【正文】 r 太平街商業(yè)的復(fù)興，街區(qū)產(chǎn)值增加，政府的財政收入和稅收也相應(yīng)增加經(jīng)濟效益效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議—— 落實科學(xué)發(fā)展觀，完善歷史文化名城內(nèi)涵，打造城市新名片，提升五一商圈商業(yè)品位4社會效益r 落實科學(xué)發(fā)展觀：r 太平街的改造，積極弘揚和發(fā)展了長沙湖湘特色文化，打造精品人文景觀，提高城市品位，是用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市文化經(jīng)營的切實舉措r 完善歷史文化名城的內(nèi)涵：r 長沙作為楚漢名城，國家首批歷史文化名城，一直來缺少一個能夠展現(xiàn)長沙悠久歷史風(fēng)貌和傳統(tǒng)民俗的歷史文化街區(qū)，太平街的改造彌補了這一城市缺失r 提升五一商圈商業(yè)品位：r 太平街改造成高品位歷史文化街區(qū)，將使五一商業(yè)中心的功能布局更加完善，彌補其文化品位的缺失及品位階層需求點的缺失r 打造城市新名片：r 歷史文化街區(qū)是最能體現(xiàn)一個城市個性和風(fēng)情的載體，吸引外地游客和投資者的眼球，一如新天地之于上海，太平街的成功改造將向世人展示長沙 “古老與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時尚 ”的迷人都市魅力效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議—— 保留城市歷史文脈，重建城市精神場所，展現(xiàn)長沙傳統(tǒng)文化，提供城市可持續(xù)發(fā)展的文化動力4社會效益r 保留住長沙城市的歷史文脈：r 太平街是屈賈精神的發(fā)源地，屈、賈 “先天下之憂、經(jīng)世致用 ”精神是湖湘文化的內(nèi)核，它的保護和改造留住一個城市的文脈和靈魂r 展現(xiàn)長沙傳統(tǒng)文化：r 歷史街區(qū)作為載體向世人展示：楚漢名城、屈賈之鄉(xiāng)，湖湘文化，民俗風(fēng)情、傳統(tǒng)習(xí)俗r 重建了城市的精神場所：r 太平街的改造給長沙人帶來美好的歷史回憶，給長沙市民增加一個懷舊的休閑去處，豐富了市民的文化生活r 提供城市可持續(xù)發(fā)展的文化動力：r 歷史文化遺產(chǎn)是一個城市不可再生的稀缺資源，城市越是現(xiàn)代化，它的文化價值就越大，太平街所折射出來 “心憂天下、敢為天下先 ”的精神內(nèi)涵為長沙城市的可持續(xù)發(fā)展提供不竭的精神動力；效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議—— 帶動傳統(tǒng)手工業(yè)的發(fā)展，煥發(fā)老字號及傳統(tǒng)民間藝術(shù)的活力，完善旅游業(yè)結(jié)構(gòu)4社會效益r 帶動長沙傳統(tǒng)手工業(yè)的發(fā)展：r 太平街作為長沙傳統(tǒng)特色旅游商品的商貿(mào)中心，可帶動傳統(tǒng)手工業(yè)的發(fā)展r 煥發(fā)老字號、傳統(tǒng)民間藝術(shù)的活力：r 長沙有大量的傳統(tǒng)老字號和豐富的民間藝術(shù)（如湘繡、湘劇、菊花石雕等），在市場經(jīng)濟的沖擊下逐漸沒落，通過歷史文化街區(qū)的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營，重新煥發(fā)這些老字號和傳統(tǒng)民間藝術(shù)的活力，適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，再保護的同時得到發(fā)展r 完善長沙旅游結(jié)構(gòu)，彌補旅游購物場所的缺失：r 太平街將作為吸引游客停留的目的地，改變長沙旅游旅游中轉(zhuǎn)站的現(xiàn)狀；彌補城市旅游購物場所的缺失，成為長沙展示特色產(chǎn)品的聚集地效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議—— 帶動城市服務(wù)業(yè)發(fā)展，完善五一商圈功能，增加就業(yè)機會，改善居住環(huán)境，建設(shè)和諧社會4社會效益r 