【正文】 萬(wàn) 1不到，主要她在濕地里面，而且在城市里，這在全國(guó)來(lái)講都很難得。 占地 約２ 5畝 套數(shù) ６０套 均價(jià) 16０００元／ m2 次序 06年初推出，正在發(fā)售 （現(xiàn)只剩 12套） 占地 約 3０畝 套數(shù) ４ 1套 均價(jià) 14０００元／ m2 次序 05年 3月推出，已售罄 占地 約 25畝 套數(shù) 6０套 均價(jià) 10０００元／ m2 次序 04年 9月開(kāi)盤(pán)，已售罄 一 期 二 期 三 期 西溪名園以全花園洋房入市（共 161套），開(kāi)發(fā)節(jié)奏圍繞中心會(huì)所依次開(kāi)發(fā)，分為三期 西 溪 名 園 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濕地景區(qū)控制帶 范圍 ：外圍保護(hù)地帶以外的周邊景區(qū)控制區(qū)，主要涉及五常鄉(xiāng)、閑林鎮(zhèn)的兩濕地水網(wǎng)區(qū)域，用地面積約為50平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 西溪濕地 國(guó)家公園 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 濕地景區(qū) 控制帶 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 西溪名園 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主流客戶(hù)研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢(shì)回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星級(jí)酒店：包括上百個(gè)行政包準(zhǔn)套間、中西宴會(huì)廳、KTV、高檔精品店等。 宏程 寫(xiě) 字 樓 宏豐 項(xiàng)目的地塊價(jià)值 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?兩者都經(jīng)歷城市化發(fā)展進(jìn)程，先開(kāi)發(fā)低密度樓盤(pán)，等待片區(qū)到達(dá)一定成熟度后再進(jìn)行高密度樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。 ?閑林相對(duì)于舊城西在發(fā)展過(guò)程中配套規(guī)劃設(shè)施更完善，但在具體實(shí)施上滯后，有待發(fā)展。 ?文一路延伸段已經(jīng)開(kāi)通 ?02省道今年年底開(kāi)通 ?文二路延伸段處于開(kāi)工籌措階段 ?高教路南端今年底開(kāi)通 ?五常路處于籌措階段 ?政府陸續(xù)修建主要交通道路， 交通方便 ，距離市區(qū)近。 IT精英等高技術(shù)人才 外地人為主的生意人 1999年杭州市取消實(shí)物分房，全部貨幣分房，外地人購(gòu)房可以拿到產(chǎn)權(quán)證。 項(xiàng)目毗鄰的老城西是杭州的富人區(qū)，主要以中產(chǎn)階層和各級(jí)別的白領(lǐng)、泛公務(wù)員為主 大學(xué)教師 以省府為主的公務(wù)員 以智力密集型為依托的高新技術(shù)企業(yè)梯次集群初步形成，ＩＴ、機(jī)械及交通設(shè)備制造、電子通訊和生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，導(dǎo)致該片區(qū)內(nèi)高技術(shù)人才居住密集。 2. 各個(gè)大型樓盤(pán)內(nèi)部設(shè)臵的商業(yè)街、會(huì)館和通過(guò)招商引入的大小業(yè)態(tài)也將成為閑林板塊商業(yè)配套的有效補(bǔ)充。 、五常大道西延伸段等20條城市道路計(jì)劃在三年內(nèi)建設(shè)，投資總額為 5700萬(wàn)元。 ?產(chǎn)業(yè)人口演變?yōu)椤岸?、三、一”型就業(yè)結(jié)構(gòu)是在近幾年的事，發(fā)展中國(guó)家就業(yè)結(jié)構(gòu)特征非常明顯。 ?而第二、三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升。 城市化率提高 ?新農(nóng)村建設(shè)全面展開(kāi)，全鎮(zhèn) 80%的村完成村莊整治， 100%村建設(shè)成為區(qū)級(jí)生態(tài)村； ?