【正文】 劣勢： 1. 小高層去化時(shí)間稍長。 通過構(gòu)建模型，計(jì)算不同容積率下最優(yōu)物業(yè)類型配比 地價(jià) Q元；占地面積 300畝，容積率 R ≤ ，聯(lián)排 A、寬景 B和小高層 C占地比例為 a, b和 c。 不同物業(yè)對(duì)項(xiàng)目利潤價(jià)值貢獻(xiàn)排序 —— 基于產(chǎn)出投入比 土地成本 建安工程費(fèi) 市政配套及人防費(fèi) 室外工程費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 其他費(fèi)用等 產(chǎn)品 容積率 總成本 (萬元） 售價(jià) (元 /平） 凈利潤（萬元） 投入產(chǎn)出比 聯(lián)排 60788 11000 57297 % 寬景 65829 7800 55193 % 小高層 94948 6000 58598 % 聯(lián)排 寬景 小高層 假設(shè)： 1. 聯(lián)排別墅為一般別墅，帶半地下室，外墻涂料+石材；寬景為較好內(nèi)裝修、氟碳噴漆鋁合金門窗，外立面面磚、較好水電；小高層設(shè)一層地下車庫，鉆孔灌注樁，現(xiàn)澆鋼筋砼短肢、剪力墻結(jié)構(gòu)、單位空調(diào)、公共部位較好內(nèi)裝修、氟碳噴涂鋁合金門窗、合資電梯。 (1+2+3) 3% 5. 其他費(fèi)用 3 5％ (1+2+3+4+5) 65% %* (1+2+3+4+5+6) 2% 3 3％ 銷售收入 3％ 銷售收入 ％ 項(xiàng)目成本確定 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目成本確定 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量（ m2） 總價(jià) 備注 915 202310 19500萬 150 202310 3000萬 聯(lián)排 1512；小高層 1512；疊拼 1262。 樓盤名 價(jià)格 資源相對(duì)優(yōu)勢溢價(jià) 資源優(yōu)勢 資源優(yōu)勢程度 西溪名園 16000 9600 濕地核心區(qū)域 9600/9600=100% 西溪風(fēng)情 12023 5600 外圍保護(hù)區(qū) 5600/9600=58% 金都雅苑 9200 2800 景區(qū)控制帶 2800/9600=30% 本項(xiàng)目 3800 景區(qū)控制帶 40% 本項(xiàng)目排屋 P=（溢價(jià) +均價(jià)） *（ 1+年增長率） =（ 3800+6400） *（ 1+） =11000 表 1. 杭州其他片區(qū)排屋價(jià)格 表 2. 閑林片區(qū)濕地資源優(yōu)勢溢價(jià)表 排屋價(jià)格確定 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過分析片區(qū)內(nèi)小高層和排屋價(jià)格增長幅度，預(yù)測本項(xiàng)目排屋未來價(jià)格年增長幅度為 %，小高層為 % 樓盤名稱 2023年年末價(jià)格 2023年 10月價(jià)格 單個(gè)樓盤增長幅度 平均漲幅 新明半島 5600（裝修 800） 6100（裝修 800） % 翡翠城 6500 7800（裝修 800） 閑林山水 5300 5500 爵士風(fēng)情 5000 5300 岸上藍(lán)山 4400 4800 表 1. 閑林片區(qū)小高層價(jià)格增長幅度 樓盤名稱 2023年年末價(jià)格 2023年 10月價(jià)格 單個(gè)樓盤增長幅度 平均漲幅 西溪風(fēng)情 10000 12023 20 8. 8% 西溪名園 14000 16000 15 金都雅苑 9000 9200 西溪山莊 7000 7300 竹海水韻 9000 9200 表 1. 閑林片區(qū)排屋價(jià)格增長幅度 ?運(yùn)用單個(gè)樓盤 05年末的價(jià)格與 06年價(jià)格相比較，得到單個(gè)樓盤價(jià)格漲幅； ?再計(jì)算單個(gè)樓盤漲幅平均值，得到片區(qū)樓盤漲幅均值； ?以這個(gè)均值作為本項(xiàng)目樓盤未來價(jià)格年增長幅度。 本項(xiàng)目將從以下五方面進(jìn)行物業(yè)組合建議分析 物業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分析 市場去化速度 1 2 3 經(jīng)濟(jì)測算 4 產(chǎn)品細(xì)化 5 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?南面：緊鄰著翡翠城，兩者以 25米寬水系為界限。 市場去化速度 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目項(xiàng)目 去化時(shí)間 去化量 去化速度 主力面積 西溪名園 （花園洋房） 143套 6套 /月 160210m2 岸上藍(lán)山 159套 9套 /月 120140m2 竹海水韻 （普通多層） 103套 17套 /月 130165m2 金都雅苑 （花園洋房） 11套 11套 /月 200m2 竹海水韻 (電梯洋房 ) 2套 /月 170m2 爵士風(fēng)情 92套 15套 /月 86119m2 表 . 