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世聯(lián)-成都龍泉5200畝項(xiàng)目整體定位-全文預(yù)覽

  

【正文】 積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤; 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯;二期多層和高層電梯; 三期四層高的疊拼, 6層帶電梯的洋房, 20多層的高層電梯; 四期都是 30層的高層。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。南面的 政府官員 比較多,這邊也有。 來(lái)這里的客戶更看中 環(huán)境 ,也挑 戶型 。 ?代表項(xiàng)目: 中海國(guó)際、鷺島國(guó)際、中大 ?客戶構(gòu)成: 屬于頂級(jí)和上中產(chǎn)客戶。 07年 5月開盤,推出 500多套,銷售400多套 。 萬(wàn)科 ?朗潤(rùn)園位于光華大道旁、江安河畔,七中試驗(yàn)學(xué)校對(duì)面。 ?代表項(xiàng)目: 仁和春天大道 、 萬(wàn)科 君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城 產(chǎn)品類型 洋房 /高層 價(jià)格 高層:6300 洋房:8000 規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域 代表性項(xiàng)目 中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤(rùn)鳳凰城、蜀郡 產(chǎn)品類型 高層 /洋房 /別墅 價(jià)格 高層、小高層:5800 洋房:7000 別墅:10000 城市東部區(qū)域 代表性項(xiàng)目 萬(wàn)科金域藍(lán)灣、華潤(rùn) 24城、卓錦城 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價(jià)格 6000 城市成熟住區(qū) 外光華區(qū)域 城市東部區(qū)域 人南延線 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知: 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū),目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高,平均容積率 。 這些客戶選擇來(lái)成都置業(yè)定居 ,是因?yàn)? ? 外地商人進(jìn)駐成都 ? 支邊人群回成都養(yǎng)老 ? 西部各省有錢人(主要是西南區(qū)的重慶、西藏、貴州等省市及四川省二三線城市的人員)來(lái)成都買房養(yǎng)老 ………… 成都生活的內(nèi)在舒適度很高,同時(shí)這也是一個(gè)文化大省,這里的文化可以總結(jié)為不時(shí)尚,但是舒適、厚重;成都作為四川文化和底蘊(yùn)的集大成者對(duì)于本省的人具有很強(qiáng)的認(rèn)同吸引力,只要四川人都把成都當(dāng)作自己的故鄉(xiāng),因此在外的四川人只要有錢了,都會(huì)隔三差五得來(lái)成都住一住,甚至置業(yè)。 ?經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn), 20232023連續(xù) 5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平。成都良好的居住環(huán)境及戶籍綠卡是外來(lái)人口置業(yè)的原動(dòng)力。環(huán)境及交通的優(yōu)勢(shì)吸引了大量來(lái)自成都的養(yǎng)老及投資客戶。 ?高校: 四川大學(xué)東校區(qū)、四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院、四川音樂學(xué)院通俗音樂校區(qū)、四川大學(xué) 的成教院、成都大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川科技職工大學(xué)等多所高校及職校 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中,龍泉驛區(qū)內(nèi)形成了四類鮮明的地緣性客戶 龍泉老城原住民 ?產(chǎn)品舒適性 ?小區(qū)環(huán)境 ?生活便利 ?中年、 3040歲左右、龍泉區(qū)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主 ?三口之家 ?在當(dāng)?shù)厣鐣?huì)地位高、財(cái)富實(shí)力強(qiáng)、龍泉驛首批住房改善人群 ?承受力有上限(約 4050萬(wàn)) ?在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn),在不離開已有工作區(qū)域的條件下改善置業(yè) ?置業(yè)要素排序: 舒適性(戶型、產(chǎn)品形式)、小區(qū)環(huán)境(社區(qū)內(nèi)綠化、水系)、生活便利 ?產(chǎn)品形式: 舒適 120130平米三居室為主 ?地塊位置距離成都更近,交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng),環(huán)境較好 ?周邊缺乏配套設(shè)施 行為及生活特征 置業(yè)需求 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 中高層管理人員 ?中年人、 4045歲、企業(yè)中高層管理人員( 1萬(wàn)人左右) ?航天城工作時(shí)間較長(zhǎng),生活圈相對(duì)固定 ?已有一套航天城分配住房, 80或 100平米左右三居 ?企業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量 ?有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買住房總價(jià) 50萬(wàn)左右 ? 二次以上改善置業(yè)客戶 ?地塊位置較好,通勤方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤居住環(huán)境 ?交通便利 ?