【正文】 積( 萬平方米) 建筑面積( 萬平方米)用地面積增長率( % ) 建筑面積增長率( % )2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場供應 房地產(chǎn)市場投資： 固定資產(chǎn)投資增長率高于 GDP增長率，固定資產(chǎn)投資活躍。近 3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場仍顯供不應求，房價漲勢并未得到緩解 14 本報告是嚴格保密的。 ? 隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房價持續(xù)上漲 ， 消費者不得不接受壓縮購買面積或轉(zhuǎn)向城市邊緣區(qū)域 。 資料來源：世聯(lián)研究 16 本報告是嚴格保密的。 ?據(jù)中國人民銀行沈陽分行發(fā)布《 2023年遼寧省金融運行報告 》統(tǒng)計 ， 大連房價漲幅自從 2023年11月以來連續(xù)七個月位列全國三甲 ，尤其是 2023年以來的五個月中有 4個月同比漲幅第一 ， 漲幅連續(xù)超過15%。 ?零點研究咨詢集團與《商務周刊》雜志聯(lián)合編制的《 2023中國城市宜居指數(shù)報告》中， 大連排名第一 ，北京排名十三。 信息產(chǎn)業(yè)是大連的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已有一萬多名信息技術專業(yè)人才在大連臵業(yè)，購買的都是高檔住宅區(qū) 。 限價房 按照以房價定地價的原則，根據(jù)限價商品房基準價格，確定土地出讓價格；而限價商品房的基準價格，原則上比同地段商品房評估市場價低２０％， 同時，將開發(fā)單位的利潤率和管理費分別控制在１０％和４％ —————— 大連經(jīng)濟適用房管理辦公室 目前炮崖小區(qū)康順園二期經(jīng)濟適用房價格 3500元 /平米，泉水的限價房價格大約在 43004700之間； “ 07年大連計劃供應經(jīng)濟適用房、限價房土地共 ，其中經(jīng)濟適用房 ，限價房 ；經(jīng)濟適用房中炮崖有 公頃，辛寨子 ，頭道溝 ，擇機建設用地 11公頃，泉水專項回遷房約 10公頃，其他的為大化集團、大顯集團等的集資建房，真正屬于面向大眾的經(jīng)濟適用房、限價房建設面積約為 54公頃；” 資料來源：大連政府網(wǎng)站 大連“十一五”期間經(jīng)濟適用房、限價房土地供應量與所占比例基本穩(wěn)定，對大連整體房地產(chǎn)市場不會形成較大影響，同時分流客戶也以低端客戶為主 年度 普通住宅用地 經(jīng)濟適用房、限價房 經(jīng)濟適用房、限價房占普通住宅用地比例 2023 238 44 % 2023 241 55 % 2023 228 54 % 2023 210 42 20% 2023 200 42 21% 2023 195 39 20% 數(shù)據(jù)來源： 2023年房地產(chǎn)開發(fā)項目供地計劃說明書 大連市住宅建設規(guī)劃 單位：公頃 20 本報告是嚴格保密的?；A設施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 中北部區(qū) ： 區(qū)域成熟度及認知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格將與市中心和泛星海區(qū)的高檔住宅形成競爭 。 西部區(qū) ： 以萬科假日風景為首的西山水庫項目 2023年進入后期銷售，其現(xiàn)房實景的呈現(xiàn)將會對同價區(qū)新上市項目產(chǎn)生較強競爭。 泛星海區(qū) 07年預計新增供應近 40萬平方米，以 800010000元的高檔低價區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價區(qū)產(chǎn)品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產(chǎn)生競爭。 宏觀市場總結(jié) 經(jīng)過新政影響緩釋期，2023年下半年至今，大連市場又經(jīng)過一輪快速增長期，房價提升迅速，在整體供需結(jié)構保持穩(wěn)定的基礎上，消費者心理底線被再次提高 市場進入高速發(fā)展期，市場需求旺盛，供不應求； 中心城供應不足，購房外溢明顯； 產(chǎn)品供應以中高端為主 房地產(chǎn)板塊格局呈現(xiàn)明確圈層特征 客戶與板塊對位明顯 １、受總價承受力影響，小戶型住宅市場暢銷 ３、城市外溢進一步加劇，第二圈層對中低端外溢客戶已經(jīng)形成擠壓，部分板塊出現(xiàn)“升級”的機會或動向 ２、中高端樓盤競爭加劇，價格出現(xiàn)天花板效應，產(chǎn)品力成為競爭主戰(zhàn)場，品質(zhì)明顯提升 25 本報告是嚴格保密的。 