【正文】 競(jìng)爭(zhēng)加劇。 資料來源：世聯(lián)研究 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場(chǎng)賣壓增大，消費(fèi)者心理底線被迫“水漲船高” ?隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 ， 消費(fèi)者不得不接受現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 。 ?新增項(xiàng)目中 ， 高價(jià)區(qū)和中高價(jià)區(qū)項(xiàng)目樓盤比例較高 ， 約 70%。 ?近年來 ， 隨著單價(jià)的上升 ， 商品房套均面積持續(xù)下降 ， 表明在購(gòu)買能力未有顯著增強(qiáng)的情況下 ， 消費(fèi)者被迫通過適當(dāng)壓縮購(gòu)買面積來承受高單價(jià) ， 或者外溢 ， 到其他區(qū)域選擇可接受的產(chǎn)品 。 ?據(jù)中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行發(fā)布《 2023年遼寧省金融運(yùn)行報(bào)告 》統(tǒng)計(jì) ， 大連房?jī)r(jià)漲幅自從 2023年11月以來連續(xù)七個(gè)月位列全國(guó)三甲 ，尤其是 2023年以來的五個(gè)月中有 4個(gè)月同比漲幅第一 ， 漲幅連續(xù)超過15%。 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒、房展會(huì)分析） 高價(jià)區(qū) （ 8000元以上） 中高價(jià)區(qū) （ 6500— 8000元） 中低價(jià)區(qū) （ 5000— 6500元） 低價(jià)區(qū) （ 3500— 5000元） 項(xiàng)目數(shù)量 /比例 25 /42% 16 /27% 16 /27% 2 /4% 面積 /比例 1726709/44% 969736/24% 1075000/27% 190000/5% 套數(shù) /比例 13667/38% 9253/26% 10970/30% 2236/6% 均價(jià) 10300 7100 5600 4000 戶均面積 126 105 98 85 產(chǎn)品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì) 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價(jià)（平方米） （元 /平方米） 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大連依靠城市實(shí)力和優(yōu)美環(huán)境成為東三省中心城市，外地客戶撐起住宅市場(chǎng)四分之一強(qiáng)，成為拉高房?jī)r(jià)重要因素 ?2023年，中央做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策 ，為大連帶來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。 ?大連提出了 “大大連” 發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模、提升城市綜合功能、 營(yíng)造更好的城市環(huán)境 ，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境。 ?零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)與《商務(wù)周刊》雜志聯(lián)合編制的《 2023中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告》中， 大連排名第一 ，北京排名十三。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023 2023 2023外地客戶比例外地客戶購(gòu)買面積比例 2023年以后，大連經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，由于良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和特殊的地域氣候，迅速成為 東北三省的領(lǐng)頭城市。 大連是沿海城市，商務(wù)活動(dòng)很多，吸引外地客戶來連臵業(yè)。全國(guó)宜居城市評(píng)比中，大連名列榜首，引來大批外地人到大連買房 。 信息產(chǎn)業(yè)是大連的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已有一萬多名信息技術(shù)專業(yè)人才在大連臵業(yè)，購(gòu)買的都是高檔住宅區(qū) 。 城市屬性吸引、宜居吸引和高新人才引進(jìn)構(gòu)成外地人熱衷在連臵業(yè)、拉高房?jī)r(jià)的主要因素。 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %商品房均價(jià) 人均可支配收入房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 人均可支配收入增長(zhǎng)率但從消費(fèi)者購(gòu)買力來看，房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)大于人均可支配收入上升幅度，大連房?jī)r(jià)收入比已超過北京、廣州一線城市，市民購(gòu)房壓力巨大 發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)片低，需求增加 房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少 房?jī)r(jià)收入比 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求 大連房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)收入比 城 市 深圳 上海 北京 廣州 青島 房?jī)r(jià)收入比 大連 杭州 南京 合肥 .