閑林典型樓盤多層產(chǎn)品去化量 18%41%10%31%8 0 1 2 0 m 2 1 2 0 1 4 0 m 2 1 4 0 1 6 0 m 2 1 6 0 2 1 0 m 2圖 . 城西典型樓盤各種戶型面積 多層去化百分比 市場去化速度 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目項(xiàng)目 去化時(shí)間 去化量 去化速度 主力面積 新明半島 501套 55套 /月 145165m2 翡翠城三期 62套 11套 /月 150160m2 岸上藍(lán)山 92套 5套 /月 120m2 庭院深深 209套 37套 /月 140m2 表 . 閑林典型樓盤小高層產(chǎn)品去化量 35%65%1 2 0 1 4 0 m 2 1 4 0 1 6 5 m 2圖 . 城西典型樓盤各種戶型面積 小高層去化百分比 市場去化速度 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型面積為 220— 240m2之間的占據(jù)去化量的 62%，240— 280m2之間的占據(jù)去化量的 38%； ?所以城西聯(lián)排去化主力戶型在 220— 240m2之間，以小面積聯(lián)排為主。 ?接受以提高舒適度為目的的產(chǎn)品創(chuàng)新，愿意為創(chuàng)新溢價(jià)買單 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目物業(yè)組合原則：在市場、利潤、指標(biāo)限制等綜合考慮下，尋找產(chǎn)品創(chuàng)新、快速回現(xiàn)、降低風(fēng)險(xiǎn) ?項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) ?容積率：東地塊 ，西 地塊 ?限高：東 地塊 30米，西 地塊 55米 ?市場產(chǎn)品現(xiàn)狀 ?主流產(chǎn)品為聯(lián)排、多層、小高層，少量花園洋房和電梯洋房。 整體定位： 西溪濕地是國家級(jí)保護(hù)的城市濕地公園 “閑林風(fēng)景美哉”，“閑林人文雅哉” 閑林的“城市化”不可阻擋，她必將成為一個(gè)既具備城市化便捷配套，又擁有良好生態(tài)環(huán)境的“杭州后花園住區(qū)” 第 1價(jià)值層級(jí)： 區(qū)域印象 第 2價(jià)值層級(jí)： 區(qū)域發(fā)展 第 3價(jià)值層級(jí)： 生活理念 評(píng)價(jià) 價(jià)值體現(xiàn) 周邊規(guī)劃有物流中心、寫字樓、公寓、超市、醫(yī)院、小學(xué)、星級(jí)酒店、餐飲等，城市化生活配套相對(duì)成熟，必將成為居住新中心 隨著板塊的城市化進(jìn)程，閑林將成為“杭州后花園住區(qū)” 良好的生態(tài)環(huán)境，“閑處林下，生活本色” 享有自然山水的同時(shí)享有城市化的便捷配套 杭州人骨子里的休閑風(fēng)尚 客戶臵業(yè)傾向 —— 自然休閑與城市化的便捷配套兼顧 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 近郊大盤的區(qū)域價(jià)值必須人文化，人文能夠產(chǎn)生更高附加值和歸屬感， 大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和人文價(jià)值 。 客戶價(jià)值取向?qū)?xiàng)目的要求 尋找一種新的居住模式，引導(dǎo)一種新的居住理念 閑林現(xiàn)有居住模式 傳統(tǒng)居住生活功能或第二居所功能 大環(huán)境、交通、教育 舒適性弱、環(huán)境景觀弱 以單純居住為功能 營造傳統(tǒng)溫馨、生活便利的住區(qū)感、功能單一 對(duì)公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高 社區(qū)不純凈，與舊城聯(lián)系密切 主要依賴西溪濕地環(huán)境概念，缺少屬于社區(qū)的獨(dú)立景觀 價(jià)值訴求 功能定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 核心價(jià)值 與城市關(guān)系 環(huán)境景觀 對(duì)配套要求 新居住模式 傳統(tǒng)居家之外的都市休閑型居住 都市休閑主義 國際人文社區(qū) 以體驗(yàn)新生活方式為主 舒適性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)美 營造都市休閑的生活氛圍，社區(qū)功能復(fù)合 依托周邊配套 都市休閑概念純凈，規(guī)劃起點(diǎn)高 關(guān)注社區(qū)的內(nèi)部獨(dú)立景觀的營造，與外部關(guān)聯(lián)度不大 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 私密組團(tuán)的營造 溪岸生活的營造 風(fēng)情商業(yè)街的營造 城市開放空間的營造 。 