【正文】 競爭加劇。 資料來源：世聯研究 16 本報告是嚴格保密的。 從供應產品結構來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費者心理底線被迫“水漲船高” ?隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房價持續(xù)上漲 ， 消費者不得不接受現行市場價格 。 ?新增項目中 ， 高價區(qū)和中高價區(qū)項目樓盤比例較高 ， 約 70%。 ?近年來 ， 隨著單價的上升 ， 商品房套均面積持續(xù)下降 ， 表明在購買能力未有顯著增強的情況下 ， 消費者被迫通過適當壓縮購買面積來承受高單價 ， 或者外溢 ， 到其他區(qū)域選擇可接受的產品 。 ?據中國人民銀行沈陽分行發(fā)布《 2023年遼寧省金融運行報告 》統計 ， 大連房價漲幅自從 2023年11月以來連續(xù)七個月位列全國三甲 ，尤其是 2023年以來的五個月中有 4個月同比漲幅第一 ， 漲幅連續(xù)超過15%。 （數據來源：大連統計年鑒、房展會分析） 高價區(qū) （ 8000元以上） 中高價區(qū) （ 6500— 8000元） 中低價區(qū) （ 5000— 6500元） 低價區(qū) （ 3500— 5000元） 項目數量 /比例 25 /42% 16 /27% 16 /27% 2 /4% 面積 /比例 1726709/44% 969736/24% 1075000/27% 190000/5% 套數 /比例 13667/38% 9253/26% 10970/30% 2236/6% 均價 10300 7100 5600 4000 戶均面積 126 105 98 85 產品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價區(qū)住宅市場供應走勢 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價（平方米） （元 /平方米） 17 本報告是嚴格保密的。 大連依靠城市實力和優(yōu)美環(huán)境成為東三省中心城市，外地客戶撐起住宅市場四分之一強，成為拉高房價重要因素 ?2023年，中央做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策 ，為大連帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。 ?大連提出了 “大大連” 發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴大經濟總體規(guī)模、提升城市綜合功能、 營造更好的城市環(huán)境 ，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境。 ?零點研究咨詢集團與《商務周刊》雜志聯合編制的《 2023中國城市宜居指數報告》中， 大連排名第一 ，北京排名十三。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023 2023 2023外地客戶比例外地客戶購買面積比例 2023年以后，大連經濟加快發(fā)展，由于良好的經濟基礎和特殊的地域氣候，迅速成為 東北三省的領頭城市。 大連是沿海城市，商務活動很多，吸引外地客戶來連臵業(yè)。全國宜居城市評比中，大連名列榜首，引來大批外地人到大連買房 。 信息產業(yè)是大連的支柱產業(yè)，現已有一萬多名信息技術專業(yè)人才在大連臵業(yè)，購買的都是高檔住宅區(qū) 。 城市屬性吸引、宜居吸引和高新人才引進構成外地人熱衷在連臵業(yè)、拉高房價的主要因素。 18 本報告是嚴格保密的。 02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %商品房均價 人均可支配收入房價增長率 人均可支配收入增長率但從消費者購買力來看，房價的上漲幅度遠大于人均可支配收入上升幅度，大連房價收入比已超過北京、廣州一線城市，市民購房壓力巨大 發(fā)展中國家房價收入比與房地產市場發(fā)展 房價收入比合理范圍；房地產發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價片低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 大連房價收入比 房價收入比 城 市 深圳 上海 北京 廣州 青島 房價收入比 大連 杭州 南京 合肥 .南昌 20232023年大連人均支配收入與房價 2023年，我國最具有影響力的大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價排名，大連房價排 １ 3位 2023年 1季度，全國 70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲 %，大連的漲幅達到 % 一般研究認為，發(fā)達國家的房價收入比在 間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發(fā)達國家大，研究認為發(fā)展中國家房價收入比合理范圍為 19 本報告是嚴格保密的。 限價房 按照以房價定地價的原則，根據限價商品房基準價格，確定土地出讓價格；而限價商品房的基準價格，原則上比同地段商品房評估市場價低２０％， 同時，將開發(fā)單位的利潤率和管理費分別控制在１０％和４％ —————— 大連經濟適用房管理辦公室 目前炮崖小區(qū)康順園二期經濟適用房價格 3500元 /平米，泉水的限價房價格大約在 43004700之間； “ 07年大連計劃供應經濟適用房、限價房土地共 ，其中經濟適用房 ，限價房 ；經濟適用房中炮崖有 公頃，辛寨子 ，頭道溝 ，擇機建設用地 11公頃，泉水專項回遷房約 10公頃，其他的為大化集團、大顯集團等的集資建房，真正屬于面向大眾的經濟適用房、限價房建設面積約為 54公頃；” 資料來源：大連政府網站 大連“十一五”期間經濟適用房、限價房土地供應量與所占比例基本穩(wěn)定，對大連整體房地產市場不會形成較大影響，同時分流客戶也以低端客戶為主 年度 普通住宅用地 經濟適用房、限價房 經濟適用房、限價房占普通住宅用地比例 2023 238 44 % 2023 241 55 % 2023 228 54 % 2023 210 42 20% 2023 200 42 21% 2023 195 39 20% 數據來源： 2023年房地產開發(fā)項目供地計劃說明書 大連市住宅建設規(guī)劃 單位：公頃 20 本報告是嚴格保密的。 