城市外溢板塊研究 182。 泉水板塊 — 政府經(jīng)濟適用房與限價房集中供應區(qū)域，以本地居民、拆遷戶與被動郊區(qū)化低端人群為主 小高層、高層 45005000元 /平米 未來供應量達，區(qū)域認知底 本地客戶自住為主，占 80% 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 項目 美域盛景 富士莊園 駿騰名苑 泉水奧林園 位置 甘井子區(qū)泉水源泉路以西，風華路以南 甘井子區(qū)泉水（友好園北側(cè)） 甘井子區(qū)松江路與山東路交匯處王家橋北 400米 甘井子區(qū)泉水華東路 規(guī)模 占地 ，建面 32萬，容積率 ， 3200多戶 占地 ，建面 13萬平，容積率 占地 16萬，總建面 25萬，容積率 占地 ，總建面 ，容積率 產(chǎn)品 多層、小高層、高層 一居室 65平米左右， 二居室 90105平米，三居室 140平米以上；以二居室為主力戶型 聯(lián)排、小高層 聯(lián)排以 300400平米為主；小高層以 100平米為主 多層、小高層、高層 90平米的為主， 100平米和 130平米為輔，只有高層有部分的 55平米的一居 多層、小高層 一居室 50平米左右，二居室 6585平米左右，三居室 100115平米；二居室是主力戶型 客戶情況 客戶以首次置業(yè)自住為主，30及以上人群為主要客戶群，有不少工薪階層和動遷戶，交通和價格是吸引置業(yè)的主要因素； 客戶以地緣性為主，自住居多，有部分二次置業(yè)的人；看重項目的高性價比，交通便利等； 區(qū)域內(nèi)客戶自住為主，價格和交通以及環(huán)境是置業(yè)重要因素 銷售 受政府限價， 4300、 4500、4700的價格沒有變化過 聯(lián)排的總價在 300萬以上；小高層的起價是 4800； 起價 3600，均價 4000，最高4500總 2600多戶，分四期上市，一期 06年 10月上市，已銷售完畢，只有公建在售 均價 5180，多層 49205500元 /平 ,小高層 44605200多元 /平 2023年 11月開始銷售，現(xiàn)在僅剩120平的幾套大戶型 圖片 31 本報告是嚴格保密的。 西山板塊距離城市相對較近，交通較為便利，自然條件優(yōu)越，配套齊全但檔次不高 西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里 ，旅順中路、 紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大 通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好；車行時間在 20分 鐘左右； 商業(yè) /商圈 西山板塊的商業(yè)主要集中在 馬欄廣場 ，馬欄廣場主要的商業(yè)包括大商新瑪特、溢彩城等，還有百余戶服裝商戶、大連最大的熟食交易市場等； 醫(yī)院 大連渤海醫(yī)院、大連馬欄廣場骨科醫(yī)院、大連第五人民醫(yī)院等； 學校 馬欄小學、南平小學、８３中、格致中學等 其他 金融網(wǎng)點健全，各級政府機構辦事部門齊全； 開往西山方向的城市公交線路主要包括： ５３４路、５３５路、５３５路復線、 ７０５路、７０８路等；開往馬欄廣場 的城市公交也可以方便達到西山； 西山板塊 自然條件最為優(yōu)越 ：背 靠西山、面朝西山水庫，上風上 水之地；且有 萬科等品牌開發(fā)商 進入 ，區(qū)域已由被動外溢板塊提 升至 主動郊區(qū)化人群的選擇 ； 城市核心區(qū) 西山板塊 黃河路 紅旗路 西部大通道 旅順中路 西山水庫 西山 34 本報告是嚴格保密的。 3棟高層建筑， 1021套單位，平層： 50、 70平方米小戶型設計 ，復式 Loft： 50、 70、 80平方米多種戶型，贈送更多使用空間， ， Loft復式空間設計 客戶 客戶以沙河口和甘井子區(qū)為主，占 60% 地緣性客戶為主，在周邊高校、公司工作的人員 —— 銷售 07年開盤， 90平米的小戶型最為暢銷，多層起價 7000左右，小高層 5700左右，樓層差 50，聯(lián)排 8000左右 一期已經(jīng)售罄，均價 6150，二期躍層即將銷售 —— 圖片 多層、小高層、高層 6500元 /平米 依托高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚 區(qū)域內(nèi)客戶比例超過 50% 特征分析 產(chǎn)品類型 價格平臺 客戶類型 37 本報告是嚴格保密的。 