【正文】 大連機場新區(qū)項目 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹呈：大連恒德房屋開發(fā)有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ： [2023]GW33 本報告是嚴格保密的。 項目顧問工作階段劃分 2023/06/15 2023/06/19 工作 成果 ?大連及機場新區(qū)市場背景研究 ?西山區(qū)市場調(diào)研 ?西南區(qū)市場調(diào)研 ?華南泉水區(qū)市場調(diào)研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項目背景資料研究 ?機場新區(qū)區(qū)域市場現(xiàn)狀研究 ?區(qū)域競爭研究 ?區(qū)域產(chǎn)品研究 ?區(qū)域客戶研究 ?類似相關案例借鑒 第二階段（中期） 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段 項目市場調(diào)研 ?區(qū)域市場情況 ?區(qū)域客戶分析 5個工作日 21個日歷天 2023/07/11 14個日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 2023/07/24 2 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 3 本報告是嚴格保密的。 本項目位于大連甘井子區(qū)的新興機場城市副中心，西側依山，東接城市中心區(qū)，處于大連“西拓北進”的發(fā)展方向 旅順口城區(qū) 甘井子區(qū) 中山區(qū) 沙河口區(qū) 西崗區(qū) 城市中心區(qū) 金州城區(qū) 金港區(qū) 主城區(qū) 旅順城區(qū) 機場副中心 項目西側依山，東接發(fā)展成熟的沙河口區(qū)，處于城市建成區(qū)外延帶； ?根據(jù)大連城市規(guī)劃，機場新區(qū)被定義為“大大連”規(guī)劃的城市副中心； ?根據(jù)城市“西拓北進”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，大連城區(qū)將西拓至旅順口區(qū)，北擴至金州區(qū)，機場副中心處于西拓的發(fā)展方向上 4 本報告是嚴格保密的。 項目距城市中心區(qū)解放廣場距離約為 7公里，通達性較高，但區(qū)域公共交通不發(fā)達 星海區(qū) 解放廣場 旅順中路 旅順北路 迎客路 張前路 西部大通道 華北路 大連機場 直線距離為 km 經(jīng)華北路車程約為 25 min 經(jīng)西部大通道車程約為 25 min 解放廣場 中心區(qū) 高新區(qū) 華南區(qū) 泉水區(qū) 東部沿海區(qū) ?項目距市中心解放廣場直線距離約 里； ?項目通達性較高： 有兩條城市主干道 ——西部大通道和華北路到達地塊，車行時間 25分鐘；自錦繡小區(qū)經(jīng)辛寨子全長 20公里打通整個新區(qū)交通路網(wǎng)的明珠路一期年內(nèi)竣工； ?區(qū)域公共交通不發(fā)達： 目前只有 70 71532三路公交車連接地塊與市內(nèi)，地塊至最近的站點步行需要十分鐘以上；新星綠城項目開通有通向泉水方向的班車； 明珠路 5 本報告是嚴格保密的。 項目位于機場跑道南側，臨近旅順北路與西部大通道，周邊為規(guī)劃空港商務區(qū)、甘井子區(qū)政府與城市級公共配套，毗鄰億達大規(guī)模項目 城市設施： 體育館、圖書檔案館等 城市公園 億達 〃 第五郡 空港商務區(qū) 本項目地塊 旅順北路 機場航站樓 政府大樓 1200米 項目北距 周水子國際機 場約 1200米 ，距離 旅順 北路約 800米； 項目南臨規(guī)劃中的 城市 設施 ，包括體育館、圖 書檔案館、城市公園等； 城市公園目前已完成植被 披蓋； 項目東邊是規(guī)劃中的 空港 商務區(qū) ，由大連大商集團 建設， 西部大通道 業(yè)已建 成通車； 項目西側是早期建成的居 民樓，入住時間已久，建 筑形式已經(jīng)落伍； 項目西南近鄰 億達集團第 五郡 ，規(guī)劃中的 甘井子區(qū) 政府 即在第五郡項目中間； 6 本報告是嚴格保密的。 項目地塊方正、規(guī)模中等，西部為已有多層住宅、東部現(xiàn)狀為大商集團倉儲區(qū)、南側內(nèi)部道路已建成 1 8 3 6 7 4 2 5 1 多層住宅 區(qū)政府用地 2 3 內(nèi)部道路 體育館用地 城市公園 大商倉儲基地 地塊現(xiàn)狀 零星住宅樓 4 5 6 7 8 7 本報告是嚴格保密的。 