【正文】 ◇強調(diào)個性化的設(shè)計 ◇具有良好的 海 景與 湖 景 資源，強調(diào)建筑與景觀結(jié)合 ◇具有良好的采光通風(fēng)效果 ◇面積在 200260 M2之間。 ? 白房、藍(lán)天、碧水 相連的建筑群落 ，藍(lán)與白建筑墻漆、屋瓦與門窗及連續(xù)拱廊、拱門的建筑 附號等； 39 二 、產(chǎn)品 建議 單體 產(chǎn)品 ： （ 1）戶型配比 多層公寓 2/2/1 30% 3/2/1 20% 3/2/2 40% 4/2/2 10% 別 墅 雙拼 20 套 聯(lián)排 60 套 （ 2）面積指標(biāo) 多層公寓 2/2/1 7585 平方米 3/2/1 90 平方米 以內(nèi) 3/2/2 110120 平方米 4/2/2 135140 平方米 別 墅 天地樓 ： 220— 260 ㎡；聯(lián)排別墅： 210～ 250 ㎡ ； （ 3）建筑類型 多層公寓 多層 (5+1) 40% 多層 (4+1) 20% 別 墅 (2+1) 40% （ 4）建筑風(fēng)格 濱海國際 濱海風(fēng)情 式 （ 5）結(jié)構(gòu)形式 多層公寓 40% 多層退臺式 (寬景 house) 20% 別墅 40% 40 規(guī)劃建議 ： （ 1）容積率 （ 2）綠化率 45% （ 3）車位比 左右 ,別墅入戶 ,公寓車輛集中停放 （ 4） 布局與組團形態(tài) 自由式布局 ,保證各單位基本南北朝向 （ 5）路網(wǎng)和交通組織 以網(wǎng)狀為宜 ,合理組織人、車流，結(jié)合景觀設(shè)計考慮部分人車分流 （ 6）活動配套 中青年 運動場、鍛煉設(shè)施、泳池、乒乓球室、臺球室 老年 休閑坐椅、 閱覽室 、 棋牌室 、交誼舞場 兒童 沙坑、草地游戲場、益智游戲區(qū)、滑板及旱冰場、 41 三、別墅產(chǎn)品 的 設(shè)計 建筑風(fēng)格 ： 濱海 風(fēng)情，國際現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ： A、 強烈的凸顯 濱海 海岸的建筑風(fēng)情：用簡單的線條勾勒出外立面輪廓，以白色做為其建筑的主色調(diào)，搭配以藍(lán)色的屋頂或裝飾材料， 將 濱海國際 風(fēng)情演繹到極盡完美 ； B、 強調(diào)內(nèi)外雙水景的價值賣點： 營造人工湖泊，并將水系穿插，使 每一戶都可以看到水景，每個窗戶看到的景觀都在變化；建筑層層退臺設(shè)計、天然植物和房屋的錯綜結(jié)合式建筑的外立面自然錯落，白色的建筑與鮮亮屋頂?shù)耐昝澜M合，盡顯 濱海 建筑風(fēng)情，讓房子本身就成為一種 濱海 的景觀； C、 渾圓厚樸的白墻、多變的洞窗、有屋檐的陽臺、視覺延伸的露臺、古典木制的窗戶、天然布置的花架、美妙裝飾的煙囪，讓你隨意轉(zhuǎn)個身都會有與眾不同的感覺。 35 二 、 各主題 子 產(chǎn)品構(gòu)成 安排 ： 項 目 產(chǎn) 品 架 構(gòu) 圖 項目開發(fā)體系 景觀資源 一線 海景 造溪、湖 建筑體系 社區(qū)配套 洋房 別墅 聯(lián)體別墅 情景洋房 高層住宅 聯(lián)排 別墅 天地?fù)? 互動 商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 社區(qū)配套產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理服務(wù) 高級會所俱樂部 健身中心泳池 社區(qū)商業(yè)中心街 雙語幼兒園、學(xué)校 其他配套 公寓 支撐 36 三 、 各期 住宅 產(chǎn)品 組合 安排 ： ? 首期 聯(lián)排別墅＋天地樓 +多層公寓洋房 ? 二期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 ? 三期 聯(lián)排 別墅 +多層公寓洋房 +高層組合 ? 四期 高層 公寓 +聯(lián)排 別墅 四 、 開發(fā) 節(jié)奏 的 安排 ： 按容積率 計算， 大約 可提供 500 個左右的住宅單位，規(guī)劃建筑面積在 10 萬 M2上下，估計可按 六 個組團進行安排（每 5萬 M2一個組團）。 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進行容積率分區(qū)規(guī)劃 別墅產(chǎn)品容積率定為 ，多層公寓定為 — ，高層公寓定為 。 公寓區(qū) ※ 總體定位： 具有 濱海 風(fēng)情 的多品類“ 寬 景人文社區(qū)” ※ 檔次定位： 高品味 寬景 建筑 ※ 產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài)及面積 定位： 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 主力戶型 寬景 HOUSE 130140 ㎡ 四房 情景花園洋房 75120 ㎡ 三 、四 房 高層 景觀公寓 80130 ㎡ 二、三 、四 房 33 五 、 客戶定位 根據(jù)本案的產(chǎn)品特征， 主流 目標(biāo)客戶分為兩大類： 別墅 ： 富裕階層，置業(yè)特征為 多 次置業(yè) ，置業(yè)目的有 改善 型、 享受 型 、投資型等，置業(yè)動機相對復(fù)雜。 