外溢板塊房地產(chǎn)價值：實現(xiàn)價值差異明顯；除泛高新板塊外，板塊內(nèi)各項目價差不大，聚集度高 高新項目 產(chǎn)品 均價 壹品漫谷 聯(lián)排（ 1） 8000多 多層（ 2） 7000多 小高層（３） 5700 斯坦福院落 多層、小高層（４） 7800 柏林水郡 多層（ 5） 6150 菁英匯 高層（ 6） 5080 華南項目 產(chǎn)品 均價 動力院景 小高層（ 11） 5800多 多層（ 12） 6500 加州洋房 高層（ 13） 6300 多層（ 14） 6700 福佳華東人家 高層（ 15） 6000多 多層（ 16） 6500 芙蓉人家 多層（ 17） 6000 西山項目 產(chǎn)品 均價 晶品緣林 多層（ 7） 7200 疊拼（ 8） 8200 假日風景 高層（ 9） 7000多 陽光水岸 多層（ 10） 7500 泉水項目 產(chǎn)品 均價 美域盛景 小高層（ 18） 4500 富士莊園 小高層（ 19） 4800 駿騰名苑 小高層（ 20） 4000 泉水奧林園 小高層（ 21） 5000 單價 4000 4500 5000 5500 6000 8500 7000 7500 8000 6500 9500 9000 泛高新 西山 華南 泉水 3 1 2 4 6 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 列表所選取的并非樓盤的所有產(chǎn) 品形式，選取的是區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn) 品形式，便于說明區(qū)域的價格平 臺，價格以最近的市場價格為準 類別墅 多層 小高層、高層 41 本報告是嚴格保密的。 ?置業(yè)需求：城市近郊區(qū)， 130平米左右的三居，不太關注交通。認為此項目的“ smart”元素就是為我量身定做的，非常喜歡開放式廚房的 58平方米的戶型，認為可以有一個空間留給朋友。 城市外溢板塊研究 182。 區(qū)域人口以地緣性居民為主，存在少量機場高端人群，距十一五規(guī)劃（至 2023年）人口 13萬，尚有約８萬空缺 機場新區(qū) 總?cè)藬?shù)約 5萬人 類別 總數(shù)（萬人） 群體特征 辛寨子街道 由原來的村民集體轉(zhuǎn)化為城市戶口而來，現(xiàn)從事職業(yè)多為做小生意、周邊工廠工作，支付能力有限 機場前街道 人員構成復雜，既有早期城市外溢人口，也有當?shù)鼐用?，整體收入水平略高于辛寨子但整體水平不高 機場新區(qū)可見人群 產(chǎn)業(yè)人口 類別 人數(shù) 群體特征 機場工作人員 3000多人 區(qū)域內(nèi)高端人群，積聚效應明顯，年齡 254０歲之間，具有較高的支付力，注重生活品質(zhì)，易攀比 旅順北路沿線產(chǎn)業(yè)人口 5000多人 從事低附加值產(chǎn)業(yè)，少量較好收益企業(yè)，收入水平不高且人員來源區(qū)域復雜 居住人口 新星綠城 居住人口 5000左右 前期以地緣性居民為主，新一期城市外溢人口逐步增多 駐扎空軍居住人口 不詳 具體人數(shù)不詳，收入及福利水平較高，有部隊提供福利房，且品質(zhì)不低，外購住房量較少 機場新區(qū)規(guī)劃 總居住人口 13 萬 ，需要吸引 8萬人 進入機場 新區(qū)居住工作； 49 本報告是嚴格保密的。 同時，機場新區(qū)規(guī)劃的利好已在政府與市民中形成普遍認知，偏遠荒涼的郊區(qū)概念逐漸被取代 男， 25歲，商務學校剛畢業(yè)學生 準備在這買房子，但是覺得現(xiàn)在已經(jīng)晚了，區(qū)域已經(jīng)明顯發(fā)展起來了， 房價也漲的很快 ，如果早 2年買就好了 區(qū)政府搬進去，對于百姓影響也許不是很大，但是 隨著政府的進入，將會帶動周邊配套發(fā)展 ，現(xiàn)在公園已經(jīng)建起來了，馬上要建一個體育館。西部大通道北端兩側(cè)為規(guī)劃高檔商務辦公區(qū)，主要企業(yè)類型為 空港商務特色企業(yè) 。 泉水區(qū) 是不僅承擔人口外移，還有 政府安臵拆遷人口主要區(qū)域 ，有一些限價房，區(qū)域認知就是這樣的?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。城市用地由現(xiàn)在 70平方公里擴大到 500平方