地塊經(jīng)濟指標 : 中小規(guī)模、中等容積率，嚴格限高 占地面積 ： 建筑面積 ： 11萬平米 容積率 ： 項目限高 ： 75米 （絕對限高，項目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎建設用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢 ：南高北低，較小坡度 8 本報告是嚴格保密的。 項目界定 ? 項目資源與條件： 臨近規(guī)劃空港商務區(qū)、政務新區(qū)、體育館、城市公園 強勢外部規(guī)劃配套資源 占地約 77000平米，建筑面積約 11萬平米 中小規(guī)模 位于當?shù)刂_發(fā)商億達 60萬大規(guī)模高檔住宅項目 毗鄰大規(guī)模高檔住宅 ? 區(qū)域特征： 規(guī)劃中的城市副中心和機場門戶區(qū) 規(guī)劃起點高 甘井子區(qū)政府搬入 政府搬遷 與中心城聯(lián)系緊密，通達性好 交通利好 具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，毗鄰品牌大盤的中小規(guī)模住宅開發(fā) 9 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商概況、目標以及項目背景 ? 大連恒德房屋開發(fā)有限公司，為大連金廣旗下公司與大連大力合資公司 ? 大連金廣集團為以建筑施工為主業(yè)本地知名公司 ?開發(fā)經(jīng)驗缺乏，曾運作總面積 8萬平米未來星城項目 ? 資金可保證項目正常開發(fā) ? 項目銷售速度正常的快，不想戰(zhàn)略性的等； ? 初次開發(fā)，經(jīng)濟目標很重要，占很大一部分，社會目標要兼顧； ? 利潤目標，暫時沒有具體的財務目標； ? 基于競爭對手第五郡形成差異化競爭優(yōu)勢 ? 在大連可類比的樓盤中要做出好； ?開發(fā)商概況 ?客戶要求 世聯(lián)目標理解 ： 一、正?？斓匿N售速度，順利的市場消化 二、在保證項目成功基礎上，實現(xiàn)利潤最大化 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造機會 10 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 11 本報告是嚴格保密的。 大連位于遼東半島最南端，為著名的海港城市，同時伴隨近年空港的快速發(fā)展，其東北亞門戶航空樞紐地位日益顯著 ?中共大連市第十次代表大會把大連城市發(fā)展定位為“ 東北亞重要的國際城市 ”； 2023年國務院為振興東北經(jīng)濟，明確提出把大連建成東北亞重要的國際航運中心 ?大連機場建設目標：東北亞跨經(jīng)濟區(qū)、雙扇面輻射的復合型 門戶樞紐機場 ?日本航線：通航城市 7個，航班數(shù)量 68班 /周，僅次于上海，居于全國第二 ?俄羅斯航線：通航城市 8個，航班數(shù)量與通航城市均位居全國第一 位臵： 遼東半島南端，三面環(huán)海的半島城市，處于東北亞經(jīng)濟區(qū)重要區(qū)域，與日韓、俄羅斯遠東地區(qū)相鄰 面積： ，市區(qū)面積 人口： 人口 590萬 ,市區(qū)人口 253萬 機場名稱 2023年客流量 航線總數(shù) 國際航線 大連周水子機場 635萬人次 119 44 沈陽桃仙機場 530萬人次 81 30 哈爾濱太平機場 364萬人次 68 23 長春龍嘉機場 220萬人次 20 9 大連 12 本報告是嚴格保密的。 近年大連 GDP快速增長，城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎 ?大連市人均 GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過 12%，而且增速不斷加快。 ?2023年人均 GDP達到 42579元（折合 5453美元），同比增長率為 10%。 ?按照人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，大連房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好， 需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展 ?大連 GDP近五年保持了約 14%的增長速度； 2023年大連GDP達到 ，增長速度高于全國平均水平 點。 ?按照 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關系，伴隨經(jīng)濟的強勁發(fā)展，大連房地產(chǎn)市場 處于高速發(fā)展階段 。 大連歷年 GDP及增長率 010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P ( 元) 人均可支配收入( 元)人均G D P 增長率 人均可支配收入增長率大連歷年人均 GDP及可支配收入 13 本報告是嚴格保密的。 