【正文】 高 教 路 會所 風情街 會所 排屋 r＝ 占地約 100畝 建面約 方 寬景 r＝ 占地約 50畝 建面約 3萬方 風情街 小高層 r＝ 占地約 70畝 建面約
。 優(yōu)勢： 1. 物業(yè)類型豐富，客戶層面廣泛，能夠有效整合資源； 2. 能夠獲得較高的利潤回報； 3. 容積率犧牲較少。 構建模型 MAX(項目利潤） =（ A收入項 － A成本項 ） **300+(B收入項 － B成本項 ）**300 + （ C收入項 － C成本項 ） **300Q 約束條件 a+b+c=1 0≤ a 、 b、 c≤ 1 +b+ ≤ +b++r≤ 產品 容積率 銷售價格（元） 戶均面積（平） 聯(lián)排 11000 220 寬景 7800 170 小高層 6000 100 表：計算條件 假設： 1. 聯(lián)排別墅為一般別墅，帶半地下室，外墻涂料 +石材；寬景為較好內裝修、氟碳噴漆鋁合金門窗，外立面面磚、較好水電；小高層設一層地下車庫，鉆孔灌注樁，現(xiàn)澆鋼筋砼短肢、剪力墻結構、單位空調、公共部位較好內裝修、氟碳噴涂鋁合金門窗、合資電梯。 根據(jù)不同物業(yè)的地塊價值、價值貢獻度、市場去化率等因素來考慮物業(yè)配比方案 聯(lián)排 寬景 小高層 地塊價值分析 不同物業(yè)的價值貢獻度 聯(lián)排 寬景 小高層 12套 /月 10套 /月 35套 /月 市場去化量 基于市場分析下對本項目去化量的預測 將地塊價值分析作為明確物業(yè)排布的一個依據(jù) 經濟測算 77 本報告是嚴格保密的。 2. 實現(xiàn) 100％銷售 成本因素 價值貢獻排序 75 本報告是嚴格保密的。 容積率的確定 74 本報告是嚴格保密的。 本項目各物業(yè)類型容積率的確定 項目規(guī)劃指標 建筑形式 高品質，低容積率 中品質，中容積率 低品質，高容積率 聯(lián)排 — — — 寬景 小高層 1. 參照杭州不同物業(yè)類型容積率。其單價和數(shù)量根據(jù)物業(yè)類型及組合分別確定。 按照每種組合分別確定。 本項目定價 72 本報告是嚴格保密的。 本項目定價：市場參照及基于案例的假設 產品 聯(lián)排 寬景 小高層 市場參考 670012023 —— 38007800 混合物業(yè) 價格梯度 1 本項目定價 11000 7800 6000 注： ； 場上復合型大盤不同物業(yè)間價格比例來確定，價格比為：聯(lián)排：寬景：小高層＝ 1： :； 3. 3. 此價格匡算定價，只做方案比較用 考慮的出發(fā)點： ，屬于稀缺產品，屬疊排因此相對于公寓有較大的價值增加。 、西溪風情以及金都雅苑的價格與均價對比，得到這些項目的利用濕地資源大環(huán)境獲得的資源溢價； 之間在濕地資源優(yōu)勢上的差異，得到本項目濕地資源優(yōu)勢程度為 40%，資源溢價為 3800。 價格年增長率 70 本報告是嚴格保密的。 閑林板塊內排屋與洋房價格梯度比范圍在 ():1其他板塊內排屋與公寓價格梯度比為 ?云溪香山： 排屋 6180 ?清源山林湖： 排屋 5500 ?五月香山： 公寓 4000 排屋 5600 ?大有清竹藍庭：公寓 4500 010002023300040005000600070008000銀湖板塊 湘湖板塊 良渚板塊公寓 排屋?威尼斯水城： 公寓 5500 ?湘湖人家： 公寓 4900 ?奧蘭多小鎮(zhèn)： 公寓 5200 ?蘇黎士小鎮(zhèn)： 排屋 7500 ?三水一生： 公寓 4300 排屋 6100 ?竹語茶徑： 公寓 5000 排屋 6500 ?保元澤第： 公寓 5500 排屋 7500 4200 5800 = 5200 7500 = 4800 6300 = 020234000600080001000012023140001600018000金都雅苑 竹海水韻 盛世嘉園 西溪名園洋房 排屋6300 9000 = 6200 9000 = 5500 7260 = 11700 16000 = ?