【正文】 嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 110 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 四、項(xiàng)目定位 四）個(gè)性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動(dòng)和手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、 IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠(yuǎn)程超表、小區(qū)集控中心。保證設(shè)計(jì)規(guī)劃的功能性合理的基礎(chǔ)上做出主題化潤色。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。 音樂主題配套 音樂廣場、音樂風(fēng)雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場。只有關(guān)注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細(xì)節(jié) ,才能營造出親和自然的生活氣氛。 在大戶型中考慮工人房設(shè)臵，并設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 108 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 四、項(xiàng)目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 環(huán)保材料的應(yīng)用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。 隔音門，隔音換氣窗。 客、餐廳隔離設(shè)臵，廚房設(shè)臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 107 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 四、項(xiàng)目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個(gè)性空間觀念。居住在本小區(qū)，“音樂 疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯(cuò)落清涼景觀設(shè)于主要通道節(jié)點(diǎn)旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 流動(dòng)水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動(dòng)和清新以及富貴的象征。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 106 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 四、項(xiàng)目定位 山野風(fēng)情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強(qiáng)化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。 景觀布局 “三層景觀體驗(yàn)”的立體景觀綠化： 第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團(tuán)中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強(qiáng)調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實(shí)的風(fēng)格。 [一個(gè)小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質(zhì)實(shí)體，它更應(yīng)該是一個(gè)有個(gè)性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨(dú)特文化空間，是一種居住理念的載體。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區(qū)，凸顯項(xiàng)目個(gè)性化和差異性?；氐浇ㄖ旧?，關(guān)注居住文化 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之方案二 103 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 三、音樂主題在營銷推廣上的設(shè)想 與揚(yáng)州室內(nèi)樂團(tuán)聯(lián)合組織“我和音樂有個(gè)約會(huì)”系列活動(dòng) 與揚(yáng)州相關(guān)音樂比賽聯(lián)動(dòng) 組建小區(qū)音樂幼兒園 揚(yáng)州音樂沙龍活動(dòng) 修建音樂名人風(fēng)雨走廊或音樂名人星光街區(qū) 露天音樂廣場 /音樂噴泉的建設(shè)與社區(qū)文化活動(dòng)的結(jié)合 經(jīng)典音樂回放的小型音樂視聽中心 藍(lán)調(diào)作為小區(qū)背景音樂 項(xiàng)目組團(tuán)、道路、戶型、廣場等的命名可借用音樂名人命名 [項(xiàng)目主題和核心理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進(jìn)行剝離， 博得目標(biāo)消費(fèi)群體的好感和回應(yīng)。 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 102 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 推廣口號建議 —— 藍(lán)調(diào)新生活，品位藍(lán)調(diào) [選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。 和諧 華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。 ] 項(xiàng)目主題策劃建議 之 方案二 101 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 二、音樂主題的概念延伸 結(jié)合揚(yáng)州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對音樂主題的進(jìn)行概念的延伸提煉 —— 藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào)： 即藍(lán)調(diào)音樂（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。從大音樂的概念來說，揚(yáng)州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個(gè)角度看，音樂概念的延展有市場基礎(chǔ)的保障。揚(yáng)州是全國文化中心，既有高雅音樂文化如廣陵琴派，也有俗音樂文化，如揚(yáng)州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚(yáng)州獨(dú)特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。 揚(yáng)州自古就是音樂之鄉(xiāng)，有良好的音樂積淀。 無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是營銷推廣，音樂主題都能提供豐富的素材。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項(xiàng)目的人文價(jià)值，同時(shí)他有最寬泛的適應(yīng)面，最強(qiáng)大的號召力。 音樂是人類文化積淀和人類想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶，具有無可比擬的人文價(jià)值。 98 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 針對該項(xiàng)目同致行公司的核心資源優(yōu)勢 招商資源 ?法國雅高酒店集團(tuán) （ 宜必思經(jīng)濟(jì)型酒店 ） ?美國格林豪泰 Green Hotel連鎖酒店 ?上海錦江之星連鎖酒店 ?美國 RUBY TUESDAY餐飲品牌 ?意大利 illy咖啡品牌 、 臺灣元山咖啡 ?美國 SLIM AND TONE健身品牌 ?泰國正大集團(tuán) 易初蓮花超市 ?臺灣樂購 （ 世界 500強(qiáng)英國 tesco超市 ） 超市 ?中國華聯(lián)超市連鎖機(jī)構(gòu) ?臺灣富士康集團(tuán) 本案定價(jià)的影響因素，主要受以下幾個(gè)因素影響： 戶型 /小區(qū)規(guī)模 /景觀 /開發(fā)商品牌 /物業(yè)類型 /地理位臵 /形象宣傳 90 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬 價(jià)格模擬 遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤的競爭因素以及價(jià)格，項(xiàng)目可參照的樓盤主要有項(xiàng)目 A“保集半島”，項(xiàng)目 B“奧都花城”，項(xiàng)目 C“京華城中城”，項(xiàng)目D“富麗康城”。 