【正文】 140165m2之間的占 65%； ?所以城西小高層的去化以大戶型為主，主力戶型面積在145165m2之間。 ?一些地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)好的樓盤(pán)能達(dá)到 16套月（西溪風(fēng)情）。 ?消費(fèi)者價(jià)值取向 ?各種物業(yè)類(lèi)型的接受程度都較良好，在經(jīng)濟(jì)狀況允許的情況下，更傾向于追求低密度產(chǎn)品。 物業(yè)組合建議 報(bào)告回顧 規(guī)劃建議 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 建筑風(fēng)格建議 Part. 5 整體定位 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此，站在城市價(jià)值角度，基于區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)、面向未來(lái) 的定義區(qū)域價(jià)值是使項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生影響力，吸引市場(chǎng)關(guān)注的必要手段。 本項(xiàng)目客戶價(jià)值取向 3高性價(jià)比和適度創(chuàng)新 ?產(chǎn)品要超值 ?產(chǎn)品有特色 ?產(chǎn)品有升值潛力 多贈(zèng)送面積 高附加值 主題化的生活 面積控制 對(duì)項(xiàng)目要求 高性價(jià)比 ?創(chuàng)新的空間 ?小眾的享受 創(chuàng)新寬景戶型 對(duì)項(xiàng)目要求 產(chǎn)品創(chuàng)新 主流產(chǎn)品以高性比和主題生活方式為設(shè)計(jì)原則，輔助產(chǎn)品以創(chuàng)新為原則 指引具體產(chǎn) 品 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目客戶價(jià)值取向 1體驗(yàn)人文的休閑 （既不遠(yuǎn)離都市又不同于都市） ?體驗(yàn)在溪岸漫步 ?體驗(yàn)開(kāi)放空間 ?體驗(yàn)水岸生活 ?體驗(yàn)風(fēng)情社區(qū) 。 通過(guò)對(duì)不同階層消費(fèi)者生活?lèi)?ài)好分析，得到中產(chǎn)階層特點(diǎn)： 時(shí)尚、有責(zé)任感、高知 時(shí)髦 時(shí)尚 實(shí)用 定性描述 喜歡參加各種社會(huì)組織，有高度的公德心 衣著引領(lǐng) 時(shí)尚 ，消費(fèi)講求品位 他們具有較強(qiáng)的社會(huì) 責(zé)任感 ，事業(yè)的成功與受人尊重最為重要， 并愿意為國(guó)家做貢獻(xiàn) 經(jīng)常出國(guó)，以平淡的心態(tài)看待中西文化區(qū)別 對(duì)體現(xiàn)身份的事物較敏感，關(guān)注醫(yī)療、家庭娛樂(lè)、飲食等方面消費(fèi) 經(jīng)?？吹臅?shū) 誰(shuí)動(dòng)了我的奶酪 給加西亞的信 活動(dòng)（ Action） 小 資 中 產(chǎn) 財(cái)富階層 出入電影院 關(guān)注歌星行程、聽(tīng)歌星演唱會(huì)、看體育明星賽事 私人朋友以吃飯形式聚會(huì)， 去歌廳 K歌 書(shū)贊 頂級(jí)董事會(huì)運(yùn)作：如何通過(guò)董事會(huì)創(chuàng)造公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 保持個(gè)性和質(zhì)量 籃調(diào)百年之旅 《 CHINA DAILY》 主要從事行業(yè) 寫(xiě)字樓職員 高知人士 （例： IT人士） 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)老總 政府高管 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二次及以上臵業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)對(duì)居住品質(zhì)有突出要求，期望提升生活品質(zhì) 關(guān)鍵詞：良好的生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)好、便捷的生活配套 ?家庭描述： 3040歲左右，三 /四口之家，部分三代同堂 ?臵業(yè)目的：二次或多次臵業(yè)，家庭責(zé)任感強(qiáng)烈，希望通過(guò)臵業(yè)提升家人居住品質(zhì)： * 清靜、自然的生活環(huán)境； * 產(chǎn)品品質(zhì)要求高； * 生活配套便捷； ?知識(shí)背景：高學(xué)歷背景，大專(zhuān)以上學(xué)歷 ?性格特征：沉穩(wěn)理性、見(jiàn)多識(shí)廣 ?職業(yè)類(lèi)型：高校和高新產(chǎn)業(yè)的教研骨干人員 企業(yè)的中層管理人員 醫(yī)生、律師等 ?