【正文】 “兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 區(qū)域人口以地緣性居民為主，存在少量機場高端人群，距十一五規(guī)劃（至 2023年）人口 13萬，尚有約８萬空缺 機場新區(qū) 總?cè)藬?shù)約 5萬人 類別 總數(shù)（萬人） 群體特征 辛寨子街道 由原來的村民集體轉(zhuǎn)化為城市戶口而來，現(xiàn)從事職業(yè)多為做小生意、周邊工廠工作，支付能力有限 機場前街道 人員構(gòu)成復(fù)雜，既有早期城市外溢人口，也有當(dāng)?shù)鼐用瘢w收入水平略高于辛寨子但整體水平不高 機場新區(qū)可見人群 產(chǎn)業(yè)人口 類別 人數(shù) 群體特征 機場工作人員 3000多人 區(qū)域內(nèi)高端人群，積聚效應(yīng)明顯，年齡 254０歲之間，具有較高的支付力，注重生活品質(zhì)，易攀比 旅順北路沿線產(chǎn)業(yè)人口 5000多人 從事低附加值產(chǎn)業(yè)，少量較好收益企業(yè)，收入水平不高且人員來源區(qū)域復(fù)雜 居住人口 新星綠城 居住人口 5000左右 前期以地緣性居民為主，新一期城市外溢人口逐步增多 駐扎空軍居住人口 不詳 具體人數(shù)不詳，收入及福利水平較高，有部隊提供福利房，且品質(zhì)不低，外購住房量較少 機場新區(qū)規(guī)劃 總居住人口 13 萬 ，需要吸引 8萬人 進入機場 新區(qū)居住工作； 49 本報告是嚴格保密的。 外溢板塊房地產(chǎn)價值：實現(xiàn)價值差異明顯；除泛高新板塊外，板塊內(nèi)各項目價差不大，聚集度高 高新項目 產(chǎn)品 均價 壹品漫谷 聯(lián)排（ 1） 8000多 多層（ 2） 7000多 小高層（３） 5700 斯坦福院落 多層、小高層（４） 7800 柏林水郡 多層（ 5） 6150 菁英匯 高層（ 6） 5080 華南項目 產(chǎn)品 均價 動力院景 小高層（ 11） 5800多 多層（ 12） 6500 加州洋房 高層（ 13） 6300 多層（ 14） 6700 福佳華東人家 高層（ 15） 6000多 多層（ 16） 6500 芙蓉人家 多層（ 17） 6000 西山項目 產(chǎn)品 均價 晶品緣林 多層（ 7） 7200 疊拼（ 8） 8200 假日風(fēng)景 高層（ 9） 7000多 陽光水岸 多層（ 10） 7500 泉水項目 產(chǎn)品 均價 美域盛景 小高層（ 18） 4500 富士莊園 小高層（ 19） 4800 駿騰名苑 小高層（ 20） 4000 泉水奧林園 小高層（ 21） 5000 單價 4000 4500 5000 5500 6000 8500 7000 7500 8000 6500 9500 9000 泛高新 西山 華南 泉水 3 1 2 4 6 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 列表所選取的并非樓盤的所有產(chǎn) 品形式，選取的是區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn) 品形式，便于說明區(qū)域的價格平 臺，價格以最近的市場價格為準(zhǔn) 類別墅 多層 小高層、高層 41 本報告是嚴格保密的。 城市外溢板塊研究 182。 中北部區(qū) ： 區(qū)域成熟度及認知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應(yīng)開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格將與市中心和泛星海區(qū)的高檔住宅形成競爭 。 ?零點研究咨詢集團與《商務(wù)周刊》雜志聯(lián)合編制的《 2023中國城市宜居指數(shù)報告》中， 大連排名第一 ，北京排名十三。近 3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場仍顯供不應(yīng)求，房價漲勢并未得到緩解 14 本報告是嚴格保密的。 項目地塊方正、規(guī)模中等，西部為已有多層住宅、東部現(xiàn)狀為大商集團倉儲區(qū)、南側(cè)內(nèi)部道路已建成 1 8 3 6 7 4 2 5 1 多層住宅 區(qū)政府用地 2 3 內(nèi)部道路 體育館用地 城市公園 大商倉儲基地 地塊現(xiàn)狀 零星住宅樓 4 5 6 7 8 7 本報告是嚴格保密的。 地塊經(jīng)濟指標(biāo) : 中小規(guī)模、中等容積率，嚴格限高 占地面積 ： 建筑面積 ： 11萬平米 容積率 ： 項目限高 ： 75米 （絕對限高，項目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎(chǔ)建設(shè)用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢 ：南高北低，較小坡度 8 本報告是嚴格保密的。 