【正文】 產(chǎn)品 5棟疊拼， 9棟多層， 1棟小高層，2棟高層，共 480戶， 90平米左右是主力戶型 多層、小高層、高層 1400多套 主力戶型 90100平米 2棟聯(lián)排別墅、 35棟多層住宅、 5棟小高層、 1棟高層， 41棟，共 1150套；主力戶型 三居 115平米 / 127144平米 占 60%，兩居 7090平米 占 30%，一居 70平米 ； 150190平米 10% 客戶 40%50%的市內(nèi)客戶；部分軟件園中高層， 4050歲客戶為主流客戶；二次臵業(yè)的比例占絕大多數(shù)；投資客戶占到 20%30%；有養(yǎng)老、度假型的客戶； ?外地客戶 1/3，主要是東三省；市內(nèi)客戶2/3，大連人本地 1/3；在大連工作的人占1/3；二次臵業(yè)比例 80%，自住比例 10%到20%，二次臵業(yè)的客戶年紀(jì)在 35到 40之間 客戶中以“雙高”客戶為主， IT行業(yè)；首次臵業(yè)和二次臵業(yè)的比例大約各占 50%；客戶中有30%的投資型客戶； 90115銷售最好， 年輕人多選擇 6070 銷售 起價 5450元 /平米 多層 7200元 /m2，疊拼 8200元 /m2 2023 一期 600套 一天售罄 2023 二期 750套 首期，均價 6000元 /平米 目前，均價 7000多元 /平米 一期： —，共 10棟 ,8棟多層 ,2棟小高層， 280套，均價 6500元 /平米；二期：—， 8棟 180套，均價 7000元 /平米；三期 ，均價 7500元 /平米 圖片 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 華南板塊距離城市核心區(qū)較近，通達性好，且有便捷的交通方式與市中心連接，配套設(shè)施齊全，發(fā)展相對成熟 華南板塊 西北路 華北路 華東路 西南路 華北路 山東路 城市核心區(qū) 華南板塊的通達性較好 ：城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大 約為 ；城市核心區(qū)和華南板塊的 交通路網(wǎng)基本建成 ，達到 通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、 西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、 香周路等，可以保證車行時間在 30分鐘以內(nèi) ； 開往華南方向的公交主要包括： 19路、 20路、 303路、 413路、 9路加車等；可 以順利到達大連各主要區(qū)域； 商業(yè) /商圈 大連家具城、華南裝修大賣場、華南義烏小商品城、華南電子城、沃爾瑪超市、國美等入駐， 較成熟商圈已漸成型 醫(yī)院 大連市第三人民醫(yī)院（三甲）、新世紀(jì)醫(yī)院（民營）等 學(xué)校 二十中學(xué)、二十三中學(xué)、博雅中學(xué)、華南中學(xué)、華南小學(xué) 規(guī)劃利好 規(guī)劃依托華南廣場的中華路區(qū)域級商業(yè)中心將升級為市級商業(yè)中心，規(guī)劃商業(yè)占地面積 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 機場新區(qū)區(qū)域價值研究 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 在這樣的宏觀背景下，作為一個城市新興區(qū)域的中等規(guī)模項目，我們首先要解決的是區(qū)域定位的問題： 機場新區(qū)，在城市外溢板塊的隊列中，處于怎樣的位臵？ 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 軟件園區(qū) 區(qū)內(nèi)新增供應(yīng)較少，東方圣荷西和宅語原的價格上突會使其直接面對來自泛星海區(qū)域高檔低價區(qū)項目的競爭威脅 旅順南路 主要供應(yīng)為小平島、藍灣和奧林匹克花園，其低端產(chǎn)品將分流西部、西北部、中北部中高檔項目的銷售份額，其高端產(chǎn)品將與開發(fā)區(qū)的高端產(chǎn)品產(chǎn)生直接競爭。三季度，萬科樂百年項目也將以示范區(qū)的形式上市銷售。 東海區(qū) ： 07年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認可度沒有太大改觀，雖然定位為高價區(qū)住宅分布區(qū)，但其競爭力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較明顯處于弱勢，只是幅射周邊居民及外地客戶，城市影響力較小。 甘井子區(qū)北部，憑借較低的房價支撐起房地產(chǎn)市場 甘井子區(qū)西北部，低價是本區(qū)域的最大特色 核心資源 海景資源 城市 商務(wù) 海景資源 產(chǎn)業(yè) 教育 城市 商業(yè) 自然環(huán)境 配套設(shè)施 低價 低價 板塊未來發(fā)展 成為大連頂級豪宅住區(qū)，逐步面向向全國市場 土地資源日益稀缺，價格穩(wěn)中上升 土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估 土地資源有限，價格提升空間大 品牌開發(fā)商萬科的進入使區(qū)域平臺價格提升 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。 