經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在 15萬(wàn)元以上 ?臵業(yè)關(guān)注：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、車(chē)行交通、密度、生活配套 ?承受總價(jià)： 80200萬(wàn) 客 戶 具 像 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵事件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 63％ 57％ 19％ 43％ 案 例 小 結(jié) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?04年 6月西溪風(fēng)情均價(jià)至6500元 /m2； ?“文一西路”規(guī)劃出臺(tái)；“西溪濕地”總體規(guī)劃出臺(tái)。 西溪風(fēng)情客戶０５年之前以投資客居多，之后隨著資源的打造和交通的改善，城市別墅的形象顯現(xiàn)，客戶大多數(shù)作為第一居所，自住傾向明顯 ?一期有不少投資客，因?yàn)楫?dāng)時(shí)價(jià)格確實(shí)很低，而且社區(qū)規(guī)模大，很有吸引力； ?二期、三期因宏觀調(diào)控，客戶大都買(mǎi)來(lái)住，杭州人多，作為第一居所，因?yàn)閺睦@城高速轉(zhuǎn)下2023米即到； ?客戶早期以公務(wù)員居多，后期價(jià)格提到 1萬(wàn)多后，以企業(yè)主和老板居多，還有一些高級(jí)白領(lǐng)； ?年齡以４０歲居多，不過(guò)有年輕的趨勢(shì)，現(xiàn)在３０多歲的客戶有不少。 ?05年 2月西溪風(fēng)情均價(jià)至9000元 /m2 ?“文一西路”開(kāi)工建設(shè) 。 西溪濕地天然水域的環(huán)繞，輔以人工水系的延伸，營(yíng)造出西溪風(fēng)情獨(dú)具魅力的水域景觀 西 溪 風(fēng) 情 3500米浪漫水岸線 30000m2景觀湖 170000m2天然水域 30000m2景觀湖 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪名園的銷(xiāo)售以其資源的絕對(duì)稀缺性為核心驅(qū)動(dòng)因素 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素 ?資源的絕對(duì)稀缺性 —— 濕地核心區(qū)內(nèi)唯一房產(chǎn)項(xiàng)目，只有 161 套 ?投資客占主導(dǎo) —— 其推出時(shí)間合時(shí)宜， 04年宏觀調(diào)控尚未實(shí)施 ?區(qū)位的優(yōu)勢(shì) —— 離市中心只有 10分鐘車(chē)程，便捷配套即刻擁有 ?產(chǎn)品打造 —— 從產(chǎn)品的細(xì)節(jié)成功地營(yíng)造西班牙異域風(fēng)情的社區(qū)氛圍 西 溪 名 園 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵事件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪濕地核心區(qū) 西溪名園傾力在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，打造極具風(fēng)情的西班牙風(fēng)格社區(qū) 下沉式廣場(chǎng) 樓間距花園 異域風(fēng)情建筑 西 溪 名 園 西溪濕地核心區(qū) 引 橋 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪濕地及外圍生態(tài)保護(hù)帶規(guī)劃 濕地外圍保護(hù)區(qū) 范圍 ：在保護(hù)區(qū)界線以外為外圍保護(hù)地帶，東至紫金港，南至老和山麓，西至繞城公路西側(cè)綠帶，北至余杭塘河，用地面積15． 7平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 濕地核心保護(hù)區(qū) 范圍 ：東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段的區(qū)域?yàn)楸Ｗo(hù)區(qū)范圍，總面積11． 4平方公里 建設(shè)時(shí)期： 05年 5月一期開(kāi)放，二期 07年底開(kāi)放，三期預(yù)計(jì) 08年 10月開(kāi)放。 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)計(jì) 07年底起來(lái)部分。 項(xiàng)目周邊的規(guī)劃具備集中商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、物流中心等，城市化意象凸顯 ?總投資 11億元人民幣 , 總占地 263畝，總建面 46萬(wàn) m2； ?面積達(dá) 17000平方米左右的商業(yè)街、規(guī)劃有休閑、娛樂(lè)以及餐飲等配套設(shè)施； ?