我們認(rèn)為，市場上目前還沒有純正、純粹的、原汁原味的 濱海國際 風(fēng)情建筑 ，以 濱海 現(xiàn)代 風(fēng)格路線，將形成項目獨特的價值觀與競爭優(yōu)勢 。 目前，防城 港 尚無真正的 風(fēng)情樓盤存在， 部分概念樓盤 在產(chǎn)品上并沒有得到充分的落實。 二 、主題定位構(gòu)想 ： 主題 營銷的需要 本項目作為一 個 300 畝的大盤，并以別墅為主 打 產(chǎn)品，景觀資源是體現(xiàn)居住價值的最大支撐點，而 濱海 （水景）是本項目最珍稀、最為 市場認(rèn)可的價值資源，同時，輸入文化內(nèi)涵是提升項目附加值的最有效手 段。 配套 安排 — 會所、公建配套、水 景 、休閑設(shè)施， 再開發(fā) 樣板區(qū) ， 同時 引進 某 一流 實驗小學(xué) ， 作社區(qū)分校 ，并成為項目最重要的價值亮點以進行推廣 。 ? 有利于快 速準(zhǔn)確地切入市場：在 防城 港 目前市場， 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ，高層小高層成為市場主流，若將多層低密度產(chǎn)品安排于首期開發(fā)，以經(jīng)濟型聯(lián)體別墅 、天地?fù)?和多層寬景洋房這幾類產(chǎn)品為主，以高品質(zhì)、低價位切入市場，首開得勢，為此后開發(fā)與銷售奠定充足的人氣基礎(chǔ)； 目前，按照容積率分區(qū)規(guī)劃的項目可參照 南寧類似項目，如 龍胤花園（龍胤鳳凰城）、榮和山水美地、普羅旺斯等。 此方案規(guī)劃品質(zhì)高 ,， 建筑密度低， 別墅面積得到 較 大化使用， 一期開發(fā)別墅部分以及多層部分，有利于控制開發(fā)成本，降低 市場 風(fēng)險， 減少資金壓力 。根據(jù)對市場的判斷，對不同產(chǎn)品組合配比，進行初步的經(jīng)濟測算： 測算公式：別墅用地面積別墅容積率 +（總用地面 積－別墅用地面積 ）公寓容積率 =總建筑面積 （ 以總?cè)莘e率為 的 定量數(shù)值進行計算） 25 方案： 以別墅容積 率為 ,公寓容積率為 為參照系數(shù) ,測算別墅用地面積為 : 60 畝，公寓為 240 畝。 通過項目地塊狀況及優(yōu)劣分析，俊地公司認(rèn)為： 本項目地處 行政新區(qū) ，區(qū)域 有優(yōu)越的發(fā)展前期以及較樂觀的升值空間，具有高尚休閑居住開發(fā)得天獨厚的優(yōu)勢。交通雖地處興港大道上，但目前沒有公交線路、周邊沒有相關(guān)生活配套，普通生活極不方便。項目位于防城港市未來的行政中心，更為消費者置業(yè)強有利的前景保障。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施，中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)和 “ 兩廊一圈 ” 建設(shè)步伐的加快， “ 泛珠三角 ” 區(qū)域經(jīng)濟合作的加強，北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)的推進，都將給防城港市帶來千載難逢的發(fā)展機遇 ，行政新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)為本項目順利進行得到了保證； 防城港房地產(chǎn)市場競爭激烈，營造了產(chǎn)品競爭時代來臨，真正適合居住的豪宅項目將出現(xiàn)在市場，為本項目定位高品質(zhì)豪宅項目開 發(fā)創(chuàng)造了市場剛性條件 。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的水準(zhǔn)不斷提高 品質(zhì)化時代來臨，開發(fā)商依靠創(chuàng)新而制造賣點，因此，在住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計方面，今后將有以下新趨勢：環(huán)境設(shè)計將成 為居住 19 區(qū)規(guī)劃設(shè)計中不可或缺的一部分，而且有趨勢表明，環(huán)境設(shè)計正在走向功能化；創(chuàng)新戶型設(shè)計將越來越受歡迎 ； 智能化設(shè)施是樓盤基本配置。 規(guī)模開發(fā)是市 場趨勢； 隨著外地大牌開發(fā)商不斷涌進搶灘，特別是廣東龍光地產(chǎn)以 1000 畝的陽光海岸項目開發(fā)入駐防城港，標(biāo)志著防城港大盤時代來臨。 ? 隨著營銷策劃水平的提高，也促動了整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的多元化 ? 對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計更加重視 ， 注重 景觀 設(shè)計 及加大綠化面積 。另外，從更長的時期看，品牌的優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，特別是外來品牌開發(fā)商搶灘，促使防城港房地產(chǎn)市場品牌競爭提上日程，因此更多的開發(fā)商更注重品牌的塑造 。 營銷競爭白熱化，產(chǎn)品競爭已經(jīng)到來，品牌競爭是趨勢 防城港的住宅市場競爭呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。 