中心區(qū) 西部居住區(qū) 高新園區(qū) 東海區(qū) 北部居住區(qū) 中北部居住區(qū) 南部風景區(qū) 西北部居住區(qū) 星海區(qū) 大連居住分區(qū)及房地產板塊示意 城市核心板塊 臺山北板塊 軟件園板塊 泛高新板塊 西山板塊 機場新區(qū)板塊 西南路板塊 東海板塊 華南板塊 泉水板塊 旅順南路板塊 21 本報告是嚴格保密的。 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶與板塊對位現象顯著 星海板塊 城市核心 板塊 東南濱海 板塊 軟件園板塊 西南路板塊 西山板塊 華南板塊 泉水板塊 機場新區(qū) 板塊 板塊 現狀 依托星海廣場和海景資源該區(qū)域吸引了大連高端客戶和外地置業(yè)者 大連老城區(qū)，政府所在地，大連本土高端人士鐘愛地 大連海景豪宅分布地之一 城市西南角，高校、產業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價的不斷攀升 與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格 馬欄 —西山水庫沿線，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。 甘井子區(qū)，城市北拓的第一承接區(qū)域。基礎設施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 甘井子區(qū)北部，憑借較低的房價支撐起房地產市場 甘井子區(qū)西北部，低價是本區(qū)域的最大特色 核心資源 海景資源 城市 商務 海景資源 產業(yè) 教育 城市 商業(yè) 自然環(huán)境 配套設施 低價 低價 板塊未來發(fā)展 成為大連頂級豪宅住區(qū)，逐步面向向全國市場 土地資源日益稀缺，價格穩(wěn)中上升 土地資源有限，后續(xù)供應乏力 隨著產業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估 土地資源有限，價格提升空間大 品牌開發(fā)商萬科的進入使區(qū)域平臺價格提升 區(qū)域內供應量將持續(xù)增加，供需兩旺。 發(fā)展速度快，是大連中低價房主要供應區(qū)域 西部機場建設將會使區(qū)域地產發(fā)展更加成熟 產品類型 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 小高層 多層 高層 小高層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 小高層 多層 平臺 價格 12023 8800 8500 85009000 7500 7500 60006500 45005000 5600 代表 項目 星海國寶 壹品星海 遠洋風景 都市銀座 金廣東海岸 海天瀛洲 東方圣荷西 斯坦福院落 唯美品格 萬科假日風景 加州洋房 動力院景 美域盛景 新星綠城 第一圈層 聚集本市和外地高端客戶 高端人群東、南聚集，中低端人口西、北擴散；華南、泉水和機場新區(qū)成為承接城市外溢人口主要板塊 第二圈層 城市中產、地緣客戶和主動外溢人群 第三圈層 被動外溢客戶為主 22 本報告是嚴格保密的。 分區(qū)域住宅市場 2023年供應走勢分析 1 北部區(qū) ： 以 50006500元 /平方米中低價區(qū)項目為主，產品力及區(qū)域競爭力較弱。 中北部區(qū) ： 區(qū)域成熟度及認知度得到很大提升，區(qū)域內客戶再生效應開始顯現，新增樓盤稀缺，唯美品格將與市中心和泛星海區(qū)的高檔住宅形成競爭 。 東海區(qū) ： 07年新增供應不多，區(qū)域認可度沒有太大改觀，雖然定位為高價區(qū)住宅分布區(qū)，但其競爭力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較明顯處于弱勢，只是幅射周邊居民及外地客戶，城市影響力較小。 東南區(qū)： 由于解放路動遷問題影響，本區(qū)域新增供應仍處于滯緩狀態(tài)，少數新增項目由于勢單力薄，價格上突欲望不強，也是中高檔住宅的競爭者 。 西北區(qū)： 億達第五郡高調開啟旅順北路區(qū)域市場，價格預期較高。 西部區(qū) ： 以萬科假日風景為首的西山水庫項目 2023年進入后期銷售，其現房實景的呈現將會對同價區(qū)新上市項目產生較強競爭。三季度，萬科樂百年項目也將以示范區(qū)的形式上市銷售。 星海核心區(qū) 預計新增 80余萬平方米 高檔住宅， 07年預計上市 50萬平方米左右，價格均突破萬元，成為未來兩年內高檔高價區(qū)住宅主要分布區(qū)。大連明珠、一品星海、金?；▓@是典型代表。 泛星海區(qū) 07年預計新增供應近 40萬平方米，以 800010000元的高檔低價區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價區(qū)產品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產生競爭。 軟件園區(qū) 區(qū)內新增供應較少，東方圣荷西和宅語原的價格上突會使其直接面對來自泛星海區(qū)域高檔低價區(qū)項目的競爭威脅 旅順南路 主要供應為小平島、藍灣和奧林匹克花園，其低端產品將分流西部、西北部、中北部中高檔項目的銷售份額，其高端產品將與開發(fā)區(qū)的高端產品產生直接競爭。 西南區(qū) 中心區(qū) : 價格漲幅保守，定價大多不過萬元，會對中高檔住宅價格上突產生較大壓力 中高端市場多點開花，供應放量，競爭加劇 23 本報告是嚴格保密的。 西部區(qū)域和北部區(qū)域將成為未來開發(fā)的熱點區(qū)域 中心區(qū) 東海區(qū) 東南 區(qū) 星海核 心區(qū) 泛星海 軟件園高新園 旅順南 路 西部區(qū) 西北區(qū) 中北區(qū) 北部區(qū) 項目數量 6 2 2 5 7 6 3 10 5 3 7 面積 383300 158000 143450 511683 390174 395838 314000 441000 274000 220230 730000 套數 3178 1608 1178 2835 3942 3752 2652 4623 2932 2100 7326 均價 9500 9000 7500 13000 9000 8000 7500 7000 5500 6800 5800 戶均面積 120 98 122 180 99 105 118 93 105 產品類型 高層 高層 / 別墅 別墅 / 多層 / 小高層