智能化寫(xiě)字樓與家居賣(mài)場(chǎng)、大型生活超市、物流中心組成了強(qiáng)大的商業(yè) ,商務(wù)綜合體； ?四幢高層建筑，戶型面積在 4080平方米之間，彰顯個(gè)性時(shí)尚居住空間； ?已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 3年內(nèi)建設(shè)完畢。 ?首先開(kāi)發(fā)白云深處、桃花源等低密度高檔樓盤(pán)為主； ?后開(kāi)發(fā)新明半島、庭院深深等高密度樓盤(pán)； ?在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，真?zhèn)€片區(qū)主要以住宅帶動(dòng)發(fā)展，屬于大型居住片區(qū)。 ?浙江大學(xué)紫金港校區(qū) ?物美超市與西城廣場(chǎng)（內(nèi)含餐飲、服裝、休閑娛樂(lè)， UME電影院、物美超市等） ?大型樓盤(pán)自主規(guī)劃公共交通設(shè)施 ?各個(gè)大型樓盤(pán)內(nèi)部設(shè)置的商業(yè)街、會(huì)館和通過(guò)招商引入的大小業(yè)態(tài)（翡翠城5萬(wàn)方商業(yè)） ?區(qū)域內(nèi) 5年未來(lái)規(guī)劃學(xué)校達(dá) 30余所 ?300畝宏豐家具城與 250畝沃爾瑪超市 ?由 開(kāi)發(fā)商引進(jìn)公交線路 ，改善交通 ?由 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)配套投入 ，招商引資 ?區(qū)域內(nèi) 學(xué)校數(shù)量規(guī)模大 ，教育設(shè)施建設(shè)完備。 從區(qū)域發(fā)展動(dòng)力分析，閑林與蔣村有著共同的支撐點(diǎn)，在一定程度上預(yù)示著，閑林將成為續(xù)蔣村之后城西大型住宅區(qū) 項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 發(fā)展動(dòng)力 蔣村 閑林 兩者比較 道路 ?2023年前后，文一、文二和文三路、豐潭路、古墩路等道路陸續(xù)興建。 中共浙江省委、省人大、省政府、省政協(xié)機(jī)關(guān)均集中設(shè)在西湖區(qū)，城西的政苑、府苑等小區(qū)均是省府工作人員居住區(qū)。 公交節(jié)點(diǎn) 教育節(jié)點(diǎn) 商業(yè)節(jié)點(diǎn) 繞城西路 五常濕地 西溪濕地 生態(tài)農(nóng)業(yè) 水鄉(xiāng)公園 留下商業(yè)中心 五常商業(yè)中心 閑林商貿(mào)中心 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)設(shè)施建設(shè) 帶來(lái)了催化劑的作用，城西區(qū)域最大的商業(yè)配套項(xiàng)目 ——— 宏豐家居城也已動(dòng)工。 生活配套在逐漸完善中，閑林板塊將發(fā)展成新城西最具居住價(jià)值的板塊 項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 公交、道路設(shè)施建設(shè) 、 02省道、已部分通車(chē)的文一路延伸段等高標(biāo)準(zhǔn)快速干道，將構(gòu)成連接杭州主城區(qū)和閑林板塊的主道路網(wǎng)架。 ?第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員所占比重上升較快，由 1978年的 %上升到 2023年的 %。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與就業(yè)結(jié)構(gòu)看，片區(qū)內(nèi)第一產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，區(qū)域城市化加速 2023年余杭各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP百分比 13%54%33%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023年余杭各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP百分比 ?產(chǎn)值結(jié)構(gòu)的演變軌跡看，第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重逐年下降 ，從 2023年的 13%，下降為 2023年的%，下降了 4個(gè)白分點(diǎn)。 閑林鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃落實(shí)，未來(lái)幾年閑林經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平將獲得顯著提高，城市化水平也將進(jìn)一步提高 項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ?到 2023年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 108億元，平均增幅 20%左右， ?財(cái)政收入穩(wěn)定在 ，確保在全省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)排名中繼續(xù)競(jìng)位前移（ 03年第 66位、 04年第 37位、 05年第 29位）。 閑林山水資源豐富，距中心城區(qū)近，是杭州的后花園 杭州目前的園林綠化、公園廣場(chǎng)等公共設(shè)施，絕大多數(shù)集中在西湖周?chē)坏教鞖馇绾?，西湖邊總是人山人海，一點(diǎn)都感受不到西湖美景。 ?納瑟姆表明，在時(shí)間軸線上，一定區(qū)域城市化水平將經(jīng)歷三個(gè)增長(zhǎng)階段，即低水平緩慢增長(zhǎng)，中等水平高速攀升，高水平平緩增長(zhǎng)。 隨著杭州的城市化進(jìn)程，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)令閑林處于主城區(qū)西擴(kuò)的輻射地帶，并在加速發(fā)展 項(xiàng)目的城市價(jià)值 城市化進(jìn)程前沿 15公里 30分鐘車(chē)程 15公里 15公里 20公里 25公里 三墩 閑林 余杭 古翠路 交通： 文一路、 02省道的開(kāi)通，將打破制約新城西發(fā)展的交通瓶頸，加速新城西的城市化進(jìn)程； 配套： 留下商業(yè)圈、五常商貿(mào)圈正在積極建設(shè)中； 人口導(dǎo)入： 承接主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移，余杭組團(tuán)（含余杭、閑林、倉(cāng)前、中泰、五常）現(xiàn)有人口 ，計(jì)劃2023達(dá)到 28萬(wàn)人。 －下沙城： “一個(gè)大學(xué)城，一個(gè)公共中心，三個(gè)片區(qū)次中心，一個(gè)特色中心”。 物業(yè)組合建議 報(bào)告回顧 規(guī)劃建議 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 建筑風(fēng)格建議 Part. 5 整體定位 本次報(bào)告結(jié)構(gòu) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一階段中期匯報(bào)達(dá)成的共識(shí) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 —— “挑戰(zhàn)者” □強(qiáng)調(diào)新的游戲規(guī)則： 強(qiáng)勢(shì)定義區(qū)域價(jià)值 □強(qiáng)調(diào)片區(qū)的主流價(jià)值： 搶占主流客戶 □強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)： 打造全新生活方式 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 －臨平城： 以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，余杭區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 一主三副，雙心雙軸 六大組團(tuán)，六條生態(tài)帶 資料來(lái)源：杭州規(guī)劃局網(wǎng)站 杭州市城市總體規(guī)劃圖 主城 臨平城 江南城 下沙城 衛(wèi)星 項(xiàng)目的城市價(jià)值 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 . 14 . 41 5 . 02023202320231 9 . 1 %2 4 . 6 %3 3 . 4 %4 7 . 4 %1982199020232023從人口增量及城市化率分析，閑林城市化進(jìn)程處于加速階段，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年城市化率將大幅上升 圖 1. 閑林片區(qū)居住人口規(guī)劃 (中期 ) 圖 2. 閑林片區(qū)城市化率 單位：萬(wàn)人 圖 3. 納瑟姆曲線 ?閑林片區(qū)中期人口規(guī)劃 2023年達(dá)到 15萬(wàn)人，相對(duì)于 2023年 ，增長(zhǎng)率達(dá)到 240%，增速迅猛。 城市化率 資料來(lái)源：余杭政府網(wǎng)站 項(xiàng)目的城市價(jià)值 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 金都雅苑業(yè)主 杭州的后花園 1. 西溪濕地公園 2. 五常生態(tài)濕地 3. 閑林水鄉(xiāng) 4. 生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 濕地景區(qū) 控制帶 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 項(xiàng)目的城市價(jià)值