【正文】 140165m2之間的占 65%； ?所以城西小高層的去化以大戶型為主，主力戶型面積在145165m2之間。 ?一些地理位置及產(chǎn)品品質好的樓盤能達到 16套月（西溪風情）。 ?消費者價值取向 ?各種物業(yè)類型的接受程度都較良好，在經(jīng)濟狀況允許的情況下，更傾向于追求低密度產(chǎn)品。 物業(yè)組合建議 報告回顧 規(guī)劃建議 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 建筑風格建議 Part. 5 整體定位 57 本報告是嚴格保密的。 53 本報告是嚴格保密的。因此，站在城市價值角度，基于區(qū)域發(fā)展趨勢、面向未來 的定義區(qū)域價值是使項目在區(qū)域內產(chǎn)生影響力，吸引市場關注的必要手段。 本項目客戶價值取向 3高性價比和適度創(chuàng)新 ?產(chǎn)品要超值 ?產(chǎn)品有特色 ?產(chǎn)品有升值潛力 多贈送面積 高附加值 主題化的生活 面積控制 對項目要求 高性價比 ?創(chuàng)新的空間 ?小眾的享受 創(chuàng)新寬景戶型 對項目要求 產(chǎn)品創(chuàng)新 主流產(chǎn)品以高性比和主題生活方式為設計原則，輔助產(chǎn)品以創(chuàng)新為原則 指引具體產(chǎn) 品 49 本報告是嚴格保密的。 本項目客戶價值取向 1體驗人文的休閑 （既不遠離都市又不同于都市） ?體驗在溪岸漫步 ?體驗開放空間 ?體驗水岸生活 ?體驗風情社區(qū) 。 通過對不同階層消費者生活愛好分析，得到中產(chǎn)階層特點： 時尚、有責任感、高知 時髦 時尚 實用 定性描述 喜歡參加各種社會組織，有高度的公德心 衣著引領 時尚 ，消費講求品位 他們具有較強的社會 責任感 ，事業(yè)的成功與受人尊重最為重要， 并愿意為國家做貢獻 經(jīng)常出國，以平淡的心態(tài)看待中西文化區(qū)別 對體現(xiàn)身份的事物較敏感，關注醫(yī)療、家庭娛樂、飲食等方面消費 經(jīng)常看的書 誰動了我的奶酪 給加西亞的信 活動（ Action） 小 資 中 產(chǎn) 財富階層 出入電影院 關注歌星行程、聽歌星演唱會、看體育明星賽事 私人朋友以吃飯形式聚會， 去歌廳 K歌 書贊 頂級董事會運作：如何通過董事會創(chuàng)造公司的競爭優(yōu)勢 保持個性和質量 籃調百年之旅 《 CHINA DAILY》 主要從事行業(yè) 寫字樓職員 高知人士 （例： IT人士） 私營企業(yè)主 企業(yè)老總 政府高管 43 本報告是嚴格保密的。 二次及以上臵業(yè)的中產(chǎn)階級對居住品質有突出要求，期望提升生活品質 關鍵詞：良好的生活環(huán)境、產(chǎn)品品質好、便捷的生活配套 ?家庭描述： 3040歲左右，三 /四口之家，部分三代同堂 ?臵業(yè)目的：二次或多次臵業(yè)，家庭責任感強烈，希望通過臵業(yè)提升家人居住品質： * 清靜、自然的生活環(huán)境； * 產(chǎn)品品質要求高； * 生活配套便捷； ?知識背景：高學歷背景，大專以上學歷 ?性格特征：沉穩(wěn)理性、見多識廣 ?職業(yè)類型：高校和高新產(chǎn)業(yè)的教研骨干人員 企業(yè)的中層管理人員 醫(yī)生、律師等 ?經(jīng)濟狀況：家庭年收入在 15萬元以上 ?臵業(yè)關注：產(chǎn)品品質、區(qū)域環(huán)境、車行交通、密度、生活配套 ?承受總價： 80200萬 客 戶 具 像 40 本報告是嚴格保密的。 關鍵事件 時間節(jié)點 63％ 57％ 19％ 43％ 案 例 小 結 36 本報告是嚴格保密的。 ?04年 6月西溪風情均價至6500元 /m2； ?“文一西路”規(guī)劃出臺；“西溪濕地”總體規(guī)劃出臺。 西溪風情客戶０５年之前以投資客居多，之后隨著資源的打造和交通的改善，城市別墅的形象顯現(xiàn)，客戶大多數(shù)作為第一居所，自住傾向明顯 ?一期有不少投資客，因為當時價格確實很低，而且社區(qū)規(guī)模大，很有吸引力； ?二期、三期因宏觀調控，客戶大都買來住，杭州人多，作為第一居所，因為從繞城高速轉下2023米即到； ?客戶早期以公務員居多，后期價格提到 1萬多后，以企業(yè)主和老板居多，還有一些高級白領； ?年齡以４０歲居多，不過有年輕的趨勢，現(xiàn)在３０多歲的客戶有不少。 ?05年 2月西溪風情均價至9000元 /m2 ?“文一西路”開工建設 。 西溪濕地天然水域的環(huán)繞，輔以人工水系的延伸，營造出西溪風情獨具魅力的水域景觀 西 溪 風 情 3500米浪漫水岸線 30000m2景觀湖 170000m2天然水域 30000m2景觀湖 30 本報告是嚴格保密的。 