 2/2/1 7585 平方米 3/2/1 90 平方米 以內(nèi) 3/2/2 110120 平方米 4/2/2 135140 平方米 別 墅 天地樓 ： 220— 260 ㎡；聯(lián)排別墅： 210～ 250 ㎡ ； （ 3）建筑類型 多層公寓 多層 (5+1) 40% 多層 (4+1) 20% 別 墅 (2+1) 40% （ 4）建筑風格 濱海國際 濱海風情 式 （ 5）結(jié)構(gòu)形式 多層公寓 40% 多層退臺式 (寬景 house) 20% 別墅 40% 40 規(guī)劃建議 ： （ 1）容積率 （ 2）綠化率 45% （ 3）車位比 左右 ,別墅入戶 ,公寓車輛集中停放 （ 4） 布局與組團形態(tài) 自由式布局 ,保證各單位基本南北朝向 （ 5）路網(wǎng)和交通組織 以網(wǎng)狀為宜 ,合理組織人、車流，結(jié)合景觀設(shè)計考慮部分人車分流 （ 6）活動配套 中青年 運動場、鍛煉設(shè)施、泳池、乒乓球室、臺球室 老年 休閑坐椅、 閱覽室 、 棋牌室 、交誼舞場 兒童 沙坑、草地游戲場、益智游戲區(qū)、滑板及旱冰場、 41 三、別墅產(chǎn)品 的 設(shè)計 建筑風格 ： 濱海 風情，國際現(xiàn)代簡約風格 ： A、 強烈的凸顯 濱海 海岸的建筑風情：用簡單的線條勾勒出外立面輪廓，以白色做為其建筑的主色調(diào)，搭配以藍色的屋頂或裝飾材料， 將 濱海國際 風情演繹到極盡完美 ； B、 強調(diào)內(nèi)外雙水景的價值賣點： 營造人工湖泊，并將水系穿插，使 每一戶都可以看到水景，每個窗戶看到的景觀都在變化；建筑層層退臺設(shè)計、天然植物和房屋的錯綜結(jié)合式建筑的外立面自然錯落，白色的建筑與鮮亮屋頂?shù)耐昝澜M合，盡顯 濱海 建筑風情，讓房子本身就成為一種 濱海 的景觀； C、 渾圓厚樸的白墻、多變的洞窗、有屋檐的陽臺、視覺延伸的露臺、古典木制的窗戶、天然布置的花架、美妙裝飾的煙囪，讓你隨意轉(zhuǎn)個身都會有與眾不同的感覺。 D、 據(jù)調(diào)查考究，在 防城港 的購房者當中，注重建筑風格目前已呈上升的趨勢，未來項目銷售的好壞也將取決于項目建 筑是否有特色。 42 別墅戶型要求 特點 ： ● 聯(lián)排 別墅 ● 天地樓 43 ◇面積在 210250 M2之間。 ◇客廳開間不小于 米。 ◇強調(diào)個性化的設(shè)計 ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風效果 ◇面積在 200260 M2之間。 ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風效果 四、寬景 HOUSE、情景洋房 公寓 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品概念 濱海 水岸，現(xiàn)代 風情 別墅 第一期產(chǎn)品突出“ 濱海 水 岸 風情”特色，無論別墅還是公寓，都可依 照海岸的建筑特色進行規(guī)劃與設(shè)計，產(chǎn)品以低密度多層