中心區(qū) 西部居住區(qū) 高新園區(qū) 東海區(qū) 北部居住區(qū) 中北部居住區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 西北部居住區(qū) 星海區(qū) 大連居住分區(qū)及房地產(chǎn)板塊示意 城市核心板塊 臺山北板塊 軟件園板塊 泛高新板塊 西山板塊 機場新區(qū)板塊 西南路板塊 東海板塊 華南板塊 泉水板塊 旅順南路板塊 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市屬性吸引、宜居吸引和高新人才引進構(gòu)成外地人熱衷在連臵業(yè)、拉高房價的主要因素。 %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023 2023 2023外地客戶比例外地客戶購買面積比例 2023年以后，大連經(jīng)濟加快發(fā)展，由于良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和特殊的地域氣候，迅速成為 東北三省的領(lǐng)頭城市。 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒、房展會分析） 高價區(qū) （ 8000元以上） 中高價區(qū) （ 6500— 8000元） 中低價區(qū) （ 5000— 6500元） 低價區(qū) （ 3500— 5000元） 項目數(shù)量 /比例 25 /42% 16 /27% 16 /27% 2 /4% 面積 /比例 1726709/44% 969736/24% 1075000/27% 190000/5% 套數(shù) /比例 13667/38% 9253/26% 10970/30% 2236/6% 均價 10300 7100 5600 4000 戶均面積 126 105 98 85 產(chǎn)品類型 高層 多層 /小高層 /高層 多層 /小高層 /高層 多層 主力戶型 50170㎡ 100130㎡ 85100㎡ 6090㎡ 各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢 5070901101301502023 2023 2023 2023 2023 2023010002023300040005000套均面積商品房均價（平方米） （元 /平方米） 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費者心理底線被迫“水漲船高” ?隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少 ， 房價持續(xù)上漲 ， 消費者不得不接受現(xiàn)行市場價格 。 中山區(qū)1%高新園區(qū)3%西崗區(qū)8%甘井子區(qū)38%沙河口區(qū)50%分布區(qū)域 土地成交塊數(shù) 用地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米）中山區(qū) 11 西崗區(qū) 7 沙河口區(qū) 14 甘井子區(qū) 17 高新園區(qū) 3 合計 52 區(qū)域 成交面積（萬） 銷售比重（％） 同比增長（％）中山 % %西崗 % %沙河口 % %甘井子 % %合計 100% %2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例2 0 0 6 年商品住宅分區(qū)交易面積（大連市各城區(qū)土地存量） 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中心城區(qū)土地存量不足，項目所在甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點 ? 2023年 ， 中山 、 西崗 、 沙河口三區(qū)土地出讓面積較少 ， 甘井子區(qū)土地成交面積最大 。房地產(chǎn)投資年均增長率 25%以上，增長快速 房地產(chǎn)市場供應(yīng)： 03年土地集中放量， 04年土地供應(yīng)緊縮，從 05年開始回升，并持續(xù)增加， 06年市場供應(yīng)達到 600萬平米，增幅達 25%。 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展 ?大連 GDP近五年保持了約 14%的增長速度； 2023年大連GDP達到 ，增長速度高于全國平均水平 點。 大連位于遼東半島最南端，為著名的海港城市，同時伴隨近年空港的快速發(fā)展，其東北亞門戶航空樞紐地位日益顯著 ?