西溪名園的銷售以其資源的絕對稀缺性為核心驅動因素 市場驅動因素 ?資源的絕對稀缺性 —— 濕地核心區(qū)內唯一房產(chǎn)項目，只有 161 套 ?投資客占主導 —— 其推出時間合時宜， 04年宏觀調控尚未實施 ?區(qū)位的優(yōu)勢 —— 離市中心只有 10分鐘車程，便捷配套即刻擁有 ?產(chǎn)品打造 —— 從產(chǎn)品的細節(jié)成功地營造西班牙異域風情的社區(qū)氛圍 西 溪 名 園 27 本報告是嚴格保密的。 關鍵事件 時間節(jié)點 25 本報告是嚴格保密的。 西溪濕地核心區(qū) 西溪名園傾力在產(chǎn)品細節(jié)上，打造極具風情的西班牙風格社區(qū) 下沉式廣場 樓間距花園 異域風情建筑 西 溪 名 園 西溪濕地核心區(qū) 引 橋 23 本報告是嚴格保密的。 西溪濕地及外圍生態(tài)保護帶規(guī)劃 濕地外圍保護區(qū) 范圍 ：在保護區(qū)界線以外為外圍保護地帶，東至紫金港，南至老和山麓，西至繞城公路西側綠帶，北至余杭塘河，用地面積15． 7平方公里 建設時期：詳規(guī)尚未出臺 濕地核心保護區(qū) 范圍 ：東起紫金港路綠帶西側，西至繞城公路綠帶東側，南起沿山河，北至文新路延伸段的區(qū)域為保護區(qū)范圍，總面積11． 4平方公里 建設時期： 05年 5月一期開放，二期 07年底開放，三期預計 08年 10月開放。 17 本報告是嚴格保密的。預計 07年底起來部分。 項目周邊的規(guī)劃具備集中商業(yè)、寫字樓、公寓、物流中心等，城市化意象凸顯 ?總投資 11億元人民幣 , 總占地 263畝，總建面 46萬 m2； ?面積達 17000平方米左右的商業(yè)街、規(guī)劃有休閑、娛樂以及餐飲等配套設施； ?智能化寫字樓與家居賣場、大型生活超市、物流中心組成了強大的商業(yè) ,商務綜合體； ?四幢高層建筑，戶型面積在 4080平方米之間，彰顯個性時尚居住空間； ?已開工建設，預計 3年內建設完畢。 ?首先開發(fā)白云深處、桃花源等低密度高檔樓盤為主； ?后開發(fā)新明半島、庭院深深等高密度樓盤； ?在開發(fā)過程中，真?zhèn)€片區(qū)主要以住宅帶動發(fā)展，屬于大型居住片區(qū)。 ?浙江大學紫金港校區(qū) ?物美超市與西城廣場（內含餐飲、服裝、休閑娛樂， UME電影院、物美超市等） ?大型樓盤自主規(guī)劃公共交通設施 ?各個大型樓盤內部設置的商業(yè)街、會館和通過招商引入的大小業(yè)態(tài)（翡翠城5萬方商業(yè)） ?區(qū)域內 5年未來規(guī)劃學校達 30余所 ?300畝宏豐家具城與 250畝沃爾瑪超市 ?由 開發(fā)商引進公交線路 ，改善交通 ?由 開發(fā)商進行商業(yè)配套投入 ，招商引資 ?區(qū)域內 學校數(shù)量規(guī)模大 ，教育設施建設完備。 從區(qū)域發(fā)展動力分析，閑林與蔣村有著共同的支撐點，在一定程度上預示著，閑林將成為續(xù)蔣村之后城西大型住宅區(qū) 項目的區(qū)域價值 發(fā)展動力 蔣村 閑林 兩者比較 道路 ?2023年前后，文一、文二和文三路、豐潭路、古墩路等道路陸續(xù)興建。 中共浙江省委、省人大、省政府、省政協(xié)機關均集中設在西湖區(qū)，城西的政苑、府苑等小區(qū)均是省府工作人員居住區(qū)。 公交節(jié)點 教育節(jié)點 商業(yè)節(jié)點 繞城西路 五常濕地 西溪濕地 生態(tài)農(nóng)業(yè) 水鄉(xiāng)公園 留下商業(yè)中心 五常商業(yè)中心 閑林商貿中心 11 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)設施建設 帶來了催化劑的作用，城西區(qū)域最大的商業(yè)配套項目 ——— 宏豐家居城也已動工。 生活配套在逐漸完善中，閑林板塊將發(fā)展成新城西最具居住價值的板塊 項目的區(qū)域價值 公交、道路設施建設 、 02省道、已部分通車的文一路延伸段等高標準快速干道，將構成連接杭州主城區(qū)和閑林板塊的主道路網(wǎng)架。 ?第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員所占比重上升較快，由 1978年的 %上升到 2023年的 %。 從產(chǎn)業(yè)結構與就業(yè)結構看，片區(qū)內第一產(chǎn)業(yè)比重不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，區(qū)域城市化加速 2023年余杭各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP百分比 13%54%33%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023年余杭各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP百分比 ?