【正文】 龐大的財(cái)富支撐，有充足的私人時(shí)間 充足的財(cái)富支撐，有較多私人時(shí)間，愿意追求生活品質(zhì) 較有錢，但無閑 高品質(zhì)享受、保值 高品質(zhì)享受、保值，投資，考慮總價(jià) 投資、享受，承受總價(jià)能力有限 生活狀態(tài) 核心關(guān)注點(diǎn) 比較有錢，有較多私人時(shí)間，期望提升生活品質(zhì) 總價(jià)、升值、保值、標(biāo)簽 珠三角區(qū)域內(nèi)客戶特征需求細(xì)分 階段性客戶演變 ?行為決定空間 ?空間影響行為 —— 空間行為理論 階段客戶 LOW HIGH 空間行為擬合度 MATCH 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值的增加度 HIGH 第一階段 第二階段 第三階段 VAULE 空間行為擬合度經(jīng)營(yíng)：深圳惠州客戶為主，部分廣東省內(nèi)客戶 經(jīng)營(yíng)：深、莞、惠區(qū)域 經(jīng)營(yíng)：港澳、大珠三角客戶 108 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場(chǎng)分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 形象定位 客戶定位 功能定位 國(guó)際一流溫泉度假區(qū)功能設(shè)臵原則 以溫泉為核心載體，在深度或廣度上設(shè)臵不同的體驗(yàn)功能 環(huán)境的營(yíng)造在最大限度親近自然，營(yíng)造輕松的氛圍 功能設(shè)施重視家庭親情的體現(xiàn) 對(duì)更高層次的保健、養(yǎng)生的追求 在溫泉的外延功能（居住、餐飲）上形成特色，豐富體驗(yàn) 功能復(fù)合（度假、商務(wù)），滿足客戶的外延需求 以地方特色的商品為依托 休閑 保健 養(yǎng)生 親情 外延功能 復(fù)合 衍生產(chǎn)品 本項(xiàng)目功能設(shè)臵 111 項(xiàng)目解讀 Part. 1 目標(biāo)及核心問題導(dǎo)出 Part. 2 發(fā)展模式研判 Part. 3 發(fā)展模式下的市場(chǎng)分析 Part. 4 發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 5 項(xiàng)目開發(fā)建議 Part. 7 整體定位 Part. 6 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí) —— 效率開發(fā)模式 開發(fā)節(jié)奏 不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī) 物業(yè)打造 房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入 基于消費(fèi)者感知價(jià)值的高效率物業(yè)打造原則 誠(chéng)毅麗水云天啟動(dòng)模式： 環(huán)境溫泉開發(fā)階段，以集中式度假酒店及溫泉主題園啟動(dòng)，依靠經(jīng)營(yíng)期望帶動(dòng)度假物業(yè)的銷售 集中度假酒店 溫泉主題園 存在的問題： 1. 溫泉與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉項(xiàng)目沒有差異性，可替代性強(qiáng)，存在后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2. 前期資金積壓量大，開業(yè)前超過 2億的投資沒有任何收入，現(xiàn)金流存在斷裂風(fēng)險(xiǎn) 珠海御溫泉啟動(dòng)模式： 以投入較低的溫泉主題園＋外圍配套啟動(dòng)，后期投入資金量大的酒店，降低資金壓力 ? 開發(fā)歷程： 1. 1998年 2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū) 2. 2023年 2月，一期建成四星級(jí)酒店（ 70間客房、 5個(gè)會(huì)議室） 3. 2023年，二期增加溫泉池和酒店客房 ? 啟動(dòng)資金 1080萬（以露天溫泉池啟動(dòng)） 一期 溫泉建設(shè) 一期 溫泉開業(yè) 一期 酒店開業(yè) 二期建設(shè) 1998 1999 2023 2023 2023 1997 2023 一期 酒店建設(shè) 1996 御溫泉盈利模式： 以溫泉的經(jīng)營(yíng)為利潤(rùn)的支撐點(diǎn)，超過總收入的一半，隨作項(xiàng)目知名度提升，目前酒店收入開始提升 ? 溫泉作為御溫泉的主業(yè)，為御溫泉的主要收入來源，占御溫泉總收入的 65%，其次為客房收入，約占總收入的 30%。 會(huì)議室的利用率較高，為御溫泉重要的配套設(shè)施 卡拉 OK、健身房等娛樂配套的利用率相對(duì)較低 餐廳的收益水平較低，僅能持平 早期在度假氛圍尚未完全形成前，酒店的入住率一般比較低，因此控制前期酒店規(guī)模是降低投入的重要手段。 安寧溫泉山谷啟動(dòng)模式： 單純依靠住宅啟動(dòng)，相關(guān)配套緩行 1號(hào)高爾夫球場(chǎng) 2號(hào)高爾夫球場(chǎng) 3號(hào)高爾夫球場(chǎng) 鳳山森林SPA 國(guó)際會(huì)議中心 雖然項(xiàng)目規(guī)模宏大，規(guī)劃有三個(gè)山地高爾夫球場(chǎng)，溫泉 SPA中心以及國(guó)際會(huì)議中心，但在所有配套皆未動(dòng)工之時(shí)就開發(fā)住宅物業(yè)，導(dǎo)致別墅價(jià)值遭到極大貶損 一期、二期 三期 在配套未動(dòng)的情況下，別墅物業(yè)已銷售三期：其中一、二期共計(jì) 930套，三期共計(jì) 587套 安寧溫泉山谷 2期銷售分析： 通過低總價(jià)的方式造成熱銷，完全走性價(jià)比路線，絲毫未體現(xiàn)溫泉和配套規(guī)模的價(jià)值 注：數(shù)據(jù)截止至 2023年 8月 3日，資料來自世紀(jì)天樂公司 產(chǎn)品線全面開花，從套數(shù)比來看，以投資型小戶型產(chǎn)品為主；建面比上大小戶型占比約為一半比一半，盤值則以中大戶型為主，產(chǎn)品線覆蓋了從安寧本地客戶到市區(qū)財(cái)富人群在內(nèi)的所有細(xì)分市場(chǎng) 本項(xiàng)目建議采用 穩(wěn)健的配套投入策略： 在市場(chǎng)培育期僅投入公眾溫泉主題園及少量酒店配套，控制投入規(guī)模 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 ?溫泉主題園 ?4－ 6間庭院溫泉 ?五星級(jí)酒店別墅 ?濱湖休閑帶 ?46間高級(jí) Spa（體驗(yàn)房） ?溫泉研究中心 ?會(huì)議中心 ?園林別墅 ?高級(jí) Spa ?濱湖酒店別墅 ?高級(jí) Spa ?人造沙灘 ?山地高爾夫及會(huì)所 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 ?誠(chéng)毅麗水云天啟動(dòng)模式：集中式度假酒店＋溫泉主題園啟動(dòng) ?珠海御溫泉啟動(dòng)模式：小規(guī)模溫泉主題園＋外圍配套啟動(dòng) ?安寧溫泉山谷啟動(dòng)模式：完全依靠住宅啟動(dòng)，后期完善配套 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí) —— 效率開發(fā)模式 開發(fā)節(jié)奏 不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī) 物業(yè)打造 房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入 基于消費(fèi)者感知價(jià)值的高效率物業(yè)打造原則 在項(xiàng)目的不同發(fā)展階段，客戶對(duì)項(xiàng)目的感知價(jià)值呈現(xiàn)不同，因此需要在不同的階段介入地產(chǎn)開發(fā)將吸引到不同的客戶 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 ?