【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ?結合規(guī)劃的總原則，放在地塊南端。 ?結合項目動漫主體色彩，可以考慮引入動漫體驗中心，對外開放，成為項目又一標志性特征。 ?邊界圍欄建議磚砌（外掛石材） +雕花鐵藝 ?既能體現(xiàn)項目品質(zhì)，又能節(jié)省成本。 以 現(xiàn)代園林手法 ，演繹 意式臺地園林 的氣質(zhì)與精髓 現(xiàn)代手法 現(xiàn)代手法 現(xiàn)代手法 細節(jié)處體現(xiàn) 119 小型廣場、水系、景觀亭等營造變化豐富的坡地景觀 120 同時強調(diào)觀賞性和可參與性 121 章顯高檔形象，突顯身份 ?夸張的尺度，界定項目檔次，突顯身份 ?入口設臵 符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑，對外形成項目標志性的 視覺焦點 ； 既符合中國人傳統(tǒng)的居住習慣和文化心理，又容易產(chǎn)生尊貴大氣的儀式感。 107 完善的功能空間 入口獨立玄關的設計形成專署空間序列的開始 主臥套房既滿足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性 儲藏間的設臵滿足了主人更加高尚的生活追求 108 精彩的情趣空間 窗臺的風格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳設，也可以調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，既具有使用價值，又成為反映主人情趣的一景 109 周到的人性化設計細節(jié) 長方形的廚房使用起來更方便，且使用空間更大 考慮兩扇門的開啟方向，不會相互碰撞 衛(wèi)生間的門靠邊開啟，便于衛(wèi)生器具的布臵 入戶處設臵凹墻，便于鞋柜的嵌入，不占據(jù)空間 110 物業(yè)發(fā)展建議 ?規(guī)劃布局調(diào)整 ?建筑單體設計要點 ?園林景觀設計要點 ?配套設施要點 利用山地地形，突出山地特色 主題或部分細節(jié)上體現(xiàn)動創(chuàng)意與藝術的動漫色彩 章顯物業(yè)高檔形象，突出尊貴感 品質(zhì)上明顯提升 111 目前青島市場在售項目特征 ?簡單的園林規(guī)劃， 缺乏明顯特征 ?沒有體現(xiàn) 園林與建筑的融合 ，整體感缺乏 ?園林本身沒有成為豪宅的標簽， 不能體現(xiàn)尊貴感 頤中高山 麗都國際 領事華府 112 目前青島市場在售項目特征 ?部分項目陷入大園林的誤區(qū)，僅限于大園林，土地資源利用不合理；園林也無特色 ?親和力和參與性不足 ，社區(qū)精神無法在園林景觀中傳承 ?營銷階段缺乏引導，客戶認知不足 113 本項目園林景觀競爭策略 我們的策略： ?通過立體綠化和多層次的景觀空間營造豐富的社區(qū)環(huán)境 ?注重園林的尺度感的同時，增加園林的參與性，展現(xiàn)人文關懷 ?通過景觀設計，尤其是圍墻和入口的設計，強化社區(qū)的識別性和領地感 我們的目的： ?園林品質(zhì)的明顯提升 ?利用山地地形，突出山地特色 ?主題或部分細節(jié)上體現(xiàn)動創(chuàng)意與藝術，體現(xiàn)項目特有氣質(zhì) ?章顯物業(yè)高檔形象，突出尊貴感 114 園林景觀設計要點 ?目標：帶來市場沖擊的新臺地園林 ?設計原則：大氣、身份感、體現(xiàn)創(chuàng)意與藝術 115 前廣場 園林品質(zhì)的明顯提升 —— 園林景觀要有 核心主題 ，突出的景觀軸線；配合整體規(guī)劃的序列感 ?景觀序列要求能體現(xiàn)序列感與層次感，豐富空間層次 ?洋房組團融入園林，體現(xiàn)超大規(guī)模園林景觀 集中園林 集中園林 景觀軸 116 園林品質(zhì)的明顯提升 ?園林布局以住宅為本 ；保證每棟樓體都有園林景觀。 104 大露臺、落地窗 園林價值的極度挖掘 起居室采光落地窗 起居室采光落地窗 臥室采光落地窗 北向窗戶大小要適宜，保證洋房業(yè)主的私密性 105 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實惠、觀景）的同時，強化了凸窗的觀景效果，并附送實惠 步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽臺 —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺 凸窗頂板下降至 倒凸窗 106 一層贈送私家庭院 贈送相對大的私家庭院 ，與陽光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹木，形成室內(nèi)小公園和室外大園林的互相輝映。 ?整體風格與高層風格保持一致，以淺色調(diào)為主 102 洋房戶型特色 ?保證基本的居住尺度，滿足基本的豪宅居住品質(zhì) ?戶型面積保持當?shù)厥袌龅南孪匏?