預(yù)測未來幾年，隨著 北部灣經(jīng)濟區(qū) 發(fā)展 規(guī)劃建設(shè)的推進 、 政府新政策的實施以及行政新區(qū)建設(shè)的加快，防城港市房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫。 今年上半年防城港市的 房地產(chǎn)市場進入 近年來最低潮時期 ，成交量明顯下降 ，雖然價格沒有多大波動， 均價維持在 26002800 元 /㎡， 但處于有價無市的的局面。據(jù)了解，今年防城港市將投入 20 億元，加快推進以城市中心區(qū)為重點的城市基礎(chǔ)建設(shè)，進一步提升和完善城市功能，以支撐鋼鐵、能源等重大項目的落戶。 據(jù)初步統(tǒng)計，一季度全市房屋銷售面積 萬平方米，其中：現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 %，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 %； 全市房屋銷售額 億元，其中：現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %，期房銷售額為 億元，占比重為 %。同時，防 防城區(qū) “ 水岸豪園 ” 、 防城港市金富灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的大型商住項目 、 廣西諾爾信地產(chǎn)、防城港市恒祥園、防東公司綜合樓等房地產(chǎn)項目 今年 相繼開工。其中：國內(nèi)貸款 億元，增長 %，高于全市到位資金增幅 個百分點，占到位資金的 %；自籌資金 億元，增長 %，增幅高于去年同期 個百分點，占到位資金比重 %，比去年同期提升了 個百分點；其他資金 億元，比去年同期下降 %，占比重 %，同比降低了 個百分點，其中定 16 金及預(yù)付款 億元，同比下降 %，是影響其他資金增幅下降的主要因素。 外來 房地產(chǎn)企業(yè) 投資 搶灘， 構(gòu)成開發(fā)投資新格局 防城港市行政新區(qū)規(guī)劃建設(shè)后，防城港市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局。 房地產(chǎn)價格及土地價格逐步上漲 。 （三）、防城港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速增長勢頭 ，外地投資逐占主導(dǎo)地位。防城港市沿海沿邊，是中國 —東盟自由貿(mào)易區(qū)的前沿陣地，是西南和泛珠江走向東盟的橋頭堡，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實施，中國 —東盟自由貿(mào)易區(qū)和北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)步伐的加快，防城港市區(qū)位優(yōu)勢和港口優(yōu)勢更加凸現(xiàn)，戰(zhàn)略地位和作用越來越 重要，防城港市將成為國內(nèi)外投資的熱點區(qū)域。分類別看，食品價格上漲 %，居住價格上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品上漲 %，交通和通訊上漲 %，衣著上漲 %，娛樂教育文化用 品及服務(wù)上漲 %，煙酒及用品類下跌 %。 全年全市外貿(mào)進出口總額達到 億元，創(chuàng)歷年新高，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長 ％，其中出口 億美元，增長 %，外貿(mào)進出口總額及增幅分別居全區(qū)第 1 和第 5 位。 但居民高、低收入兩 極分化現(xiàn)象日益明顯。東興口岸年出入境人員超過 300萬人次。下海，就是海濱風(fēng)光旅游。 旅游 業(yè)已成為防城港市最具 發(fā)展?jié)?力的產(chǎn)業(yè)之一。 防城港 20 萬噸級碼頭及配套航道和 1315 號泊位投入使用， 1617 號泊位、 1822 號泊位、西灣航道建設(shè)加快推進。 2020 年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值首次越過 200 億元大關(guān)，達到 億元，為 2002 年 倍，為 1993 年 倍，同比增長 ％，增幅為 1995 年以來新高。市污水處理廠、德城國際大酒店等一批項目開工建設(shè)。干部群眾期盼多年的行政中心正式啟用。 2020 年預(yù)計完成 第一產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長 5%； 第二產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長 30%以上； 第三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值 同比增長20%。 防城港市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨向第二產(chǎn)業(yè)， 調(diào)整合理 。 2020 年防城港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃確定： 生產(chǎn)總值增長 20%以 上；財政收入增長 25%以上 。從 2020 年