南昌 20232023年大連人均支配收入與房?jī)r(jià) 2023年，我國(guó)最具有影響力的大城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)排名，大連房?jī)r(jià)排 １ 3位 2023年 1季度，全國(guó) 70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，大連的漲幅達(dá)到 % 一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在 間，而發(fā)展中國(guó)家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)收入比發(fā)達(dá)國(guó)家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比合理范圍為 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 限價(jià)房 按照以房?jī)r(jià)定地價(jià)的原則，根據(jù)限價(jià)商品房基準(zhǔn)價(jià)格，確定土地出讓價(jià)格；而限價(jià)商品房的基準(zhǔn)價(jià)格，原則上比同地段商品房評(píng)估市場(chǎng)價(jià)低２０％， 同時(shí)，將開發(fā)單位的利潤(rùn)率和管理費(fèi)分別控制在１０％和４％ —————— 大連經(jīng)濟(jì)適用房管理辦公室 目前炮崖小區(qū)康順園二期經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 3500元 /平米，泉水的限價(jià)房?jī)r(jià)格大約在 43004700之間； “ 07年大連計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房土地共 ，其中經(jīng)濟(jì)適用房 ，限價(jià)房 ；經(jīng)濟(jì)適用房中炮崖有 公頃，辛寨子 ，頭道溝 ，擇機(jī)建設(shè)用地 11公頃，泉水專項(xiàng)回遷房約 10公頃，其他的為大化集團(tuán)、大顯集團(tuán)等的集資建房，真正屬于面向大眾的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房建設(shè)面積約為 54公頃；” 資料來源：大連政府網(wǎng)站 大連“十一五”期間經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房土地供應(yīng)量與所占比例基本穩(wěn)定，對(duì)大連整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)形成較大影響，同時(shí)分流客戶也以低端客戶為主 年度 普通住宅用地 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房占普通住宅用地比例 2023 238 44 % 2023 241 55 % 2023 228 54 % 2023 210 42 20% 2023 200 42 21% 2023 195 39 20% 數(shù)據(jù)來源： 2023年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供地計(jì)劃說明書 大連市住宅建設(shè)規(guī)劃 單位：公頃 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中心區(qū) 西部居住區(qū) 高新園區(qū) 東海區(qū) 北部居住區(qū) 中北部居住區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 西北部居住區(qū) 星海區(qū) 大連居住分區(qū)及房地產(chǎn)板塊示意 城市核心板塊 臺(tái)山北板塊 軟件園板塊 泛高新板塊 西山板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊 西南路板塊 東海板塊 華南板塊 泉水板塊 旅順南路板塊 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著 星海板塊 城市核心 板塊 東南濱海 板塊 軟件園板塊 西南路板塊 西山板塊 華南板塊 泉水板塊 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 板塊 板塊 現(xiàn)狀 依托星海廣場(chǎng)和海景資源該區(qū)域吸引了大連高端客戶和外地置業(yè)者 大連老城區(qū)，政府所在地，大連本土高端人士鐘愛地 大連海景豪宅分布地之一 城市西南角，高校、產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房?jī)r(jià)的不斷攀升 與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價(jià)格 馬欄 —西山水庫(kù)沿線，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。 甘井子區(qū)，城市北拓的第一承接區(qū)域?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 甘井子區(qū)北部，憑借較低的房?jī)r(jià)支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng) 甘井子區(qū)西北部，低價(jià)是本區(qū)域的最大特色 核心資源 海景資源 城市 商務(wù) 海景資源 產(chǎn)業(yè) 教育 城市 商業(yè) 自然環(huán)境 配套設(shè)施 低價(jià) 低價(jià) 板塊未來發(fā)展 成為大連頂級(jí)豪宅住區(qū)，逐步面向向全國(guó)市場(chǎng) 土地資源日益稀缺，價(jià)格穩(wěn)中上升 土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估 土地資源有限，價(jià)格提升空間大 品牌開發(fā)商萬科的進(jìn)入使區(qū)域平臺(tái)價(jià)格提升 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。 