規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的主要道路框架基本形成，基礎(chǔ)設(shè)施配備基本到位，城市化水平達(dá)到 50%。 閑林這邊雖然沒(méi)有湖，但是靠近西溪濕地，也是青山秀水，空氣質(zhì)量好，居住品質(zhì)高。 ?它呈現(xiàn)為一條扁平的“ S”曲線(xiàn)，曲線(xiàn)上存在兩個(gè)拐點(diǎn)，第一個(gè)拐點(diǎn)位于 30%左右，即達(dá)到此點(diǎn)時(shí)，將發(fā)生緩慢增長(zhǎng)向快速發(fā)展期轉(zhuǎn)折，第二個(gè)拐點(diǎn)位于70%左右，此時(shí)，高速攀升轉(zhuǎn)入緩慢發(fā)展。 杭州城市西擴(kuò)的進(jìn)程 與主城區(qū)聯(lián)系緊密 與主城區(qū)的距離： 閑林、濱江： 15公里 臨平： 25公里 下沙： 20公里 心理距離： 從杭州人心理上，下沙、臨平更像是杭州的衛(wèi)星城，而濱江、余杭正在融入杭州主城區(qū)。 次中心包括九堡片區(qū)。 主流客戶(hù)研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢(shì)回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 4 杭州城市格局：一主三副的城市格局，各組團(tuán)依托不同資源和產(chǎn)業(yè)，形成各自的區(qū)域定位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州閑林項(xiàng)目 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（終稿） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。“新城西”概念的提出，將閑林規(guī)劃成衛(wèi)星城附屬于主城范圍 ?一個(gè)主城 －由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個(gè)城區(qū)組成 ?三個(gè)副城 －江南城： 由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。 ?閑林、五常將主動(dòng)納入新城西范圍。 1998年 2023年 范圍： 莫干山路以西，古翠路以東的文教區(qū)域 ； 發(fā)展?fàn)顩r： 蔣村少量開(kāi)發(fā)，人氣不夠；無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施配套； 典型項(xiàng)目： 康樂(lè)新村、金田花園； 桂花城開(kāi)始建設(shè) 啟動(dòng)階段 高速發(fā)展階段 現(xiàn)在 范圍： 蔣村鄉(xiāng)紫金港路以東，古墩路以西 ； 發(fā)展?fàn)顩r： 文一、文二、文三及古墩路興起，形成蔣村商住區(qū)； 典型項(xiàng)目： 桂花城系列、新金都城市花園、維也納春天、華立新州等 范圍： 大城西概念，將城西擴(kuò)大到閑林、三墩和余杭 發(fā)展?fàn)顩r： 老城西形成成熟高檔住宅區(qū)；新城西開(kāi)始發(fā)展，配套不成熟 典型項(xiàng)目： 桂花城系列、新金都城市花園、維也納春天、華立新州等 資料來(lái)源：世聯(lián)研究 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?閑林片區(qū) 04年的城市化率為 %，這表明該片區(qū)的城市化率處于高速攀升階段，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年城市化率將會(huì)大幅上升。而且，現(xiàn)在交通方便了，開(kāi)車(chē)到市區(qū)才二十多分鐘，所以閑林發(fā)展前景很好。 社會(huì)事業(yè)進(jìn)步 ?高標(biāo)準(zhǔn)普及九年制義務(wù)教育； ?全鎮(zhèn) 100%生活垃圾實(shí)行無(wú)害化處理，自來(lái)水普及率為 99%， 40%的村（社區(qū)）為省級(jí)衛(wèi)生村（社區(qū)）； ?全鎮(zhèn) 80%的村為區(qū)級(jí)文明村，市級(jí)文明村達(dá) 4個(gè)。 01020304050607080第一產(chǎn)業(yè)人口 第二產(chǎn)業(yè)人口 第三產(chǎn)業(yè)人口1978年2023年1978年與 2023年余杭各產(chǎn)業(yè)人口占總?cè)丝诎俜直? ?