從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，項目所在甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點 ? 2023年 ， 中山 、 西崗 、 沙河口三區(qū)土地出讓面積較少 ， 甘井子區(qū)土地成交面積最大 。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023 2023 2023外地客戶比例外地客戶購買面積比例 2023年以后，大連經(jīng)濟加快發(fā)展，由于良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和特殊的地域氣候，迅速成為 東北三省的領(lǐng)頭城市。 東海區(qū) ： 07年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認可度沒有太大改觀，雖然定位為高價區(qū)住宅分布區(qū)，但其競爭力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較明顯處于弱勢，只是幅射周邊居民及外地客戶，城市影響力較小。 機場新區(qū)區(qū)域價值研究 28 本報告是嚴格保密的。 外溢板塊客戶分析：客戶按承受能力和居住偏好分布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著 外溢群體 群體特征 臵業(yè)需求 外溢驅(qū)動因素 外溢板塊 普通小白領(lǐng) 剛性需求，價格敏感，收入穩(wěn)定，月薪 2023元左右 首次臵業(yè) 價格驅(qū)動 華南、泉水 高薪小白領(lǐng) 月收入 40007000元，剛性需求，追求生活品質(zhì)，愿意為生活的舒適度犧牲一定便利性 首次臵業(yè) 合理價格，生活格調(diào) 西山、西南 工薪階層 工作一定時間，需解決住房問題，但收入有限，價格極度敏感 首次臵業(yè) 居住改善 價格驅(qū)動 泉水 工薪中高收入 收入穩(wěn)定，且處于中高階層，具有一定財富積累，尋求居住條件改善的換房人群 居住改善 投資兼自住 合理價格，生活舒適度 華南 城市中產(chǎn)階級 城市高學(xué)歷高收入人群、生意人，具有較高支付力，追求生活品質(zhì) 居住改善 投資 產(chǎn)品升級 生活品質(zhì) 西山、西南 城市富人階層 大型企業(yè)與外企高管、成功商人、高級公務(wù)員，多次臵業(yè) 居住升級 投資 城市資源 低密度生活 西山、西南 42 本報告是嚴格保密的。 根據(jù)機場新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價值 ?依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū) ?政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心 ，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施 政務(wù)新區(qū) 城市副中心 ?城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城 ?大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口 ?疏散點將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動周邊區(qū)域發(fā)展 ?是指由于航空運輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟區(qū)域 ?臨空經(jīng)濟形成同機場規(guī)模與所在城市的發(fā)達程度關(guān)系密切 ?臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟核心 機場臨空經(jīng)濟區(qū) 項目所在機場新區(qū)的區(qū)域價值如何構(gòu)建，城市副中心、機場、政府規(guī)劃對于區(qū)域價值的影響程度和時間如何？ Airport Economic Zone SUBCBD 區(qū)域發(fā)展的增長級 New Government district 50 本報告是嚴格保密的。 ” ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進”的發(fā)展方向 “按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團式城市空間布局。 機場周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀均以中小制造業(yè)企業(yè)為主，存在少量高附加值企業(yè)，非依托機場經(jīng)濟，并未形成產(chǎn)業(yè)聚集 旅順北路 松下汽車電子 大連百利天華制藥 礎(chǔ)明食品加工 榮升鋼構(gòu)彩板 景龍玻璃鋼廠 虹木制品廠 大連新天福廚 一和鋼門銅塑窗 東泰鍋爐 華商玻璃鋼 張前路 中大制冷 諾真大連服裝有限公司 大連金澤泡沫塑料 布萊特外語學(xué)校 旅順北部中小企業(yè) 旅順北部知名企業(yè) 48 本報告是嚴格保密的。 