金都雅苑：洋房 6300 排屋 9000 ?竹海水韻：洋房 6200 排屋 9000 ?盛世嘉園：洋房 5500 排屋 7260 ?城市心境： 11700 ?西溪名園： 16000 物業(yè)價格梯度比 69 本報告是嚴格保密的。 ?同類產品，臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當前銷 售價格 ?創(chuàng)新產品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 ?各種物業(yè)類型的開發(fā)建設成本參考宏程公司提供的建筑造價 ?售價參考目前市場價格，并依照所擁有的濕地資源優(yōu)勢差異 以及市場價格梯度比制定各物業(yè)售價，同時考慮片區(qū)內價 格增長趨勢 ?各種取費標準參照杭州有關規(guī)定 經濟指標確定 物業(yè)價值分析 67 本報告是嚴格保密的。 河 流 翡翠城 翡翠城 …. 河 流 華立碧水銘苑 農 田 常余路 與翡翠城相毗鄰，寬約25米 西地塊 東地塊 西面為農作物區(qū)域，西北角上部分農居點 規(guī)劃中的生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)域 農居點 地塊價值分析 農居點 高 教 路 65 本報告是嚴格保密的。 ?西面：農作物區(qū)域；西北角上部分農居點。 項目周邊擁有多處中高端物業(yè)，南面和東面界限處均有水系，但地塊內部無可利用資源 ?東面：毗鄰高檔中式純排屋社區(qū)華立碧水銘苑，中間以小水系相隔。 本項目將從以下五方面進行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價值分析 地塊價值分析 市場去化速度 1 2 3 經濟測算 4 產品細化 5 64 本報告是嚴格保密的。 ?鑒于市場上小戶型聯(lián)排去化速度最快，聯(lián)排主力面積設定為為 220； ?寬景根據(jù)其他經典樓盤經驗確定為170； ?鑒于城市化進程加快，對小戶型需求增加，以及訪談得知小戶型去化上升和某些樓盤相繼調整減戶型面積的情況，確定小戶型面積為 100。 市場去化小結及本項目市場去化情況預估 物業(yè)類型 去化速度 （套 /月） 去化主力面積 （ m2） 聯(lián)排 12 220240 小高層 35 145165 多層 9 120140 聯(lián)排 寬景 小高層 12套 /月 10套 /月 35套 /月 表 2. 基于市場分析下對本項目去化量的預測 （取市場均值） 表 1. 閑林市場去化速度及去化主力面積總結 聯(lián)排 寬景 小高層 220 170 120 表 3. 基于市場分析下對本項目主力戶型面積的預測 （取市場去化最好的戶型面積） ?市場上聯(lián)排月均去化速度為 12套 /月，主力去化面積為 220240m2； ?市場上小高層月均去化速度為 35套 /月，主力去化面積為 145165m2； ?市場上多層月均去化速度為 9套 /月，主力去化面積為 120140m2； ?對于本項目各物業(yè)類型的去化速度，選擇閑林市場均值，得到聯(lián)排、寬景和小高層的月均去化速度分別為 12套、10套和 35套。 ?此外面積在 160210之間戶型的去化情況也不錯，這部分以花園洋房等創(chuàng)新產品為主。 多層月均去化速度 9套左右，主力戶型面積區(qū)間為 120140m2 ?城西多層去化速度在 9套左右； ?營銷展示到位，品質好的樓盤去化速度能達到 17套 /月（竹海水韻）。 ?城西典型樓盤小高層主力戶型面積在 120140m2之間的去化量占 35%， 140165m2之間的占 65%； ?所以城西小高層的去化以大戶型為主，主力戶型面積在145165m2之間。 