產(chǎn)值結構的演變軌跡看，第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重逐年下降 ，從 2023年的 13%，下降為 2023年的%，下降了 4個白分點。 閑林鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃落實，未來幾年閑林經(jīng)濟社會發(fā)展水平將獲得顯著提高，城市化水平也將進一步提高 項目的區(qū)域價值 經(jīng)濟發(fā)展 ?到 2023年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 108億元，平均增幅 20%左右， ?財政收入穩(wěn)定在 ，確保在全省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)排名中繼續(xù)競位前移（ 03年第 66位、 04年第 37位、 05年第 29位）。 閑林山水資源豐富，距中心城區(qū)近，是杭州的后花園 杭州目前的園林綠化、公園廣場等公共設施，絕大多數(shù)集中在西湖周圍，一到天氣晴好，西湖邊總是人山人海，一點都感受不到西湖美景。 ?納瑟姆表明，在時間軸線上，一定區(qū)域城市化水平將經(jīng)歷三個增長階段，即低水平緩慢增長，中等水平高速攀升，高水平平緩增長。 隨著杭州的城市化進程，良好的區(qū)位優(yōu)勢令閑林處于主城區(qū)西擴的輻射地帶，并在加速發(fā)展 項目的城市價值 城市化進程前沿 15公里 30分鐘車程 15公里 15公里 20公里 25公里 三墩 閑林 余杭 古翠路 交通： 文一路、 02省道的開通，將打破制約新城西發(fā)展的交通瓶頸，加速新城西的城市化進程； 配套： 留下商業(yè)圈、五常商貿圈正在積極建設中； 人口導入： 承接主城區(qū)人口轉移，余杭組團（含余杭、閑林、倉前、中泰、五常）現(xiàn)有人口 ，計劃2023達到 28萬人。 －下沙城： “一個大學城，一個公共中心，三個片區(qū)次中心，一個特色中心”。 物業(yè)組合建議 報告回顧 規(guī)劃建議 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 建筑風格建議 Part. 5 整體定位 本次報告結構 3 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 一階段中期匯報達成的共識 項目發(fā)展戰(zhàn)略 —— “挑戰(zhàn)者” □強調新的游戲規(guī)則： 強勢定義區(qū)域價值 □強調片區(qū)的主流價值： 搶占主流客戶 □強調新的評估標準： 打造全新生活方式 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 2 本報告是嚴格保密的。 －臨平城： 以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，余杭區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。 一主三副，雙心雙軸 六大組團，六條生態(tài)帶 資料來源：杭州規(guī)劃局網(wǎng)站 杭州市城市總體規(guī)劃圖 主城 臨平城 江南城 下沙城 衛(wèi)星 項目的城市價值 5 本報告是嚴格保密的。 3 . 14 . 41 5 . 02023202320231 9 . 1 %2 4 . 6 %3 3 . 4 %4 7 . 4 %1982199020232023從人口增量及城市化率分析，閑林城市化進程處于加速階段，預計未來幾年城市化率將大幅上升 圖 1. 閑林片區(qū)居住人口規(guī)劃 (中期 ) 圖 2. 閑林片區(qū)城市化率 單位：萬人 圖 3. 納瑟姆曲線 ?閑林片區(qū)中期人口規(guī)劃 2023年達到 15萬人，相對于 2023年 ，增長率達到 240%，增速迅猛。 城市化率 資料來源：余杭政府網(wǎng)站 項目的城市價值 7 本報告是嚴格保密的。 —— 金都雅苑業(yè)主 杭州的后花園 1. 西溪濕地公園 2. 五常生態(tài)濕地 3. 閑林水鄉(xiāng) 4. 生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) 西溪濕地 核心保護區(qū) 外圍保護區(qū) 濕地景區(qū) 控制帶 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 項目的城市價值