從就業(yè)結(jié)構(gòu)的演變軌跡看，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè) 人員占總的從業(yè)人員的比重加速下降，由 1978年高達(dá) %下降到 2023年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 9 . 6 %5 6 . 8 %3 3 . 6 %第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 % +% +% ?城市化加劇的特征之一： *二、三產(chǎn)業(yè)人口加大，并占主導(dǎo)。 ，分別在老余杭、中泰、閑林、倉(cāng)前、五常新建或擴(kuò)建公交站臺(tái)等設(shè)施，估算投資 7000多萬(wàn)元 。 教育設(shè)施建設(shè) ，近三年內(nèi)將新建幼兒園 30余個(gè)，基本上已落實(shí)由開(kāi)發(fā)商投資承建，其中，近期將建設(shè)的項(xiàng)目有九個(gè)。 轄區(qū)內(nèi)有以全國(guó)著名的浙江大學(xué)領(lǐng)銜的大專(zhuān)院校和科研院所近百所，是杭州的文教區(qū)。當(dāng)時(shí)市中心沒(méi)有商品房，只有城西有，所以很多外地商人紛紛在城西購(gòu)房。 ?道路交通向來(lái)是房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素之一，兩者的道路系統(tǒng)都在一定程度上 促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展 。 住宅樓盤(pán) ?開(kāi)始以康樂(lè)新村、金田花園、桂花城、南都德迦和華立星洲等多層樓盤(pán)為主； ?后期則以梧桐公寓、銀馬公寓、中豪晴園、楓華府第等小高層樓盤(pán)為主。 ?兩者政府投入都較少，主要靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行配套投入， 由住宅帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)發(fā)展 。 項(xiàng)目地塊南向 500米內(nèi)酒店、商業(yè)集中，高層建筑林立，城市化意象濃烈 五常大道 高教路 綠城育華幼兒園：浙江省甲級(jí)幼兒園，開(kāi)設(shè) 12個(gè)班，雙語(yǔ)教學(xué)。 星級(jí)酒店 小高層、高層建筑 小高層、高層建筑 小高層、高層 商業(yè)中心 項(xiàng)目的地塊價(jià)值 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究目的： 目前城西郊區(qū)銷(xiāo)售好的中低密度典型樓盤(pán)，其市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素是什么？帶給我們什么啟示？ 西 溪 名 園 西 溪 風(fēng) 情 案例選擇原則： 1. 城西郊區(qū) 2. 中低密度 3. 銷(xiāo)售情況好 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪名園是地處西溪濕地核心保護(hù)區(qū)的唯一房產(chǎn)項(xiàng)目 示圖 基本情況 ?占地 80畝，總建面積 3萬(wàn) m2，容積率 ?34層花園洋房，共計(jì) 161戶(hù)，銷(xiāo)售 149套 ?均價(jià)： 04年 9月 10000 →05 年 3月 14000 → 06年 9月 16000 ?主力面積： 180220平米 位臵 ?與黃龍?bào)w育中心直線(xiàn)距離 資源配套 ?500米生態(tài)水岸， ?3000平米會(huì)所 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng) ?西溪城市濕地核心保護(hù)區(qū)的稀缺資源和稀少數(shù)量 西溪濕地 國(guó)家公園 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 濕地景區(qū) 控制帶 西溪名園 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 西 溪 名 園 濕地外圍保護(hù)區(qū) 范圍 ：在保護(hù)區(qū)界線(xiàn)以外為外圍保護(hù)地帶，東至紫金港，南至老和山麓，西至繞城公路西側(cè)綠帶，北至余杭塘河，用地面積15． 