，保證穩(wěn)妥開發(fā) ? 以細節(jié)的人性化設計引領高端市場，增強項目競爭力 103 洋房大開間、短進深 短進深、大面寬，實現(xiàn)最大化景觀面，實現(xiàn)園林景觀最大化利用。 97 高層建筑風格 選取原則 ?與園林風格相融合 ?與樓盤檔次、客戶群文化價值取向相符 ?突出的建筑形象，具備較強的昭示性 ?配合園林景觀，外立面適度創(chuàng)新 ?建筑風格體現(xiàn)現(xiàn)代都市感 ， 簡約 、明快 ， 既符合 “ 山地景觀 ” 的主題 ，也能具備一定的生活氛圍 98 通過增加線條或采用弧形陽臺與窗臺豐富立面，景觀價值最大化利用 99 外立面材料建議在低處使用少量石材，保持高檔形象，高處使用面磚，節(jié)省成本 石材 面磚 100 屋頂設計 ?商品房部分 ， 高層建筑屋頂造型統(tǒng)一 ， 突出整體形象； ?與東面安置房形成本質(zhì)的區(qū)別 。 南 ?整個戶型南向和北向幾乎全部是玻璃窗戶，將山景和海景挖掘到極致！ 92 戶型設計 —— 香港半山 Tregunter Tower ?可觀景部分全部處理為落地窗，不設隔墻，最大化利用山景海景。 ?客廳、主臥設置露臺，強調(diào)觀景效果 ?次臥以及溫馨室設置落地窗，大面積采光和觀景 ?南向充分利用維多利亞港的景觀。 ?兩棟高層，提供盡量多的看海戶型，最大化利用海景資源。 ?物業(yè)類型： 3 35層兩棟高層 ?共 126套住宅，主要是 300平方米的 3居和 330平方米的 4居，頂層復式面積約 600平方米 ?會所設施齊全，包括游泳池、網(wǎng)球場等運動設施以及兒童游樂設施等。 ?凌駕于山體之上，視野開闊，體現(xiàn)出尊貴感。雖然這是一個極大的誤會。 信息來源：網(wǎng)絡資源 68 然而 …… …… 中國的動漫文化經(jīng)過十余年的發(fā)展，還是未能成為國內(nèi)的主流文化 ?發(fā)展時間短：國內(nèi)動漫文化始于 90年代初期； ?動漫工作者 /愛好者年齡主要集中在 15— 35歲，缺乏社會的話語權。 ?香港特迪斯尼樂園開業(yè)第一年吸引 560萬游客，創(chuàng)造 。 ?美國迪斯尼 公司無疑是全球文化產(chǎn)業(yè)運作的成功典范 。臵業(yè)傾向上更加 關注 產(chǎn)品的 地段 、景觀，生活便利度等。 如亞麥山城 ，麗都國際部分客戶 100萬 200萬 500萬 舒適型豪宅客戶 經(jīng)濟型豪宅客戶 頂級客戶，很強的支付能力，對于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購買住宅，總價 500萬以上，如弄海園 追求舒適度 ， 物業(yè)的品質(zhì) ， 關注環(huán)境相關的規(guī)劃 、 園林 ， 在嶗山區(qū)東海岸的二線海景地購置房產(chǎn) ，總價承受能力在 200元以上 ， 如麗都國際 、 領世華府等項目 總價承受能力 游離客戶 / 標桿客戶？？？ 重點客戶： 追求生活品質(zhì) 核心客戶： 追求居住條件的改善 62 核心客戶 /重點客戶特征 ?品質(zhì)型客戶是豪宅市場中最關注產(chǎn)品細節(jié)的一類群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結濃厚， 注重生活的圈層感。 復合型 產(chǎn)品價值 差異化 主流化 魯能領秀城 亞麥山城 本項目位臵在哪里？？ 魯能領秀城： 片區(qū)市場主流產(chǎn)品 —— 多層以及低密度產(chǎn)品 產(chǎn)品賣點陷入片區(qū)主流 —— 濱海社區(qū) 亞麥山城： 產(chǎn)品形式與產(chǎn)品賣點結合程度低，無法形成差異化競爭優(yōu)勢 本項目優(yōu)勢在于居山，同時又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。 ?主流化產(chǎn)品型 項目其產(chǎn)品類型或賣點是市場主流，無明顯競爭優(yōu)勢，擴大客戶群，降低開發(fā)風險。 55 房地產(chǎn)項目發(fā)展策略模型 單一型 客戶細分 ?復合客戶型 項目通常目標客戶范圍較廣；項目規(guī)模較大；產(chǎn)品通常是市場主流；同時要求開發(fā)企業(yè)對項目掌控能力強。 ?規(guī)劃效果與亞麥山城、頤中高山不可同日而語。 ?青島市民對浮山的認識猶如北京市民對西山的認識 山 體 51 山居是尊貴的象征 ?洛杉磯比佛利山，王公巨賈，藝術家，明星群聚于此；堪稱看不見的頂層生活 ?北京的西山，京城的龍脈 ?香港的半山：著名豪宅區(qū) 香港半山 洛杉磯比佛利山 北京西山 山 體 52 青島市場山的價值沒有被充分挖掘 山 體 本案 魯能領秀城 亞麥山城 領世華府 帝苑 山景價值未被體現(xiàn)，發(fā)揮空間大。 還有一景人稱 “ 浮山戴帽 ” ， 就是云霧聚至峰頂不散 ， 而峰下卻顯露得特別清晰 ， 宛若仙山 。 淺水灣 長島 東京灣 海 景 50 市區(qū)內(nèi)的山脈 —— 不僅僅是稀有 ?浮山是嶗山山脈最西南端的余脈 ， 位于 青島市南