【正文】 1 濱海國際項目 整體 開發(fā) 思路 （修正案） 俊地潤豐 2 目 錄 前 言 ………………………………………………………………………………………………… ……………… … 6 第一部分：項目市場概況 …………………………………………………………………………………………………… 7 一、防城港市房地產(chǎn)市場總體情況分 析 …………………………………………………………………………… .7 （一）、防城港市概況 ……………………………………………………………………………………………… ..7 （二）、防城港市總體社會和經(jīng)濟發(fā)展概況 ………………………………………… …………………………… .10 （三）、防城港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 …………………………………………………………………………… .16 （四）、防城港市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 ……………………………………………………………………… 19 （五）、項目市場定位方向 ………………………………………………………………………………………… .21 二、項目地塊分析 …………………………………………………………………………………………………… 22 （一）、項目位置 ………………………………………………………………………………………………… … ..22 （二）、地塊形狀 ………………………………………………………………………………………………… … ..23 （三）、 地塊優(yōu)劣勢分析 ……………………… ………………………………………………………………… … ..23 （四）、基地的物業(yè)發(fā)展偏好 ………………… ………………………………………………………………… … ..23 第 二 部分：項目整體開發(fā)構(gòu)想 ............................................................... 25 一、開發(fā)前瞻性構(gòu)想 …………………………………………………………………………………………………… .25 整體規(guī)劃、分期開發(fā)、分區(qū)布局、組合銷售 ..................................................................................................25 3 前瞻性開發(fā)概念： .............................................................................................................................................26 項目開發(fā)價值分析 .............................................................................................................................................26 開發(fā)期內(nèi)平均容積率的劃分 .............................................................................................................................28 整體開發(fā)構(gòu)想如下： .........................................................................................................................................29 第 三 部分：項目定位 ...................................................................... 30 一、定位 ........................................................................................................................................................................30 二、主題定位構(gòu)想： .....................................................................................................................................................32 主題營銷的需要 .................................................................................................................................................32 價值提升與形象建設(shè)的需要 .............................................................................................................................32 順應(yīng)市場競爭環(huán)境的需要 .................................................................................................................................30 三 、形象定位 ................................................................................................................................................................34 四 、分區(qū)定位 ................................................................................................................................................................34 別墅區(qū) ................................................................................................................................................................34 公寓區(qū) ................................................................................................................................................................35 五 、客戶定位 ................................................................................................................................................................36 第 四 部份、開發(fā)周期規(guī)劃建議 ............................................................... 37 一、分區(qū)容積率安排： .................................................................................................................................................37 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進行容積率分區(qū)規(guī)劃 ......................................................................................................37 開發(fā)次序 .............................................................................................................................................................37 4 二、各主題子產(chǎn)品構(gòu)成安排： .....................................................................................................................................38 三、各期住宅產(chǎn)品組合安排： .....................................................................................................................................39 四、開發(fā)節(jié)奏的安排： .............................................................................................................................................................................. 39 五 、商業(yè)及公建配套安排： .........................................................................................................................................40 第 五 部份：首期入市產(chǎn)品規(guī)劃 ............................................................... 41 一、設(shè)計條件 ................................................................................................................................................................41 開發(fā)規(guī)模： .........................................................................................................................................................41 規(guī) 劃特點 ..........................................................................................................................................................