置業(yè)要素排序: 舒適性(戶型、產(chǎn)品形式)、大盤的居住環(huán)境(社區(qū)內(nèi)綠化、水系)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈 ?產(chǎn)品形式: 舒適 120130平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 航天城產(chǎn)業(yè)人口 — 產(chǎn)業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產(chǎn)廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經(jīng)是航天城的職工 ?家庭內(nèi)有一套航天城分配住房, 60平米左右兩居,或 80平米左右三居 ?基層工作人員, 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè), 支付能力有限 ?對(duì)價(jià)格極其敏感,購(gòu)買住房總價(jià) 30萬(wàn)左右 ?位置偏向成都,環(huán)境好,未來(lái)價(jià)格一定較高 ?據(jù)航天城較遠(yuǎn),公交通勤不便 ?沒有配套,生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?面積改善 ?不遠(yuǎn)離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序: 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境(社區(qū)內(nèi)綠化、水系) ?產(chǎn)品形式: 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 ?大型企業(yè)(如川威集團(tuán))普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán),企業(yè)提供住房福利 ?居住在企業(yè)提供宿舍內(nèi)或自有住房中,形成固定的社會(huì)生活圈 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般,購(gòu)買住房總價(jià) 3040萬(wàn)左右 ?改善型首次置業(yè),集團(tuán)提供住房?jī)?yōu)惠,集中內(nèi)部團(tuán)購(gòu) 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價(jià) ?交通便利 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序: 總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境(社區(qū)內(nèi)綠化、水系) ?產(chǎn)品形式: 實(shí)用 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 地緣性客戶 ?位置偏向成都,環(huán)境好,未來(lái)價(jià)格一定較高 ?據(jù)工作地較遠(yuǎn),需要有車 ?沒有配套,生活不方便 對(duì)本項(xiàng)目的看法 高校 /職校教師 ?大盤居住環(huán)境 ?產(chǎn)品舒適性 ?升值前景 ?中年、 3540歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期 ?三口之家,基本有車 ?知識(shí)層次高、視野廣、投資意識(shí)強(qiáng) ?承受力有上限(約 50萬(wàn)) ?二次置業(yè) ?在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn),改善置業(yè)或改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序: 大盤的居住環(huán)境(社區(qū)內(nèi)綠化、水系)、升值前景、產(chǎn)品舒適度 ?產(chǎn)品形式: 實(shí)用 80平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近,交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng),環(huán)境較好 ?缺少配套生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 對(duì)本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 成都 城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),四類成都城市客戶在龍泉驛釋放置業(yè)需求 快速城市化帶動(dòng)的置業(yè)需求: ?城市化進(jìn)程加快: 隨著成都城區(qū)的開發(fā),中心地區(qū)用地逐漸減少,城市骨架在快速城市化進(jìn)程中被拉大,居民住房改善需求的持續(xù)存在以及政策對(duì)城市建設(shè)的影響導(dǎo)致東部就業(yè)人群的置業(yè)需求向城外蔓延。龍泉本地也有,但比較少 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析:川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地 151畝左右,未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)將以小高層和高層為主,預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬(wàn)平米左右 宗地編號(hào) 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 ( DM06) 位于大面街辦大面西路以東 ≤30% ≤60米 ≥30% 住宅兼容商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 凈用地面積 竟買保證金 拍賣起叫價(jià) 成交價(jià) 成交金額 竟得人 備 注 (以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)) 2070萬(wàn)元 68 萬(wàn)元 /畝 141 萬(wàn)元 /畝 