【正文】 等； 5萬(wàn) m2左右 1 花木地區(qū)商業(yè)中心 以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會(huì)展配套，10萬(wàn) m2左右 2 三林上南商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主， 15萬(wàn) m2左右 3 三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主， 10萬(wàn) m2左右 4 張江中區(qū)商業(yè)中心 為產(chǎn)業(yè)配套，與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂等結(jié)合， 5萬(wàn) m2左右 5 資料來(lái)源：《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 5 4 1 2 3 周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng) ?未來(lái)鄰近將有 35萬(wàn)的中心商業(yè)體量 北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心 78 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿足區(qū)域消費(fèi)者的需求，存在擴(kuò)大商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)烈需求； 分析發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)－商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費(fèi)者調(diào)查分析，得出： ? 本項(xiàng)目發(fā)展具購(gòu)物、休閑娛樂一站式體驗(yàn)功能的綜合購(gòu)物中心的可行性高： ? 需求旺盛； ? 區(qū)域市場(chǎng)空白； ? 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支持 服務(wù)區(qū)域人群的主題一站式購(gòu)物中心 79 將白蓮涇河引入購(gòu)物中心，形成濱水特色購(gòu)物體驗(yàn) ? 在購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)一條人工運(yùn)河，引天然河水進(jìn)入人造運(yùn)河； 本項(xiàng)目購(gòu)物中心 案例：日本福岡博多水城 80 建筑主題化、特色化，觀光與商業(yè)結(jié)合，形成購(gòu)物中心的特定磁場(chǎng) 本項(xiàng)目購(gòu)物中心 81 特色的中庭與休憩廣場(chǎng)是購(gòu)物中心成功的重要因素之一 本項(xiàng)目購(gòu)物中心 82 多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施，成為其核心功能 本項(xiàng)目購(gòu)物中心 83 業(yè)態(tài)包括多元一站式購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)服務(wù)等 ? 區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心的內(nèi)部組合通常為： 百貨、精品超市、專賣店、服裝和家庭裝飾用品店，以及電影院、飲食街、游樂場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施 ?主力店陣容豪華 經(jīng)營(yíng)成功的有效保障 ?大賣場(chǎng) 世紀(jì)聯(lián)華 眼鏡 :茂昌 ?百貨 友誼百貨 鐘表 :亨達(dá)利 ?家居 特力屋 娛樂 :好樂迪 ?運(yùn)動(dòng)休閑 迪卡儂 兒童游樂 :湯姆熊 ?精品超市 屈臣氏 服裝 :耐克 \優(yōu)衣庫(kù) ?家電賣場(chǎng) 永樂 ?餐飲 KFC\麥當(dāng)勞 \味千 \星巴克 \巴黎貝田面包 \必勝客 \避風(fēng)塘 以上海長(zhǎng)寧區(qū)西郊百聯(lián)購(gòu)物中心為例： 84 本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比 ?現(xiàn)代通行的區(qū)域購(gòu)物中心的功能配比大概是： ?購(gòu)物： 52% ?餐飲： 18% ?休閑娛樂： 30% ?上海長(zhǎng)寧西郊百聯(lián)購(gòu)物中心： ?購(gòu)物： 50% ?餐飲： 14% ?休閑娛樂： 36% ? 北京金源購(gòu)物中心： ?購(gòu)物： 67% ?餐飲： 12% ?休閑娛樂： 25% ?本項(xiàng)目購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例約為： ?購(gòu)物： 50% ?餐飲： 20% ?休閑娛樂： 30% 85 本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的規(guī)?？蔀?89萬(wàn) 購(gòu)物 百貨、精品超市、電器、生活館、運(yùn)動(dòng)休閑、文化藝術(shù)、工藝禮品等 餐飲 咖啡、西餐、飲吧、酒吧、速食店等 休閑娛樂 科技樂園、溜冰場(chǎng)、 KTV、保健美容等 根據(jù)上海區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心的體量規(guī)律，及本項(xiàng)目 30萬(wàn)常住服務(wù)人口，本購(gòu)物中心的總體規(guī)模約為 89萬(wàn)平米 50% 20% 30% 86 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計(jì)劃：特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價(jià)值 5/15/2023 87 ? 