020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大連市房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應求，商品房價格持續(xù)上漲 2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場投資 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 202301000202330004000500060007000商品住宅竣工量(萬平米) 商品住宅銷售量(萬平米)商品住宅價格(元/ 平方米)2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場竣工與施工面積 /商品房住宅價格 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023100%50%0%50%100%150%200%用地面積( 萬平方米) 建筑面積( 萬平方米)用地面積增長率( % ) 建筑面積增長率( % )2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場供應 房地產(chǎn)市場投資： 固定資產(chǎn)投資增長率高于 GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍。房地產(chǎn)投資年均增長率 25%以上，增長快速 房地產(chǎn)市場供應： 03年土地集中放量， 04年土地供應緊縮，從 05年開始回升，并持續(xù)增加， 06年市場供應達到 600萬平米，增幅達 25%。 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房價格持續(xù)上漲。由于受到 0 05年土地供應不足，導致房價迅速竄升。近 3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場仍顯供不應求，房價漲勢并未得到緩解 14 本報告是嚴格保密的。 從土地供應結構來看，中心城區(qū)土地存量不足，項目所在甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點 ? 2023年 ， 中山 、 西崗 、 沙河口三區(qū)土地出讓面積較少 ， 甘井子區(qū)土地成交面積最大 。 ? 從商品住宅的交易情況來看 ， 僅有甘井子區(qū)成交面積保持正增長 ， 成交面積的比重占到全市總量的 %。 ? 中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到 10%， 城市中心區(qū)可開發(fā)用地少 。 ? 隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房價持續(xù)上漲 ， 消費者不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域 。 中山區(qū)1%高新園區(qū)3%西崗區(qū)8%甘井子區(qū)38%沙河口區(qū)50%分布區(qū)域 土地成交塊數(shù) 用地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米）中山區(qū) 11 西崗區(qū) 7 沙河口區(qū) 14 甘井子區(qū) 17 高新園區(qū) 3 合計 52 區(qū)域 成交面積（萬） 銷售比重（％） 同比增長（％）中山 % %西崗 % %沙河口 % %甘井子 % %合計 100% %2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例2 0 0 6 年商品住宅分區(qū)交易面積（大連市各城區(qū)土地存量） 15 本報告是嚴格保密的。 從供應總量來看，未來新增供應量沒有大幅增長，市場需求仍將保持旺盛 ?2023全年供應量預計 07后新增住宅項目總量 2023年新增上市量 2023年項目存量 2023年實際供應量 項目數(shù)量 40 56 16 66 面積 5421500 3961445 541000 4502445 套數(shù) 40378 36126 4500 40626 均價 8826 8103 8292 8126 戶均面積 134 110 120 111 ?年內(nèi)新增供應量沒有大幅增長，新增供應量與 2023年銷售量基本持平，超過 2023年銷售量 100萬平，預示 2023年大連房地產(chǎn)市場總體供求仍將處于一個較為平衡的狀態(tài)。 ?上市時間大多滯后， 2023年 10月份和 2023年 6月份將會形成一個供應高峰， 2023年 —— 2023年市場競爭將會隨著供應量的逐步釋放而