四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司 /金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地 畝,從規(guī)劃方案來(lái)看,產(chǎn)品將以小高層和高層為主,預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 30萬(wàn)平米左右 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析:恒大銀河國(guó)際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右,未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品將以小高層和高層為主,預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 55萬(wàn)平米左右 用地面積 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 綠地率 容積率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限 大面街辦成龍路 以南 ≥30% 多層 ≤ 多層 ≤24米 多層≤30% 住宅兼容 商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≤25% ≤ ≤24米 ≤50% 商服用地 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≥30% ≥≤7 ≤25% 商業(yè) 辦公用地 大面街辦成龍路以南 ≥30% ≤60米 ≤30% 住宅、商業(yè)用地 住宅 70年 商業(yè) 40年 恒大銀河國(guó)際新城已經(jīng)取得土地 310畝左右,從規(guī)劃方案來(lái)看,產(chǎn)品將以小高層和高層為主,預(yù)計(jì)項(xiàng)目平均容積率在 ,供應(yīng)量在 55萬(wàn)平米左右 從各個(gè)板塊入市項(xiàng)目來(lái)看,驛都大道和老城區(qū)取代陽(yáng)光城成為主要的供應(yīng)區(qū)域;區(qū)域整體開發(fā)強(qiáng)度走高,高層 /小高層逐漸成為供應(yīng)主體 東方華美苑 怡水居 3 藍(lán)色理想 2 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 別墅 洋房多層 小高層 高層 東山國(guó)際新城 劍橋 麗景 國(guó)一 澳鄉(xiāng) 1 龍城一號(hào) 藝錦灣 御源大湖 東麓 驛境 1 東麓 驛境 2 東麓 驛境 2 錦上城 文豪市苑 春秋名邸 人和世家 上東陽(yáng)光 2 上東陽(yáng)光 3 常青藤 檸檬城 國(guó)一 澳鄉(xiāng) 2 盛世 中華 1號(hào) 耍都 3 觀景 上東 瑞臨錦苑 陽(yáng)光城板塊 老城區(qū)板塊 東山國(guó)際區(qū)域 璽印上院 國(guó)際城金巴黎 金色海岸 尚城東錦 利通天鵝堡 天鵝嶺 龍錦 花苑 天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅 宏得紫竹苑 上東壹街區(qū) 桃都印象 興順苑 驛都大道板塊 翠晨記 陶然 精舍 明星花苑馨苑 麗陽(yáng) 嘉園 園丁 花園 金山 花園 驛都 錦繡 京龍 名苑 天地晨光麗景 蔚藍(lán) 花城 鷹冠 莊園 足球假日公寓 洪景 麗苑 怡景 花園 陽(yáng)光 世界 五角度假公寓 濱河 苑 陽(yáng)光假日別墅 陽(yáng)光 香榭 麗泉 江南 編號(hào) 客戶來(lái)源 客戶分類 1 龍泉驛地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 2 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 潛在養(yǎng)老客戶 綠帶家庭客戶 3 省內(nèi)外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 龍泉市場(chǎng)客戶構(gòu)成復(fù)雜,共有來(lái)自本地、成都、省內(nèi)外地三個(gè)不同區(qū)域的十類客戶 陽(yáng)光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國(guó)際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產(chǎn)業(yè)人口 高校 /職校教師 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來(lái)的置業(yè)需求: ?航天城: 1994年從達(dá)州遷來(lái)龍泉驛,共有職工 10萬(wàn)人,其中中高層管理人員接近 1萬(wàn)人。剩下的房子都是 120的 客戶群及臵業(yè)目的 成都人為主 客戶來(lái)自成都市區(qū)比較多,占到 7080%,主要是從政和經(jīng)商的。 客戶群及臵業(yè)目的 客戶以龍泉本地最多,占到 5060%,多為政府事業(yè)單位公務(wù)員,也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來(lái)買房,都以自住為主,少量成都客戶 /產(chǎn)業(yè)調(diào)整下的外來(lái)人口 客戶以龍泉本地最多,占到 5060%,其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占 30%,另有少量成都市內(nèi)的投資客戶 目前正處在咨詢期 ,80%為龍泉客戶,財(cái)政局民政局等政府官員、私營(yíng)業(yè)主等中高收入均有咨詢,成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶 客戶以龍泉本地最多,占到 60%,其余為成都周邊縣市客戶 陽(yáng)光城片區(qū)意向:日趨衰落的成都低密度板塊之一 , 基本無(wú)新增供應(yīng) ?區(qū)域認(rèn)知: 陽(yáng)光城片區(qū)為衰落的成都低密度板塊之一,對(duì)外交通不夠便利,但是自然環(huán)境較好 ?價(jià)格 :別墅類產(chǎn)品 40006000元 /平
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