沿白蓮涇河北側(cè)彎曲布臵； ?打造親水、開敞、可步行的臨水特色商業(yè)街： ? 形態(tài)豐富，自由靈動(dòng) 針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群的休閑購(gòu)物需求，沿白蓮涇河北側(cè)彎曲布臵的臨水特色商業(yè)街 底層臨水商業(yè)街 親水 步行 開敞 休憩 88 濱水特色商業(yè)街 工藝品店 酒吧 茶吧 手工藝品店 琴行 … 藝術(shù)文化的經(jīng)營(yíng)主題 藝術(shù)文化的街頭小品 自由與個(gè)性 文化與藝術(shù) 5/15/2023 89 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計(jì)劃：特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心 區(qū)域型商業(yè) 體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心 社區(qū)商業(yè) 濱水特色商業(yè) 針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街 滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價(jià)值 5/15/2023 90 WORLDUNION Plan1. 商業(yè)計(jì)劃： 社區(qū)商業(yè) 5/15/2023 91 社區(qū)商業(yè) 服 務(wù) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、租賃中介、電器維修 … 快餐西餐、中餐館、面包店 …… 餐 飲 便利店、音像店、藥店 … 超 市 家 居 家居飾品、日雜店、玩具店、寵物店 … 社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇要素： ? 滿足社區(qū)居民日常生活需求。 ? 同一范圍內(nèi)，相同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商家不可超過(guò)兩家。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 92 資料來(lái)源：城市居住區(qū)規(guī)劃 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)，社區(qū)商業(yè)規(guī)?？纱_定為 5千平米左右 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 戶數(shù) (戶 ) 1000016000 30005000 3001000 人口 (人 ) 3000050000 1000015000 10003000 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 968～ 2397 (1338～ 2977) 1091～ 3835 (1491～ 4585) 362～ 856 (703～ 1356) 488～ 1058 (868～ 1578) 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40 文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 30～ 140 (400～ 720) 50～ 140 (450～ 760) 9～ 10 (350～ 510) 20～ 30 (400～ 550) 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) ? 本項(xiàng)目住宅建筑面積約 15萬(wàn)平米，按浦東新區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積 （《上海政府網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)資料）計(jì)算，預(yù)計(jì)居民約 9375人，預(yù)計(jì)常住人口約 9500人，屬于小區(qū)級(jí)別； ? 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)面積應(yīng)控制在 450570平米 /千人 =4300－ 5500平米之間 社區(qū)商業(yè)規(guī)模 93 WORLDUNION Plan2. 公共設(shè)施計(jì)劃： 文化體育中心 標(biāo)志性功能、建筑，現(xiàn)代人的精神家園 醫(yī)療中心 音樂文化廣場(chǎng) 重大活動(dòng)聚集地，身邊的藝術(shù)與文化 重要空間交換節(jié)點(diǎn) 改善區(qū)域的健康醫(yī)療需求，提升區(qū)域地位及價(jià)值，尤其提升周邊住宅價(jià)值 5/15/2023 94 北蔡區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有文化體育功能落后，分布零散，不能滿足周邊消費(fèi)者生活配套需要 ?新華書店：營(yíng)業(yè)面積 500平米左右 ?經(jīng)營(yíng)范圍僅為中小學(xué)教材及其他書籍 ?北蔡圖書館：現(xiàn)有館舍面積 215m2 ?少兒圖書室、成人報(bào)刊閱覽室、成人外借室 3個(gè)對(duì)外窗口 ?文化體育配套設(shè)施等級(jí)低，功能落后； ?目前已不能滿足周邊居民增長(zhǎng)的文化生活需求 ?周邊較為缺乏供居民健身運(yùn)動(dòng)的綜合場(chǎng)所 現(xiàn)有文化體育設(shè)施 ?