85 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 底層架空的泛會(huì)所空間 文化藝術(shù)體驗(yàn)的會(huì)所空間 86 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 門廳的格調(diào)感覺 空中花園的體驗(yàn) 87 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 銷售中心的獨(dú)特書墻建議 88 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬 89 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 本案項(xiàng)目銷售價(jià)格模擬 定價(jià)原則 在項(xiàng)目營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用，定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價(jià)，正確的項(xiàng)目營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的價(jià)格規(guī)律，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)值，做出精確定價(jià)，由于本案體量較大，高投入高風(fēng)險(xiǎn)，為定價(jià)精確，力求利潤最大化，本案的基本定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以市場定價(jià)法結(jié)合成本定價(jià)、心理定價(jià)、目標(biāo)利潤定價(jià)等。 84 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 1)、住宅部分 控制小高層層數(shù) 。 76 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 入戶花園戶型建議 77 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議 大露臺戶型建議 78 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 建議學(xué)院派產(chǎn)品立面 一種簡約大氣的風(fēng)格 79 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 鄰里商業(yè)街 80 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意 81 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 規(guī)劃建議 復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中對私密性的處理 傳統(tǒng)做法 科學(xué)人性做法 82 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 1)、住宅部分 考慮到中小城市購房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判： 由于項(xiàng)目所處的城市中心的絕佳地段，同時(shí)此類產(chǎn)品在市場上尚屬空白，結(jié)合整體項(xiàng)目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項(xiàng)目的檔次感，同時(shí)這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場的絕佳武器起到奇效； 增加部分四層疊加別墅＋部分花園洋房產(chǎn)品 。 6） 可考慮落地弧形窗 （ 打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面 ） 和飄窗 設(shè)計(jì) （ 可坐可臥 ， 即增強(qiáng)使用空間 ， 又開闊視野 ） ， 充分體現(xiàn)人性化設(shè) 計(jì) 。 5） 戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化 。 4） 功能配置合理完善 。 2） 按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶型 第一空間：建筑面積 層高 第二空間：景觀空間 第三空間：智慧 、 信息空間 ， 注入高科技 。 【 會(huì)所與商業(yè)街 】 70 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目總形象命名 示范揚(yáng)州西城的未來 揚(yáng)州 ● 西城學(xué)院生活樣板 Urban new town metropolis model quarters 71 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn) 國家 3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 國家級環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn) 揚(yáng)州第一個(gè)采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)（子母戶型設(shè)計(jì)，考慮兩代人的和諧居住） 揚(yáng)州第一家國家級專家團(tuán)隊(duì)擔(dān)任顧問團(tuán)的高尚社區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出全裝修試點(diǎn)的高尚小區(qū)（可以推出一個(gè)全裝修組團(tuán)） 揚(yáng)州第一個(gè)推出實(shí)屋樣板區(qū)的高尚小區(qū) 揚(yáng)州第一個(gè)推出教育長線 VIP服務(wù)的學(xué)院住宅（名校教育顧問服務(wù)策略） 揚(yáng)州第一個(gè)推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù)） 揚(yáng)州第一家提出住宅 DIY的高尚小區(qū)（針對部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶意見介入） （以上建議的實(shí)施在于充分考慮成本和效益，以及開發(fā)商的政府社會(huì)資源整合） 72 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)類型建議 物業(yè)類型 多層 小高層 退臺式花園洋房 ＋四層疊加別墅 配套商業(yè) 體量（比例 ) 約 40% 約 45% 約 10% 約 5% 物業(yè)目的 一期熱銷物業(yè)，帶動(dòng)人氣，回籠資金 ,形成口碑 ,降低投資風(fēng)險(xiǎn) 一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積 提升社區(qū)檔次和銷售價(jià)格 ,補(bǔ)充周邊市場階段性供應(yīng)缺口 更好地促進(jìn)住宅銷售和人氣入住 ,同時(shí)形成銷售額 73 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型面積建議 戶型 面積 （ M2） 比例 廳 （ M2） 主臥 （ M2） 次臥 （ M2） 衛(wèi) （ M2） 廚 （ M2） 儲藏 （ M2） 經(jīng)典二房 7595 35％ 2535 1320 10 7 7 2 精致三房 100115 30％ 2535 1320 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 3 舒適三房半 120135 25％ 3040 1625 16+13+8 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 5 豪華四房 140160 5％ 3040 1625 16+13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 其它 閣樓 4080 5％ 1530 1525 57 03 目前揚(yáng)州房價(jià)逐漸透支，消費(fèi)者在總價(jià)承受力相對有限的情況下，市場上經(jīng)濟(jì)戶型出現(xiàn)了脫銷，但大面積卻在滯銷，兩級分化非常明顯，針對目前周邊樓盤剩余面積過大的特點(diǎn)，以精致小面積上市的本案，將會(huì)引起市場的關(guān)注。 優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃 —— 精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃 真正適合人居的生態(tài)空間 ， 人性的極至表達(dá) 具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃 —— 生活與國際接軌 全力打造特色園藝，為未來生活喝彩 64 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第四篇章 鄰里思想家 ： 新文化紳士階層在一起分享生活 l 學(xué)院生活推崇鄰里交往 l 仰慕 ， 還是被仰慕 l 做鄰居，做朋友，就是不做陌生人 第五篇章 建筑思想家 ： 國際大師 學(xué)院派文化名宅 l 正太集團(tuán)實(shí)力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤 l 國際設(shè)計(jì)大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作 l 建筑藝術(shù)的細(xì)節(jié)體驗(yàn) 65 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 第六篇章 城市思想家 ： 時(shí)尚人文生活，