項目 去化時間 去化量 去化速度 主力戶型面積 西溪山莊 252套 10套 /月 260M2 西溪風情 183套 16套 /月 280M2 金都雅苑 476套 13套 /月 220M2 竹海水韻 136套 12套 /月 230M2 瑞城 93套 5套 /月 240M2 表 1. 閑林典型樓盤聯(lián)排產品去化量 62%38%2 2 0 2 4 0 m 2 2 4 0 2 8 0 m 2圖 . 城西典型樓盤各種戶型面積 聯(lián)排去化百分比 市場去化速度 60 本報告是嚴格保密的。 ?一些地理位置及產品品質好的樓盤能達到 16套月（西溪風情）。 本項目將從以下五方面進行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價值分析 地塊價值分析 市場去化速度 1 2 3 經濟測算 4 產品細化 5 59 本報告是嚴格保密的。 ?消費者價值取向 ?各種物業(yè)類型的接受程度都較良好，在經濟狀況允許的情況下，更傾向于追求低密度產品。 ?根據(jù)容積率的不同，組合以上幾種物業(yè)類型。 物業(yè)組合建議 報告回顧 規(guī)劃建議 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 建筑風格建議 Part. 5 整體定位 57 本報告是嚴格保密的。 項目整體定位 都市休閑主義 國際人文社區(qū) 55 本報告是嚴格保密的。 53 本報告是嚴格保密的。 ? 成功案例表明，近郊區(qū)域的大盤必須要給消費者 重新定義一種生活方式 ，演示并傳遞未來生活場景。因此，站在城市價值角度，基于區(qū)域發(fā)展趨勢、面向未來 的定義區(qū)域價值是使項目在區(qū)域內產生影響力，吸引市場關注的必要手段。 主流客戶研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢回顧 1 2 3 4 項目整體定位 51 項目 容積率 形象定位 核心價值 翡翠城 1400畝 / 秀麗翡翠，萬千人家 品牌、產品 金都雅苑 304畝 / 杭州休閑宜居典范社區(qū) 休閑社區(qū) 新明半島 930畝 / 杭州完美生活新標桿 產品 /生活場景 閑林山水 600畝 / 盛唐風情，友和生活 建筑風格 竹海水韻 1300畝 / 典藏 一座城邦的財富 不明確 白云深處 700畝 / “貴有層次、妙于曲折、在于深綠” 景觀 桃花源 2700畝 / 中國第三代別墅的代表作品 產品標準 西溪山莊 2023畝 / 實現(xiàn)中產階級的臵業(yè)夢想 定義階層 爵士風情 521畝 / 稀缺純多層 留住你的居住夢想 產品稀缺 閑林板塊內 1萬余畝的開發(fā)量，相繼交付后會帶來近 14萬的高素質遷入人口，但區(qū)域價值模糊 52 本報告是嚴格保密的。 本項目客戶價值取向 3高性價比和適度創(chuàng)新 ?產品要超值 ?產品有特色 ?產品有升值潛力 多贈送面積 高附加值 主題化的生活 面積控制 對項目要求 高性價比 ?創(chuàng)新的空間 ?小眾的享受 創(chuàng)新寬景戶型 對項目要求 產品創(chuàng)新 主流產品以高性比和主題生活方式為設計原則，輔助產品以創(chuàng)新為原則 指引具體產 品 49 本報告是嚴格保密的。 對項目要求 指引整體規(guī)劃 47 本報告是嚴格保密的。 本項目客戶價值取向 1體驗人文的休閑 （既不遠離都市又不同于都市） ?體驗在溪岸漫步 ?體驗開放空間 ?體驗水岸生活 ?體驗風情社區(qū) 。 目標客戶共同的價值取向 讓杭州中產客戶與浙江客戶共同消費一種新的居住模式 杭州中產客戶 ?感受風情 ?體驗休閑 ?引領新居住模式 ?高性價比 江浙客戶 ?體現(xiàn)身份 ?與普通人有區(qū)隔 ?享用最好的東西 核心客戶 迎合與滿足 重要客戶 引導和培育 在形象上以杭州客戶價值取向為核心標準 在產品上以杭州客戶“高性比”為主，兼顧浙江客