帶動城市服務(wù)業(yè)的發(fā)展：r 太平街將引進大量高素質(zhì)的休閑、娛樂、餐飲等著名商家，統(tǒng)一的經(jīng)營管理推動長沙服務(wù)業(yè)服務(wù)水平的提高；r 增加就業(yè)機會：r 太平街改造的產(chǎn)業(yè)帶動性強，服務(wù)業(yè)及傳統(tǒng)手工業(yè)可創(chuàng)造大量的就業(yè)機會r 改善環(huán)境，建設(shè)和諧社會：r 通過對太平街的改造，將極大地改善原居民的生存環(huán)境，提高生活質(zhì)量，真正體現(xiàn)了長沙市政府 “以人為本，建設(shè)和和諧社會 ”的執(zhí)政理念效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4風(fēng)險分析一A. 財務(wù)風(fēng)險：歷史文化街區(qū)保護改造資金投入量大，如期完成街區(qū)重建的資金要充足：建設(shè)指揮部承擔(dān)過多，建議盡快成立太平街管理辦公室統(tǒng)籌保護建設(shè)及開街籌備工作：部分障礙建筑拆除困難，或部分居民自己整修內(nèi)部造成街區(qū)破壞，規(guī)劃不能實現(xiàn)：政府從業(yè)主手中收回經(jīng)營權(quán)時的利益分配不合理可能導(dǎo)致經(jīng)營權(quán)和管理不統(tǒng)一效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4風(fēng)險分析二：若招商進展不利，整個歷史街區(qū)開街后的商業(yè)運營效果將受到嚴(yán)重影響，缺乏活力和人氣：開街后經(jīng)營狀況不理想或業(yè)態(tài)不能控制，造成經(jīng)營管理上的混亂，嚴(yán)重影響街區(qū)實現(xiàn)價值及整體效果：不能降低人口密度將不能改善街區(qū)形象及居住環(huán)境，也不能實現(xiàn)展示長沙傳統(tǒng)民俗民風(fēng)效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 資金籌措建議：建立 “多元融資、多元投資，多方參與 ”的融資渠道歷史文化街區(qū)改造需要大量的資金投入，依靠財政撥款政府負(fù)擔(dān)重，必須建立起一套 “政府主導(dǎo)、市民參與、企業(yè)資助、銀行貸款 ”的多元投資機制，以下一些做法和措施可供參考：引入社會資本參與： 政府制定優(yōu)惠的稅收政策（如 35年的免稅期）和貸款（政府貼息）支持，鼓勵企業(yè)投資者積極參與街區(qū)商業(yè)設(shè)施的改造；銀行貸款： 政府提供貼息支持，鼓勵業(yè)主向銀行貸款進行內(nèi)部裝修，以保證整個街區(qū)內(nèi)外部環(huán)境協(xié)調(diào)和對外統(tǒng)一招商形象；成立 “太平街保護基金 ”： 鼓勵企業(yè)和市民捐款，對捐款者給與所得稅方面的政策優(yōu)惠和社會榮譽；向世界銀行等國際組織 申請優(yōu)惠的保護資金貸款 （如紹興引入世界銀行貸款4400萬美元，用于古城民居修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造 ）效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 人口安置建議：采取經(jīng)濟適用房安置、貨幣安置等措施，鼓勵部分人口外遷，降低人口密度降低人口密度措施方案r 經(jīng)濟適用房安置：政府撥出部分經(jīng)濟適用房指標(biāo)，對危房及改變成公共用途的舊房戶給予購買經(jīng)濟適用房指標(biāo)，政府回購住戶原住房r 貨幣化安置：政府以合理的價格收購街區(qū)內(nèi)的舊房 收購標(biāo)準(zhǔn)：參考房屋評估價格，給予適當(dāng)?shù)难a助r 拆除部分建筑：拆除價值不大的危房以及與街區(qū)風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑拆遷補償建議拆遷的三種情況 補償建議 選擇依據(jù)拆遷后改成公共用地 經(jīng)濟適用房安置或貨幣補償符合總體規(guī)劃 按居民意愿選擇補償方式 