【正文】 ...41 二、產(chǎn)品建議 ................................................................................................................................................................42 單體產(chǎn)品： .........................................................................................................................................................42 規(guī)劃建議： .........................................................................................................................................................43 三、別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì) .....................................................................................................................................................44 建筑風(fēng)格： 新加坡 西班牙式： ..........................................................................................................................44 別墅戶型要求特點(diǎn)： .........................................................................................................................................48 四、寬景 HOUSE、情景洋房公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì) ................................................................................................................43 產(chǎn)品概念 新加坡 山地小鎮(zhèn)風(fēng)情 ......................................................................................................................43 規(guī)劃建議 : ...........................................................................................................................................................50 （ 1）、指導(dǎo)思路： .................................................................................................................................................50 （ 2）、價(jià)值點(diǎn)和弱勢(shì)的提升： .............................................................................................................................50 5 戶型設(shè)計(jì)賣點(diǎn) .....................................................................................................................................................51 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) .............................................................................................................................................52 第 六 部份、推廣系統(tǒng) ...................................................................... 53 一、基本推廣思路 .........................................................................................................................................................53 二、項(xiàng)目命名： .............................................................................................................................................................55 三、組團(tuán)命名構(gòu)想 .........................................................................................................................................................55 概念設(shè)想： 300 畝 濱海國際 風(fēng)情社區(qū) ...............................................................................................................55 四、推廣主題： .............................................................................................................................................................56 五、 項(xiàng)目文化體系： .....................................................................................................................................................57 六、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 .........................................................................................................................................................52 七、產(chǎn)品訴求線 .............................................................................................................................................................53 八、廣告表現(xiàn)的基本元素 .............................................................................................................................................60 九、推廣進(jìn)程 ................................................................................................................................................................60 第 七 部分 銷售周期安排 .................................................................. 61 一、項(xiàng)目首期的營銷周期安排建議： ..........................................................................................................................61 二、首期營銷周期安排說明： .....................................................................................................................................62 結(jié)束語：項(xiàng)目的未來影響 .................................................................. 66 6 前 言 大盤 項(xiàng)目 具有其自身規(guī)模性和系統(tǒng)性優(yōu)勢(shì)，但 是 ， 正所謂“船大難調(diào)頭”開發(fā)周期長(zhǎng)、資 金壓力大、市場(chǎng)快速變化導(dǎo)致產(chǎn)品調(diào)整出現(xiàn)問題等因素，將會(huì)給大盤項(xiàng)目運(yùn)作帶來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目前期開發(fā)策劃研究中 需對(duì)未來的市場(chǎng)環(huán) 境進(jìn)行充分的預(yù)判，給出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作顯得尤其 重要。 7 第一 部分：項(xiàng)目 市場(chǎng)概況 一 、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析 （一） 、防城港市概況 防城港市 簡(jiǎn)介 防城港市地處中國大陸海岸線西南端 ,轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市 (縣級(jí) ), 陸地總面積 6181 平方公里 , 人口 82 萬，有漢、壯、瑤、京等 19 個(gè)民族，其中 :少數(shù)民族占 47%，是全國唯一 的沿海沿邊港口城市，被譽(yù)為 “中國西南門戶，華夏邊陲明珠 ”。 防城港市 城市 發(fā)展優(yōu)勢(shì) 、 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 8 防城港市位于中國與東南亞的中心交匯點(diǎn)，南瀕北部灣，背靠大西南，東鄰粵港澳，西與越南相連，有海岸線 580 多公里、邊境線 230 多公里。高速公路直抵港口，東興中越北侖河大橋把中國公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；鐵路與全國聯(lián)網(wǎng)。防城港市至南寧國際機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)全線均為高速公路。作為中國通往越南及東南亞國家最便捷的海陸通道，防城港市在構(gòu)筑中國 —東盟自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略格局中居于特殊的地位。 、 港 口優(yōu)勢(shì) 防城港作為全國 12 個(gè)戰(zhàn)略性主樞紐港之一，是西南出海大通道的主門戶。防城港是一個(gè)天然良港，以水深避風(fēng)、不凍不淤、含沙量小、航道短、可用岸線長(zhǎng)而著稱。 “十五 ”期末，港口貨物吞吐量突破 2000 萬噸， “十一五 ”期末可望突破 6000 萬噸， “十二五 ”可望實(shí)現(xiàn)億噸大港的目標(biāo)。根據(jù)交通部編制的防城港總體布局規(guī)劃，防城港東西灣可建 180 多個(gè)萬噸級(jí)以上的深水泊位，港口吞吐潛力在2 億噸以上。現(xiàn)有泊位 29 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 15 個(gè)， 20 萬噸級(jí)泊位建成投產(chǎn)，開通了至深圳、香港、 濱海國際 、釜山等多條集裝箱航線，與 70 多個(gè)國 家和地區(qū)的 220 多個(gè)港口建立了通航和貿(mào)易關(guān)系，是我國重要的鐵礦石、煤炭、 水泥、糧食中轉(zhuǎn)基地，承擔(dān)著我國西南、中南地區(qū)大宗貨物進(jìn)出的主要轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。 、 旅游優(yōu)勢(shì) 防城港旅游資源豐富，自然構(gòu)成 “上山下海出國 ”旅游體系，上山，就是十萬大山國家森林公園旅游。山里空氣負(fù)離子含量極高，是休閑、度假、療養(yǎng)的理想環(huán)境。下海，就是海濱風(fēng)光旅游。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點(diǎn)風(fēng)光旖旎、多姿多彩。出國，就是邊境跨國旅游。游客乘客輪或經(jīng)陸路口岸到越南等東盟十國，可充分享受濃郁的異國風(fēng)情。東興口岸年出入境人員超過 300 萬人次 。 、 物產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，日照充足，氣候溫暖，適合亞熱帶農(nóng)、林作物生長(zhǎng)。森林覆蓋率 %，是 “中國肉桂、八角之鄉(xiāng) ”。防城港市市花 “金花茶 ”被譽(yù)為植物界的 “大熊貓 ”、 “茶族皇后 ”?？砷_發(fā)的 10 米等深線以內(nèi)的淺海灘涂面積 3 萬多公頃，發(fā)展珍珠、對(duì)蝦、大蠔、青蟹等養(yǎng)殖業(yè)前景廣闊，去年全市海水養(yǎng)殖面積達(dá) 2 萬公頃。此外還有煤炭、石油、錳礦、鈦礦等 30 多種礦產(chǎn)。 、 對(duì)外開放優(yōu)勢(shì) 9 ○ 1 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 面向東盟、西南、華南、中南市場(chǎng)，市場(chǎng)腹地廣闊，回旋余地大。 中國 —東盟博覽會(huì)和中越邊境（東興）商品交易會(huì)為發(fā)展對(duì)外貿(mào)易提供了良好的平臺(tái)。 ○ 2 成本優(yōu)勢(shì) 土地資源豐富，工業(yè)用地較為充裕，地價(jià)低廉；勞動(dòng)力成本低，生活費(fèi)用便宜。 ○ 3 政策優(yōu)勢(shì) 防城港市享受國家沿海開放城市、西部大開發(fā)、邊境地區(qū)、民族自治地區(qū)等優(yōu)惠政策。 ○ 4 投資環(huán)境良好 近年來，一批國內(nèi)外