【正文】 客戶高度統(tǒng)一， 與長沙城區(qū)有關(guān)的生意人、各縣市公務(wù)員、深圳廣州等地的湘籍人士，無地緣障礙 高端項目客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 私營企業(yè)主是長沙房地產(chǎn)市場高端客戶的核心力量 水云間成交客戶構(gòu)成比例7%12%5%48%16%6% 6%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng) 私營企業(yè)主醫(yī)生 傳媒人士 其他香格里麓山成交客戶構(gòu)成比例24%17%18%6%5%3%13%14%教師 公務(wù)員 高級白領(lǐng) 企業(yè)主醫(yī)生 金融人士 其他 工程師長沙高端客戶構(gòu)成比例6% 5%55%10%8%16%教師 高級白領(lǐng) 私營企業(yè)主 醫(yī)生 公務(wù)員 其他長沙私營企業(yè)主在當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場高端客戶主要構(gòu)成情況．盡管各項目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認私營企業(yè)主絕對是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級白領(lǐng)。 高端項目客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 79%14%7%3050萬50100萬10 0萬 以上高端客戶特征 21%5%17%12%10%16%19%房地產(chǎn)金融貿(mào)易流通廣告科技/ I T服務(wù)其它551911213經(jīng)理私營老板講師老總高級職員2023年中，高端客戶調(diào)研資料 ? 年收入 30萬以上 ? 涉及房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、 IT等行業(yè) ? 以經(jīng)理人及私營老板為主體 行業(yè)分布 年收入 職位特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 37% 52% 10% 1% 25 35 歲 35 45 歲 45 55 歲 55 59 歲 高端客戶特征 2%46%40%12%0%大專以下大專本科碩士博士及以上3545歲，有年輕化趨勢，本科及大專高學(xué)歷，見識廣 年齡特征： 354 2535 學(xué)歷特征：本科、大專 來往于沿海發(fā)達地區(qū)，見識廣 ◆ 陳先生：我在深圳闖了十幾年了，現(xiàn)在那里的房價太高了，再買房不劃算，還是回家鄉(xiāng)買房，先給父母住。 ◆ 劉女士：別墅我見過的多了，香港的半山、廣州的鳳凰城，我都看過。要買別墅就要買好的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端客戶特征 家庭人口較多，在城市中有多套物業(yè)，置業(yè)經(jīng)歷豐富，對現(xiàn)狀居住條件基本滿意 居住特征：高層、小高層、多層平面中 家庭結(jié)構(gòu)： 34口之家 擁有多套物業(yè)，置業(yè)經(jīng)歷豐富 9% 3%17%41%11%9% 4% 6%單身獨居單身與父母同住無子女的二人世界與配偶和未成年子女同住與配偶和成年子女同住與老人和小孩同住已婚子女不同住其他51%14%20%4% 8%3%小高層高層多層聯(lián)排別墅獨立別墅其它15%59%24%2%很滿意還可以不太滿意很不滿意現(xiàn)狀滿意度：基本滿意現(xiàn)有居住條件 ◆ 姚小姐：就沿著這條芙蓉路我都投資了好幾套房子，暫時不想再買，房子太多都打理不過來。 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端客戶特征 再購房主要為追求舒適生活，且認同房產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)勢，多選擇別墅類物業(yè) 再購房目的：享受更好的生活 購房首要考慮因素：舒適、安全 再置業(yè)多喜歡別墅類物業(yè)，兼具度假功能 首要投資選擇：房產(chǎn) 6% 10%38%43%3% 私密性社會地位感安全感舒適性其它7%18%61%11% 3% 短期投資長期投資享受更好的生活為家人購置其它91%29%12%44%20%55%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房產(chǎn) 股票 期貨 基金 網(wǎng)絡(luò) 存款 其它◆ 王先生：別墅挺不錯的，可以提升生活品質(zhì)，周末可以和家人出去放松放松，關(guān)鍵是環(huán)境要好。 本報告是嚴(yán)格保密的。 