中共大連市第十次代表大會把大連城市發(fā)展定位為“ 東北亞重要的國際城市 ”； 2023年國務(wù)院為振興東北經(jīng)濟，明確提出把大連建成東北亞重要的國際航運中心 ?大連機場建設(shè)目標(biāo)：東北亞跨經(jīng)濟區(qū)、雙扇面輻射的復(fù)合型 門戶樞紐機場 ?日本航線：通航城市 7個，航班數(shù)量 68班 /周，僅次于上海，居于全國第二 ?俄羅斯航線：通航城市 8個，航班數(shù)量與通航城市均位居全國第一 位臵： 遼東半島南端，三面環(huán)海的半島城市，處于東北亞經(jīng)濟區(qū)重要區(qū)域，與日韓、俄羅斯遠東地區(qū)相鄰 面積： ，市區(qū)面積 人口： 人口 590萬 ,市區(qū)人口 253萬 機場名稱 2023年客流量 航線總數(shù) 國際航線 大連周水子機場 635萬人次 119 44 沈陽桃仙機場 530萬人次 81 30 哈爾濱太平機場 364萬人次 68 23 長春龍嘉機場 220萬人次 20 9 大連 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊經(jīng)濟指標(biāo) : 中小規(guī)模、中等容積率，嚴(yán)格限高 占地面積 ： 建筑面積 ： 11萬平米 容積率 ： 項目限高 ： 75米 （絕對限高，項目旁 道路海拔高度約 4243米） 基礎(chǔ)建設(shè)用地 ：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢 ：南高北低，較小坡度 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目位于大連甘井子區(qū)的新興機場城市副中心，西側(cè)依山，東接城市中心區(qū)，處于大連“西拓北進”的發(fā)展方向 旅順口城區(qū) 甘井子區(qū) 中山區(qū) 沙河口區(qū) 西崗區(qū) 城市中心區(qū) 金州城區(qū) 金港區(qū) 主城區(qū) 旅順城區(qū) 機場副中心 項目西側(cè)依山，東接發(fā)展成熟的沙河口區(qū)，處于城市建成區(qū)外延帶； ?根據(jù)大連城市規(guī)劃，機場新區(qū)被定義為“大大連”規(guī)劃的城市副中心； ?根據(jù)城市“西拓北進”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，大連城區(qū)將西拓至旅順口區(qū)，北擴至金州區(qū)，機場副中心處于西拓的發(fā)展方向上 4 本報告是嚴(yán)格保密的。大連機場新區(qū)項目 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹呈：大連恒德房屋開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標(biāo) 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目地塊方正、規(guī)模中等，西部為已有多層住宅、東部現(xiàn)狀為大商集團倉儲區(qū)、南側(cè)內(nèi)部道路已建成 1 8 3 6 7 4 2 5 1 多層住宅 區(qū)政府用地 2 3 內(nèi)部道路 體育館用地 城市公園 大商倉儲基地 地塊現(xiàn)狀 零星住宅樓 4 5 6 7 8 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 項目界定與客戶目標(biāo) 項目機會分析 市場環(huán)境分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?按照人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，大連房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好， 需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。 020040060080010001200140016002023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大連市房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應(yīng)求，商品房價格持續(xù)上漲 2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場投資 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 202301000202330004000500060007000商品住宅竣工量(萬平米) 商品住宅銷售量(萬平米)商品住宅價格(元/ 平方米)2023年 2023年大連房地產(chǎn)市場竣工與施工面積 /商品房住宅價格 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023100%50%0%50%100%150%200%用地面