7平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 濕地核心保護(hù)區(qū) 范圍 ：東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段的區(qū)域?yàn)楸Ｗo(hù)區(qū)范圍，總面積11． 4平方公里 建設(shè)時(shí)期： 05年 5月一期開(kāi)放，二期 07年底開(kāi)放，三期預(yù)計(jì) 08年 10月開(kāi)放。 04年西溪名園以其絕對(duì)稀缺的資源，高價(jià)入市（洋房高出排屋價(jià)格35％以上），同樣受到投資客的追捧，價(jià)格增幅高出市場(chǎng)均值； 05年后投資客減少，價(jià)格增幅明顯回落，處于同期市場(chǎng)增幅最低 西 溪 名 園 02023400060008000100001202314000160001800004年 05年 06年40％ 15％ 40％ ％ ％ 20％ ％ ％ ?園開(kāi)盤(pán) ,花園洋房10000元 /m2； ?“西溪濕地”總體規(guī)劃于 04年 1月 30日批復(fù)?！? —— 溫州王先生 ?“ 05年上半年買(mǎi)的，花了 1萬(wàn)2出頭，去年開(kāi)盤(pán)才 1萬(wàn)，她是濕地公園內(nèi)惟一的樓盤(pán)，而且總共不到 200套，當(dāng)時(shí)買(mǎi)就肯定未來(lái)價(jià)格還會(huì)升，目前掛在網(wǎng)上看看，已有人出價(jià) 1萬(wàn) 8，個(gè)人估計(jì)會(huì)突破 2萬(wàn)。 濕地景區(qū)控制帶 范圍 ：外圍保護(hù)地帶以外的周邊景區(qū)控制區(qū)，主要涉及五常鄉(xiāng)、閑林鎮(zhèn)的兩濕地水網(wǎng)區(qū)域，用地面積約為 50平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 03年西溪風(fēng)情低價(jià)入市，得到市場(chǎng)投資客的青睞，價(jià)格提升幅度快； 04年濕地規(guī)劃出臺(tái)，其增幅高于市場(chǎng)均值變化， 06年文一西路的開(kāi)通給其帶來(lái)利好，自住客增強(qiáng)，價(jià)格增幅加劇 0202340006000800010000120231400016000180002023003年 04年 05年 06年39％ 45％ 40％ ％ ％ 20％ ％ ％ 西 溪 風(fēng) 情 ?情開(kāi)盤(pán) ,均價(jià)4000元 /m2； ?03年杭州最大規(guī)模（ 3000畝），全排屋社區(qū)。 ?06年 9月西溪風(fēng)情均價(jià)至 13000元 /m2 ?“文一西路”于 06年 4月 17日開(kāi)通 (當(dāng)天價(jià)格提升 500元 /m2 ）。 西溪風(fēng)情的銷(xiāo)售以其資源的稀缺性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)為核心驅(qū)動(dòng)因素 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素 ?資源的稀缺性 —— 濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)的良好自然資源＋精心打造的人工景觀 ?規(guī)模優(yōu)勢(shì) —— １０００畝規(guī)劃（原３０００畝規(guī)劃，受濕地保護(hù)調(diào)整） ?區(qū)位的優(yōu)勢(shì) —— 文一西路的開(kāi)通，令其離市中心只有 1５分鐘車(chē)程 西 溪 風(fēng) 情 ?成熟、純凈的社區(qū) —— 全排屋的整體規(guī)劃，會(huì)所等配套的開(kāi)放，前期客戶(hù)的部分入住，營(yíng)造了一個(gè)成熟而純凈的社區(qū)氛圍 34 020234000600080001000012023140001600004年 05年 06年西溪名園西溪風(fēng)情白云深處金都雅苑高端客戶(hù)（總價(jià) 300萬(wàn)以上）對(duì)稀缺資源的占有是其購(gòu)買(mǎi)的第一要素 項(xiàng)目 主力面積（ m2） 單價(jià) (萬(wàn)元 /m2） 總價(jià) (萬(wàn)元） 去化量（套） 資 源 西溪名園 200 16000 320 93% （剩余 12套） 西溪濕地核心保護(hù)區(qū) 西溪風(fēng)情 280 13000 364 三期 59% (一、二期售