距離及配套不是絕對的影響因素，品牌、資源及前景更受關(guān)注，物業(yè)用途決定關(guān)注點 陳小姐（某董事長夫人） 劉女士（某企業(yè)主妻子） 羅先生（地產(chǎn)企業(yè)高層） 品牌 地段 資源 產(chǎn)品 “我們都有車， 去哪都方便 ，有路就行” “窮人住市里， 富人住郊外 ” “住慣高層了， 城市里沒有太好資源的 ” “沖著保利的 品牌 去看閬峰云墅， …… 想買麓山別墅三期，因為卓越操盤的” “別墅畢竟不是小房子，價格這么高了，會慎重選擇， 品牌很重要 ” “雖然品牌不是決定一切的，但知名的開發(fā)商還是做的 較好 ” “主要會關(guān)注 環(huán)境 ，就是綠化等，還有產(chǎn)品” “ 環(huán)境 一定要好，水很重要，多做些綠化” “別墅最重要的是周邊的 自然環(huán)境 ，要環(huán)境優(yōu)美安靜， …… 特別是要有水“ “自己會去住， 半度假性質(zhì) ，平時婆婆他們住” “自己住的，也可以用來招待朋友 嘛” “自住為主，但配套沒成熟前可以先用來度假， 偶爾住住 ” 高端客戶特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端項目客戶描述：房產(chǎn)不再是艱難的負擔(dān)，而是提高生活質(zhì)量的工具和金融理財?shù)氖侄? 主要參數(shù) 特點描述 年齡及家庭構(gòu)成 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟能力 家庭年收入 20萬以上，部分在 100萬以上，差距較大 價格承受能力 總價承受范圍較廣，在 100500萬 ,部分能夠承受更高的價格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅 私車擁有情況 一般擁有一至兩輛進口中檔轎車 消費傾向 穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛 獲取資訊情況 長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播 主要參數(shù) 特征描述 目的 享受生活 ，兼具度假功能 功能 面積偏大，能滿足 35人的使用功能 價格 對價格不敏感 付款方式 多為一次性付款 戶型 聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓 建筑 有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃 園林 休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生 配套 除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。 購房需求特征 購特點寫真 高端客戶特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 隨著客戶層級的上升，置業(yè)目的在改變，對地段的需求減弱，對物業(yè)的類型的要求更高，也更能承受高價 主要參數(shù) 普通項目客戶描述 中端項目客戶 高端項目客戶 年齡及家庭構(gòu)成 2535歲的中青年群體 ,一般為兩口或者或出于戀愛期 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 3545歲的中年群體 ,一般為三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 多數(shù)屬于一次置業(yè)，部分為二次置業(yè) 一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次置業(yè) 一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟能力 家庭年收入 6萬左右 家庭年收入 10萬左右 家庭年收入 20萬以上，部分在 100萬以上，差距較大 價格承受能力 一般能承受的總價范圍在 50萬以內(nèi) ,部分能夠承受更高的價格 一般能承受的總價范圍在 100萬以內(nèi) ,部分能夠承受更高的價格 總價承受范圍較廣，在 100500萬 ,部分能夠承受更高的價格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較工作區(qū)域或熟悉區(qū)域周邊的平面戶型 偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房或聯(lián)排 偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，聯(lián)排或者獨棟別墅 消費傾向 從眾現(xiàn)象較明顯，容易被標(biāo)桿牽引 好面子， 喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理 穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛 目的 擁有自己的住宅 享受生活，提高自己的身份和價值 享受生活，兼具度假功能 功能 面積中等偏經(jīng)濟，能滿足 12人的使用功能 面積偏大，能滿足 34人的使用功能 面積偏大，能滿足 35人的使用功能 價格 講求實惠實用 對價格不是較敏感 對價格不敏感 戶型 小面積的平面產(chǎn)品 大平面、洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨棟或者核心地段的小公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 地段仍是重要因素，隨著與城市距離的遞減，提升產(chǎn)品檔次等方式是實現(xiàn)價值的保證，別墅產(chǎn)品是最佳選擇 ◇ 城內(nèi)由于已有物業(yè)，主要考慮投資型平面產(chǎn)品，用于出租 ◇ 受別墅供應(yīng)外移影響，城外主要考慮自住及度假型別墅物業(yè) 對地段依賴度降低 對資源及產(chǎn)品等附加值增高 高端客戶 中端客戶 普通客戶 ◇ 城內(nèi)主要考慮投資，但舒適的洋房產(chǎn)品也是其考慮的范圍 ◇ 對城市依賴但又追求物業(yè)舒適性，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響會傾向于城郊的 TH社區(qū) 城區(qū)中 近郊 遠郊 ◇ 受工作地影響，對城市交通配套等較依賴，一般不會離開城區(qū) ◇ 但受價格影響會向城市邊緣區(qū)遷移 本報告是嚴(yán)格保密的。 暮云目前中端的客戶缺失，對區(qū)域外的中端客戶吸引力不足 普通住宅 普通白領(lǐng)階層 高端客戶 企業(yè)家階層 中端客戶 企事業(yè)單位中高收入階層 暮云產(chǎn)業(yè)園區(qū) 剛起步不久，與星沙相比還未成熟，且員工多為湘潭株洲人，在暮云無明顯置業(yè)需求 城內(nèi)中端客戶 區(qū)域城市面貌、交通、配套等都不成熟，對客戶吸引力有限 ? 廠區(qū)員工：“這里去湘潭很近的，家里都有房啊” ? 廠區(qū)員工：“干嘛在這買房，我回家（湘潭）就30分鐘” ? 銷售代表：“廠區(qū)的客戶肯定有，但不算太多，有一些是城里來的（便宜）” ? 尚南苑銷售代表：“南邊（城南）的項目還是比較吸引他們，政府在那” 暮云概況 ? 歷史為苗木養(yǎng)殖鎮(zhèn)區(qū)，無強勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ? 居長沙市區(qū)較遠，交通未全面打通，客戶認知有限 ? 近年產(chǎn)業(yè)剛發(fā)展，不形成支撐實力 ? 省府板塊強勢啟動，暮云競爭力不足 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前客戶構(gòu)成呈現(xiàn)兩端化的表現(xiàn)，低端項目吸引周邊價格敏感型客戶，高端項目吸引全市高端客戶 低端項目：價格牽引，項目形象難以建立，價值實現(xiàn)度弱 高端項目：資源及高端產(chǎn)品牽引，全市推廣，客戶覆蓋面廣 項目名稱 項目規(guī)模 位置 戶型 價格（元 /平米） 銷售情況 客戶情況 賣點分析 三城花苑 占地面積：米；總建筑面積： 平方米 長沙縣暮云鎮(zhèn)暮云工業(yè)園 一房 55；兩房：8596；三房：106124 1800（開盤起至現(xiàn)在價格未變） 二期四月份開盤，開盤當(dāng)天銷 80% 。 80、90平米暢銷。 3成暮云鎮(zhèn)客戶，其他是長沙市內(nèi)。 單價便宜，總價不高，符合周邊居民的購買力。 尚南苑 占地面積：28950平方米 總建筑面積：55000平方米 長沙市天心區(qū)芙蓉南路邊，中信新城南側(cè) 4565平米的酒店式公寓， 95平米的小高，155210平米的多層。 酒店式公寓 3200起， 95平米主力戶型 27002800。 7月開盤， 95平米的主力戶型開盤當(dāng)天 2小時售罄。酒店式公寓滯銷。 近 40% 為長沙理工大學(xué)教師購買 臨近長沙理工大學(xué)新校區(qū)，95平米戶型性價比較好。 項目名稱 項目規(guī)模 位置 戶型 價格（元 /平米） 銷售情況 客戶情況 賣點分析 比華利山 占地 100萬平米，一期總建面 8萬平米 天心南 107國道大托收費站東側(cè) 雙拼 308；聯(lián)排 231264；獨棟 418 雙拼 52005300，聯(lián)排 4200左右 現(xiàn)臨水聯(lián)排已售完，剩余鄰國道的聯(lián)排 本地南城區(qū)6070%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房團 大面積保留原生地貌，逾萬平米超大內(nèi)湖 保利項目 占地 40萬平米，總建面20萬平米 天心省政府以南 6公里(芙蓉南路暮云段 ) 獨棟， 340560平米，小于 400平米僅幾套 8500 一期推出 97套，認購號已排到一百多 一半為內(nèi)部認購，其余客戶各地都有，多數(shù)是慕名而來 保利品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、緊靠生態(tài)動物園 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶結(jié)構(gòu) 20232023年區(qū)域城市化過程中暮云將經(jīng)歷區(qū)域?qū)傩缘淖冞w，置業(yè)客戶結(jié)構(gòu)也將有相應(yīng)的轉(zhuǎn)變 遠郊 近郊 城市 區(qū)域?qū)傩? 資源型度假居住 資源型度假居住 舒適型居住 成熟居住區(qū) 投資型 物業(yè)功能 ◇ 全市及株洲湘潭的私營企業(yè)主 ◇ 周邊政府及廠區(qū)高收入人群 ◇ 全國湘籍人士 ◇ 全市中產(chǎn)階層 ◇ 傳媒人士、高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、醫(yī)生等多種階層 高端客戶 高端客戶 +中高端客戶 高端客戶 +中高端客戶 +普通客戶 ◇ 全市