發(fā)展速度快，是大連中低價(jià)房主要供應(yīng)區(qū)域 西部機(jī)場(chǎng)建設(shè)將會(huì)使區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展更加成熟 產(chǎn)品類型 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 小高層 多層 高層 小高層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 平臺(tái) 價(jià)格 12023 8800 8500 85009000 7500 7500 60006500 45005000 5600 代表 項(xiàng)目 星海國(guó)寶 壹品星海 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 都市銀座 金廣東海岸 海天瀛洲 東方圣荷西 斯坦福院落 唯美品格 萬科假日風(fēng)景 加州洋房 動(dòng)力院景 美域盛景 新星綠城 第一圈層 聚集本市和外地高端客戶 高端人群東、南聚集，中低端人口西、北擴(kuò)散；華南、泉水和機(jī)場(chǎng)新區(qū)成為承接城市外溢人口主要板塊 第二圈層 城市中產(chǎn)、地緣客戶和主動(dòng)外溢人群 第三圈層 被動(dòng)外溢客戶為主 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分區(qū)域住宅市場(chǎng) 2023年供應(yīng)走勢(shì)分析 1 北部區(qū) ： 以 50006500元 /平方米中低價(jià)區(qū)項(xiàng)目為主，產(chǎn)品力及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較弱。 中北部區(qū) ： 區(qū)域成熟度及認(rèn)知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應(yīng)開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格將與市中心和泛星海區(qū)的高檔住宅形成競(jìng)爭(zhēng) 。 東海區(qū) ： 07年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認(rèn)可度沒有太大改觀，雖然定位為高價(jià)區(qū)住宅分布區(qū)，但其競(jìng)爭(zhēng)力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較明顯處于弱勢(shì)，只是幅射周邊居民及外地客戶，城市影響力較小。 東南區(qū)： 由于解放路動(dòng)遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項(xiàng)目由于勢(shì)單力薄，價(jià)格上突欲望不強(qiáng)，也是中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)者 。 西北區(qū)： 億達(dá)第五郡高調(diào)開啟旅順北路區(qū)域市場(chǎng)，價(jià)格預(yù)期較高。 西部區(qū) ： 以萬科假日風(fēng)景為首的西山水庫(kù)項(xiàng)目 2023年進(jìn)入后期銷售，其現(xiàn)房實(shí)景的呈現(xiàn)將會(huì)對(duì)同價(jià)區(qū)新上市項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。三季度，萬科樂百年項(xiàng)目也將以示范區(qū)的形式上市銷售。 星海核心區(qū) 預(yù)計(jì)新增 80余萬平方米 高檔住宅， 07年預(yù)計(jì)上市 50萬平方米左右，價(jià)格均突破萬元，成為未來兩年內(nèi)高檔高價(jià)區(qū)住宅主要分布區(qū)。大連明珠、一品星海、金海花園是典型代表。 泛星海區(qū) 07年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近 40萬平方米，以 800010000元的高檔低價(jià)區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價(jià)區(qū)產(chǎn)品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 軟件園區(qū) 區(qū)內(nèi)新增供應(yīng)較少，東方圣荷西和宅語原的價(jià)格上突會(huì)使其直接面對(duì)來自泛星海區(qū)域高檔低價(jià)區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅 旅順南路 主要供應(yīng)為小平島、藍(lán)灣和奧林匹克花園，其低端產(chǎn)品將分流西部、西北部、中北部中高檔項(xiàng)目的銷售份額，其高端產(chǎn)品將與開發(fā)區(qū)的高端產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。 西南區(qū) 中心區(qū) : 價(jià)格漲幅保守，定價(jià)大多不過萬元，會(huì)對(duì)中高檔住宅價(jià)格上突產(chǎn)生較大壓力 中高端市場(chǎng)多點(diǎn)開花，供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)加劇 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西部區(qū)域和北部區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 中心區(qū) 東海區(qū) 東南 區(qū) 星海核 心區(qū) 泛星海 軟件園高新園 旅順南 路 西部區(qū) 西北區(qū) 中北區(qū) 北部區(qū) 項(xiàng)目數(shù)量 6 2 2 5 7 6 3 10 5 3 7 面積 383300 158000 143450 511683 390174 395838 314000 441000 274000 220230 730000 套數(shù) 3178 1608 1178 2835 3942 3752 2652 4623 2932 2100 7326 均價(jià) 9500 9000 7500 13000 9000 8000 7500 7000 5500 6800 5800 戶均面積 120 98 122 180 99 105 118 93 105 產(chǎn)品類型 高層 高層 / 別墅 別墅 / 多層 / 小高層