維護社會穩(wěn)定危房 貨幣補償 收購成本低 容易操作風(fēng)貌極差的現(xiàn)代建筑 經(jīng)濟適用房安置或貨幣補償符合總體規(guī)劃 按居民意愿選擇補償方式 維護社會穩(wěn)定效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 華泰項目與太平街整體商業(yè)布局協(xié)調(diào)建議：利用自身區(qū)位和體量優(yōu)勢，引入國際著名品牌華泰項目分析：整個街區(qū)最佳位置，昭示性和通達(dá)性極佳；最大的單體建筑，可容納大型主力店和多業(yè)態(tài)組合；企業(yè)開發(fā)項目，政府只能給與引導(dǎo)，沒法通過行政手段強制執(zhí)行；關(guān)鍵節(jié)點，對整個太平街的商業(yè)布局影響重大業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)建議：建議一樓引進國際品牌星巴克咖啡或本地的金牛角 .王西餐廳，樹立太平街高品位、高格調(diào)的品牌形象；建議購物以手工藝品、文化產(chǎn)品為主，休閑娛樂以酒吧、茶藝館、咖啡館為主，既與太平街整體商業(yè)布局協(xié)調(diào)，又與解放西路酒吧一條街的業(yè)態(tài)形成良性銜接。效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 大力發(fā)展太平街文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：吸引畫家、雕塑家、書法家等藝術(shù)家及民間藝人、手工作坊主進駐，打造成為長沙最有文化品位、最有藝術(shù)氛圍的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園文化創(chuàng)意區(qū)：p《太平街歷史文文化街區(qū)保護規(guī)劃》提到 “文化創(chuàng)意區(qū) ”的概念規(guī)劃；p文化創(chuàng)意區(qū)為結(jié)合孚嘉巷西口的整治而新建的以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)區(qū)位；p保護規(guī)劃提到 “文化創(chuàng)意區(qū) ”的概念，但對區(qū)內(nèi)經(jīng)營什么、如何經(jīng)營等問題沒有做出詮釋。世聯(lián)建議：r政府提供租金補貼、優(yōu)惠貸款、稅費減免等措施，吸引文化及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士（如畫家、雕塑家、書法家，民間藝人如湘繡、剪紙、雨花石雕等，手工作坊經(jīng)營者等）租用或購買創(chuàng)意區(qū)內(nèi)原居民房屋作為創(chuàng)作或經(jīng)營場所；r文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)不僅可提高原居民租金收益，創(chuàng)造一定的商業(yè)產(chǎn)值，同時又為太平街增加一個新的旅游和文化體驗景點，打造成為長沙文化新名片。 “中國油畫第一村 ”—— 大芬村就成為深圳最響亮的文化名片。文化創(chuàng)意區(qū)效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 拓寬建設(shè)資金來源：政府低價回收部分保持完整的民居建筑，然后通過公開拍賣的形式賣給追求文化品位的高收入階層國外民居文物建筑保護的參考做法：p文物建筑由于年代久遠(yuǎn)，保護整治費用高昂，很多擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主缺乏資金進行保護，且對建筑的無形價值沒有認(rèn)同，政府回收后將產(chǎn)權(quán)拍賣給愿意出高價的富豪階層；p購買的富豪承擔(dān)起歷史文物建筑保護整治的職責(zé)，投入資金按政府的要求對建筑進行修繕保護；p這是對文物積極保護的理念，既有效保護了歷史文物，又減輕了政府的資金壓力。世聯(lián)建議：r與業(yè)主協(xié)商，政府現(xiàn)金收購太平街里部分建筑風(fēng)格保持較好的長沙傳統(tǒng)民居（屬于一般歷史建筑），然后進行公開拍賣，吸引追求文化品位的富裕階層購買，并要求購買者按規(guī)劃要求進行外部整治。