工作日人氣亦旺盛，以老人為主，文化氛圍濃厚 ?僅有的小規(guī)模書店不能滿足當(dāng)?shù)氐男枨? ? 公共體育設(shè)施極少； ? 現(xiàn)僅有的小規(guī)模休憩健身公園極受歡迎 95 區(qū)域人群對(duì)文化、建設(shè)需求旺盛，對(duì)功能完善的文化體育健身中心有較高的需求 消費(fèi)者的文化體育需求調(diào)查 泛目標(biāo)群對(duì)健身場(chǎng)所的偏好39%37%13%11%小區(qū)運(yùn)動(dòng)中心體育中心社區(qū)健身會(huì)所其他?泛目標(biāo)群關(guān)注個(gè)人健康，最喜歡光臨的健身場(chǎng)所是設(shè)施齊全的體育中心（占應(yīng)答樣本的 ％），男性對(duì)健身中心的偏好高于女性。 ?泛目標(biāo)群每星期的健身頻率是 . 區(qū)域人群希望改善的設(shè)施0% 10% 20% 30% 40% 50%大型購(gòu)物中心文化藝術(shù)設(shè)備大型超市電影院健身場(chǎng)所花鳥魚市場(chǎng)大型百貨酒店賓館其他96 上海同類地區(qū)級(jí)文化中心均設(shè)臵了獨(dú)立的多功能文化藝術(shù)中心；政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，確保公益 浦東康橋文化中心 ?集歌舞表演、電影、圖書為一體的鎮(zhèn)文化中心 ?借助該工作室的人文資源和品牌資源來(lái)提升文化服務(wù)檔次，同時(shí)改革原來(lái)文化站的運(yùn)作方式 ?徐匯區(qū)西南片的文化藝術(shù)中心 ?集學(xué)習(xí)、健身、休閑、娛樂等功能于一體 占地面積 4683平方米 建筑面積 10512平方米 項(xiàng)目投資 4800萬(wàn) 功能設(shè)置 圖書分館 (四樓，使用館面積 1300平方米 ) 包括閱覽區(qū)和時(shí)尚書吧、影劇院、健身中心（三樓 210平方米 )、休閑餐廳及各類娛樂活動(dòng)室和多功能排練廳 運(yùn)作方式 直接屬區(qū)文化局管理 徐匯長(zhǎng)橋文化藝術(shù)中心 占地面積 28畝 建筑面積 7560 平方米 項(xiàng)目投資 6000萬(wàn) 功能設(shè)置 圖書館、健身房、影劇院、棋牌等娛樂活動(dòng)室和表演排練廳等 運(yùn)作方式 委托社會(huì)機(jī)構(gòu) (孫徐春工作室 )經(jīng)營(yíng)管理，管理人員由社會(huì)機(jī)構(gòu)招聘，政府采用成立管理委員會(huì)等方式對(duì)其領(lǐng)導(dǎo) 上海同類文化中心 97 龍崗文化中心 ?占地 5萬(wàn)平方米，總投資 ，建筑面積 10萬(wàn)平方米，歷經(jīng) 8年建成。是由政府投資的大型公益項(xiàng)目 ?多功能綜合場(chǎng)館，有 A、B、 C、 D、 E、 F六個(gè)互相連通又相對(duì)獨(dú)立的建筑區(qū)， 4萬(wàn)平米純公益性質(zhì) 。 A區(qū)：有 1200座的劇院，另有 600座的高檔音樂廳； B區(qū)：文化館； C區(qū)：設(shè)備用房、書城、屋頂花園； D區(qū)：藏書 100萬(wàn)冊(cè)圖書館 E區(qū)：獨(dú)立地下停車庫(kù)； F區(qū)：配套服務(wù)樓 ?采取市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)行“分塊承包、市場(chǎng)競(jìng)投” 方式確定經(jīng)營(yíng)者，引入社會(huì)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 ?涵蓋基層公共文化服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套服務(wù)三大模塊 ?是市民演出、展覽、會(huì)議、購(gòu)書、讀書、繪畫、藝術(shù)培訓(xùn)等文化娛樂的理想場(chǎng)所 深圳龍崗文化中心 98 滿足現(xiàn)代人培訓(xùn)、藝術(shù)文化學(xué)習(xí)交流、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂休閑等精神需求的文化休閑中心 ?定位 —— 文化休閑中心不僅使居民享受到便利的“一站式”文化服務(wù)，還提供表演休閑舞臺(tái)，帶動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)。 ?運(yùn)營(yíng)方式 —— 采用市場(chǎng)運(yùn)作方式，通過(guò)招標(biāo)形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 功能 物業(yè)形態(tài) 文化活動(dòng) 中心 兒童成長(zhǎng)基地 標(biāo)志性建筑 建筑體量約 23萬(wàn) 文化俱樂部 影劇場(chǎng)、音樂廳 藝術(shù)培訓(xùn)（戲曲、舞蹈等） 書城（購(gòu)書、讀書沙龍等） 教育培訓(xùn) 老年活動(dòng)中心 配套咖啡廳等 體育基地 健身中心 體育場(chǎng)館 本項(xiàng)目休閑中心 99 ? 標(biāo)志性建筑，形成強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點(diǎn)，展現(xiàn)文化中心的動(dòng)感、活力，成為區(qū)域地標(biāo) ? 運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場(chǎng)、媒體展示館以及 富含文化意義的場(chǎng)所 本項(xiàng)目文化體育中心 —— 區(qū)域標(biāo)志性建筑 5/15/2023 100 成長(zhǎng)天地 大眾體驗(yàn) 培訓(xùn)交流 動(dòng)感生活 文化展