外溢板塊區(qū)域居住價值評定 板塊 距市中心直線距離 車行時間 通達性 配套 華南 ８公里 ３０分鐘以內(nèi) 通達性較好；四條南北向主干道連通市中心和板塊，路網(wǎng)成型，公交線路發(fā)達 較成熟商圈已成型，醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施齊全，華南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成為大連市區(qū)五大商業(yè)中心之一 泉水 １１公里 超過半個小時 泉水板塊的通達性一般，公交便利但車行時間較長 依托華南板塊成熟配套，但自身板塊內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、體育文化設(shè)施等目前都不完善 西山 ７公里 ２０分鐘 道路通暢、路況良好，公交便利 依托馬欄廣場，各種生活基本配套齊全，但檔次不高 高新 ５．５公里 ２０分鐘以內(nèi) 與市內(nèi)主要干道連接良好，且板塊內(nèi)交通逐步完善 主要是產(chǎn)業(yè)聚集帶，商業(yè)配套缺少成規(guī)模的聚集帶，高等學(xué)府聚集 機場新區(qū) 30分鐘 通達性高，但現(xiàn)狀區(qū)域公共交通不發(fā)達 依托新星綠城以及原有居住配套，規(guī)劃為城市副中心，區(qū)政府遷入，城市公園、體育館、文化館、美術(shù)館、商務(wù)辦公、區(qū)域級商業(yè)中心 區(qū)域居住價值 必備指標(biāo) ： ?公共交通便利性 ?周邊的生活設(shè)施 增值指標(biāo) ： ?安靜程度 ?空氣質(zhì)量 ?地鐵交通便利性 ?周邊綠化環(huán)境 ?快速交通便利性 40 本報告是嚴格保密的。 項目機會分析 182。 分區(qū)域住宅市場 2023年供應(yīng)走勢分析 1 北部區(qū) ： 以 50006500元 /平方米中低價區(qū)項目為主，產(chǎn)品力及區(qū)域競爭力較弱。 ?大連提出了 “大大連” 發(fā)展規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間、擴大經(jīng)濟總體規(guī)模、提升城市綜合功能、 營造更好的城市環(huán)境 ，創(chuàng)造最適合創(chuàng)業(yè)、最適合人居的環(huán)境。由于受到 0 05年土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房價迅速竄升。 項目位于機場跑道南側(cè)，臨近旅順北路與西部大通道，周邊為規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、甘井子區(qū)政府與城市級公共配套，毗鄰億達大規(guī)模項目 城市設(shè)施： 體育館、圖書檔案館等 城市公園 億達 〃 第五郡 空港商務(wù)區(qū) 本項目地塊 旅順北路 機場航站樓 政府大樓 1200米 項目北距 周水子國際機 場約 1200米 ，距離 旅順 北路約 800米； 項目南臨規(guī)劃中的 城市 設(shè)施 ，包括體育館、圖 書檔案館、城市公園等； 城市公園目前已完成植被 披蓋； 項目東邊是規(guī)劃中的 空港 商務(wù)區(qū) ，由大連大商集團 建設(shè)， 西部大通道 業(yè)已建 成通車； 項目西側(cè)是早期建成的居 民樓，入住時間已久，建 筑形式已經(jīng)落伍； 項目西南近鄰 億達集團第 五郡 ，規(guī)劃中的 甘井子區(qū) 政府 即在第五郡項目中間； 6 本報告是嚴格保密的。 項目界定 ? 項目資源與條件： 臨近規(guī)劃空港商務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、體育館、城市公園 強勢外部規(guī)劃配套資源 占地約 77000平米，建筑面積約 11萬平米 中小規(guī)模 位于當(dāng)?shù)刂_發(fā)商億達 60萬大規(guī)模高檔住宅項目 毗鄰大規(guī)模高檔住宅 ? 區(qū)域特征： 規(guī)劃中的城市副中心和機場門戶區(qū) 規(guī)劃起點高 甘井子區(qū)政府搬入 政府搬遷 與中心城聯(lián)系緊密，通達性好 交通利好 具有規(guī)劃利好的城市新興區(qū)域，毗鄰品牌大盤的中小規(guī)模住宅開發(fā) 9 本報告是嚴格保密的。 ? 從商品住宅的交易情況來看 ， 僅有甘井子區(qū)成交面積保持正增長 ， 成交面積的比重占到全市總量的 %。 大連是沿海城市，商務(wù)活動很多，吸引外地客戶來連臵業(yè)。 東南區(qū)： 由于解放路動遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項目由于勢單力薄，價格上突欲望不強，也是中高檔住宅的競爭者 。 中心區(qū) 西部居住區(qū) 高新園區(qū) 東海區(qū) 北部居住區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 西北