效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 賈誼祠二期工程應(yīng)盡快納入保護整治范圍賈誼祠二期工程項目分析：賈誼祠作為長沙最古老的文物，最能體現(xiàn)太平街歷史文化內(nèi)涵和精神價值；賈誼祠二期處于解放西路的關(guān)鍵節(jié)點上，具有最佳的形象展示效果，如果保留現(xiàn)在的民居，則太平街歷史文化街區(qū)的總體形象將大打折扣；整個五一商圈缺乏公共綠化的休閑空間，賈誼祠二期建成后將形成極強的人流積聚效應(yīng)，太平街商業(yè)運營的成功就有了更大的保障。世聯(lián)建議：建議將賈誼祠二期盡快納入保護整治工程，雖然會增加政府一期工程的財政投入，但可確保太平街改造的整體效果和商業(yè)運營的成功效益與風(fēng)險1 投入測算2 效益分析3 風(fēng)險分析世聯(lián)建議4—— 太平街保護項目實施時間規(guī)劃建議：為迎接明年七月份的全國歷史文化名城會議，時間緊迫，現(xiàn)在開始就要著手推進施工建設(shè)階段10 11 12 1 2不間斷的輿論宣傳及對外推廣3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3對外招商階段五一節(jié)開街商家進場裝修階段運營完善階段關(guān)鍵控制點時間名城會議召開主力店： 60%非主力店：50%主力店： 80%非主力店：80%報告回顧 我們的主要結(jié)論結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四結(jié)論五保護目標(biāo) ： 依托歷史文化底蘊及城市商脈，打造成為提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘文化魅力的歷史文化街區(qū)，成為城市新坐標(biāo)，長沙文化新名片！項目定位： 展現(xiàn)出濃郁的長沙清末民初傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，既充分保留了富有生氣的老長沙原生態(tài)生活方式，又擁有繁華商業(yè)的集特色購物、地方風(fēng)味餐飲、高品位休閑、娛樂、旅游觀光為一體的復(fù)合型體驗式歷史文化街區(qū)形象定位： “千年太平街，老長沙味道 ” 商業(yè)功能定位： 特色購物、風(fēng)味餐飲、品位休閑、格調(diào)娛樂、旅游觀光等主要功能太平街保護具有巨大的社會效益和明顯的經(jīng)濟效益，但對政府的項目組織管理能力及財政投入是一個挑戰(zhàn)，面臨一定的風(fēng)險街區(qū)保護實施策略： 建立完善的太平街歷史文化街區(qū)的保護框架：對自然、人文、人工環(huán)境進 行保護，并形成點、線、面的保護實施策略兩權(quán)分離模式： 前期采取政府返租制，成熟后采取股份公司制經(jīng)營管理模式： 復(fù)合管理制，并充分考慮政府返租向股份制的過渡商業(yè)功能配比： 購物：餐飲：休閑娛樂＝ 40： 30： 30結(jié)論 太平街歷史文化街區(qū)的保護不但可改善街區(qū)生態(tài)環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，還可打造出一條最具長沙傳統(tǒng)特色、最能代表城市歷史文化氣質(zhì)的古老街區(qū) 。不僅重新煥發(fā)了太平街的活力和生機，還極大地提升了五一商圈的文化品位，增加長沙歷史名城的文化魅力； 太平街的保護建設(shè)不僅能夠落實長沙歷史文化名城保護總體規(guī)劃，促進城市文物保護和文化事業(yè)發(fā)展，還能夠帶來巨大的社會與經(jīng)濟效益，實踐 “以人為本 ” 的城市科學(xué)發(fā)展觀！多贏結(jié)束語 我們相信，在長沙市委、市政府的大力支持和指導(dǎo)下，在各個部門的積極配合下，通過長沙市建委、太平街建設(shè)指揮部的精心組織策劃和建設(shè)者的辛勤勞動，太平街的保護改造一定能夠?qū)崿F(xiàn) “ 城市新坐標(biāo)，長沙文化新名片 ”的戰(zhàn)略目標(biāo)，向長沙市民和湖南人民交一份滿意的答卷。THE END 謝 謝！