溫泉主題園 ?4－ 6間庭院溫泉 ?五星級(jí)酒店別墅 ?濱湖休閑帶 ?46間高級(jí) Spa（體驗(yàn)房） ?溫泉研究中心 ?會(huì)議中心 ?園林別墅 ?高級(jí) Spa ?濱湖酒店別墅 ?高級(jí) Spa ?人造沙灘 ?山地高爾夫及會(huì)所 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 1 2 3 1 2 3 感知價(jià)值 低 高 1分 2分 3分 4分 5分 房?jī)r(jià) 配套 基于企業(yè)低投入開發(fā)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)面臨在培育期或成長(zhǎng)期介入的選擇 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 ?溫泉主題園 ?4－ 6間庭院溫泉 ?五星級(jí)酒店別墅 ?濱湖休閑帶 ?46間高級(jí) Spa（體驗(yàn)房） ?溫泉研究中心 ?會(huì)議中心 ?園林別墅 ?高級(jí) Spa ?濱湖酒店別墅 ?高級(jí) Spa ?人造沙灘 ?山地高爾夫及會(huì)所 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 培育期或成長(zhǎng)期介入房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)比分析： 房地產(chǎn)開發(fā)介入時(shí)機(jī)判斷：基于價(jià)值提升以及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)角度，建議項(xiàng)目具備展示體驗(yàn)條件后房地產(chǎn)逐步開發(fā) 培育期 區(qū)域成熟度 成長(zhǎng)期 成熟期 價(jià)格 項(xiàng)目所處階段 ?溫泉主題園 ?4－ 6間庭院溫泉 ?五星級(jí)酒店別墅 ?濱湖休閑帶 ?46間高級(jí) Spa（體驗(yàn)房） ?溫泉研究中心 ?會(huì)議中心 ?園林別墅 ?高級(jí) Spa ?濱湖酒店別墅 ?高級(jí) Spa ?人造沙灘 ?山地高爾夫及會(huì)所 基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施 完善高端配套形成系統(tǒng) 頂級(jí)配套拔升高度 房?jī)r(jià) 配套 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí) —— 效率開發(fā)模式 開發(fā)節(jié)奏 不同階段關(guān)鍵配套的投入，降低一次投入風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)時(shí)機(jī) 物業(yè)打造 房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的判定，增加現(xiàn)金流，降低資金投入 基于消費(fèi)者感知價(jià)值的高效率物業(yè)打造原則 此部分將在終稿匯報(bào)中完成 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 09:58:4609:58:4609:581/31/2023 9:58:46 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :58:4609:58Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 09:58:4609:58:4609:58Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :58:4609:58:46January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時(shí) 58分 46秒 09:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 上午 9時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 31日星期二 9時(shí) 58分 46秒 09:58:4631 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 9時(shí) 58分 46秒 上午 9時(shí) 58分 09:58: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 31, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 09:58:4609:58:4609:581/31/2023 9:58:46 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :58:4609:58Jan2331Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:58:4609:58:4609:58Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :58:4609:58:46January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時(shí) 58分 46秒 09:58: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 9時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 31日星期二 9時(shí) 58分 46秒 09:58:4631 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 9時(shí) 58分 46秒 上午 9時(shí) 58分 09:58: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 09:58:4609:58:4609:581/31/2023 9:58:46 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :58:4609:58Jan2331Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 09:58:4609:58:4609:58Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :58:4609:58:46January 31, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 上午 9時(shí) 58分 46秒 09:58: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 9時(shí) 58分 :58January 31, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 31日星期二 9時(shí) 58分 46秒 09:58:4631 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 9時(shí) 58分 46秒 上午 9時(shí) 58分 09:58: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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