家庭月收入 要素 生活經(jīng)歷 周末活動(dòng) 消費(fèi)取向 提煉內(nèi)容 家庭月收入人民幣 2萬元左右 有豐富的經(jīng)歷，閱歷豐富，有體面的工作 有具備類似身份的朋友圈的同時(shí)希望有私密空間； 與轎車、名表、高爾夫球場、精品屋聯(lián)系在一起 高雅、 舒適、文化享受是其閑暇生活的主要方式 思維多是抽象的，但是生活上這一群體比較實(shí)在 他們具有較強(qiáng)的進(jìn)取精神和精神需求，愿意為國家做貢獻(xiàn) 認(rèn)為應(yīng)依靠技術(shù)、知識(shí)、吃苦精神和膽量獲得財(cái)富 消費(fèi)時(shí)希望物有所值，適度炫耀但不事張揚(yáng) 具體分析杭州中產(chǎn)：他們希望擁有時(shí)尚而理性的 引領(lǐng)新居住模式的都市休閑社區(qū)體驗(yàn) 衣著 衣著講究，喜歡名牌，但有自己的偏好 有對(duì)時(shí)尚的獨(dú)特的詮釋 對(duì)城市生活已經(jīng)厭倦，渴望回歸自然，但工作出行又依賴城市 休閑度假生活相對(duì)私密，又可以和轎車、高爾夫聯(lián)席在一起 經(jīng)濟(jì)型別墅體現(xiàn)品味， 但不張揚(yáng) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞：高性價(jià)比、追求產(chǎn)品品質(zhì)、便利生活、園林景觀 ?家庭描述： 2535歲左右，二 /三口之家 ?臵業(yè)目的：多為產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐帶來的新杭州人，二次或首次臵業(yè)，改善居住或首次臵業(yè)。 主流客戶研究 典型案例研究 發(fā)展趨勢回顧 1 2 3 4 項(xiàng)目整體定位 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?05年 2月西溪風(fēng)情均價(jià)至9000元 /m2 ?“文一西路”開工建設(shè) 。 —— 西溪風(fēng)情臵業(yè)顧問 項(xiàng)目 面積（ m2） 售價(jià) (萬元） 面積 （ m2） 售價(jià) （萬元） 西溪風(fēng)情 233 245 242 270 242 255 222 235 256 268 230 230 192 196 268 348 236 320 月均放盤量 ９ 套 （共去化８８３套，放盤量少） 表 . 西溪風(fēng)情二手市場放盤明細(xì)（ ） 35%65%投資客戶 自住客戶圖 . 西溪風(fēng)情樓盤客戶構(gòu)成 40%35%25%公務(wù)員 企業(yè)主 高級(jí)白領(lǐng)西 溪 風(fēng) 情 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。涉及”西溪濕地”外圍保護(hù)區(qū)。 北美風(fēng)格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功銷售，營造出成熟而純凈的社區(qū)形象 西 溪 風(fēng) 情 會(huì)所外景 會(huì)所的豪華內(nèi)裝修 網(wǎng)球場 北美風(fēng)格 社區(qū)一景 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西溪風(fēng)情處于濕地外圍保護(hù)區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的全排屋社區(qū) 示圖 基本情況 ?占地 1000余畝，總建面 50萬 m2，容積率 ?17棟獨(dú)棟，其他全排屋，一、二期 700套售罄，三期 312套，銷售 183套，共計(jì) 1700戶 ?均價(jià)： 03年 2月 4000→05 年 3月 9000→06 年 9月 13000 ?主力面積： 220270平米 位臵 ?與黃龍?bào)w育中心直線距離 資源配套 ?170000m2天然水域， 30000m2生態(tài)景觀湖 區(qū)， 3500m浪漫水岸線， 70多處景觀園林 ?已完工：網(wǎng)球場、會(huì)所 ?規(guī)劃：學(xué)校、商業(yè)街（預(yù)計(jì) 09年建成） 購買驅(qū)動(dòng) ?西溪濕地外圍保護(hù)區(qū)和文一西路建設(shè)、開通 西 溪 風(fēng) 情 西溪濕地 國家公園 西溪濕地 核心保護(hù)區(qū) 外圍保護(hù)區(qū) 閑林 水鄉(xiāng) 生態(tài) 農(nóng)業(yè) 濕 地 濕地景區(qū) 控制帶 西溪名園 宏程項(xiàng)目 西溪風(fēng)情 濕地外圍保護(hù)區(qū) 范圍 ：在保護(hù)區(qū)界線以外為外圍保護(hù)地帶，東至紫金港，南至老和山麓，西至繞城公路西側(cè)綠帶，北至余杭塘河，用地面積15． 7平方公里 建設(shè)時(shí)期：詳規(guī)尚未出臺(tái) 濕地核心保護(hù)區(qū) 范圍 ：東起紫金港路綠帶西側(cè)，西至繞城公路綠帶東側(cè)，南起沿山河，北至文新路延伸段的區(qū)域?yàn)楸Ｗo(hù)區(qū)范圍，總面積11． 4平方公里 建設(shè)時(shí)期： 05年 5月一期開放，二期 07年底開放，三期預(yù)計(jì) 08年 10月開放。 西溪名園客戶以投資客為主，多為私企老板和生意人，其對(duì)總價(jià)不敏感，只關(guān)心未來物業(yè)的升值潛力 ?” 04年 10月買的，當(dāng)時(shí)價(jià)格 1