【正文】 解決目前社區(qū)位臵相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問題困擾 問題 2 如何整合資源形成區(qū)域 不可復(fù)制的另一極？ 在一期開盤初期，將 3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場景得以充分體驗(yàn) —— 看得見的未來 萬科品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾 以 6年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合三大項(xiàng)目資源，打造 1平方公里、 100萬平米住宅、 1萬戶人家的 “ 萬科生活城 ” ，并以四季花城 作為項(xiàng)目參照物 產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？ 品牌效應(yīng) 如何克服區(qū)域周邊配套 不成熟？ 附加值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 采用點(diǎn)式透天小高層 透天小高層 20平入戶花園 ?74平米的小戶型中，贈(zèng)送 20平米的入戶花園，并通過轉(zhuǎn)角飄窗彌補(bǔ)空間局促 ,天井設(shè)計(jì)加強(qiáng)樓梯間的采光效果 ?將雙臥室合并，增大客廳和臥室 ,浴室的面積 ?將主臥和客廳設(shè)計(jì)大比例凸窗，加強(qiáng)與自然界之間的聯(lián)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?價(jià)值標(biāo)桿 一期臨水景觀資源最好的 TOHO ?社區(qū)配套 位于主干道稼先路和小區(qū)干道之間，對(duì)外開放對(duì)整個(gè)坂雪崗區(qū)域服務(wù)。目前自駕車通過梅觀高速可在 20分鐘內(nèi)到達(dá)市中心；乘公交車 33 3333 415等從市中心直達(dá)萬科城約 3040分鐘； 2022年竣工的地鐵 4號(hào)線也臨近該項(xiàng)目；規(guī)劃中輕軌 11號(hào)線經(jīng)過該項(xiàng)目； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地 ,擁有人口 11萬人，面積達(dá)30多平方公里 . 擁有華為、新天下等知名企業(yè)。 68 萬科東海岸 建立與海的聯(lián)系 ?以沙灘游泳池及小品為社區(qū)營造度假意象 蚌殼式對(duì)講 海魚式對(duì)講 海上小島 海灘游泳池 沙灘排球場 海洋意象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 萬科東海岸 規(guī)劃 ?規(guī)劃指標(biāo)： ?規(guī)劃布局： ?以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導(dǎo)思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ?以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點(diǎn)式布臵產(chǎn)品 ?依山勢(shì)從高到低依次排列獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅 ?原有溪水順勢(shì)自然流入社區(qū)中心的水面 ?以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數(shù) 1948戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 主動(dòng)郊區(qū)化公寓物業(yè)如何速度突圍？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?闊大豪華客廳（ 40M2），交際聚會(huì)的私家場所。 ?入戶下一層全部為客廳、餐廳，起居活動(dòng)空間寬敞。 57 17英里產(chǎn)品特色（ 1） ?高價(jià)值戶型景觀占優(yōu)，視野開闊； ?功能分區(qū)明確，互不干擾； ?空間寬敞，贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高； ?主人房、客廳、次臥的朝向及景觀優(yōu)勢(shì)； ?充分照顧主人及家人生活起居的私密性。 項(xiàng)目用地面積 67571平方米，總建面 50000余平方米，其中住宅 48678平方米，一期為 107套聯(lián)排別墅。別墅依水而居，這里的湖景區(qū)面積有27000多平米，水面有6000多平米，綠化率達(dá)到 %。 天竺 馬坡 北京楓橋別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?除居住功能以外，可以作為企業(yè)會(huì)所，集商務(wù)、社交會(huì)館于一體，擴(kuò)大客戶層面，“生活加生意”。 49 依托于優(yōu)越的區(qū)位資源，倡導(dǎo)中國新銳富豪生活模式 ?項(xiàng)目位于高檔別墅區(qū)，緊鄰溫榆河，附近有賽馬場和多個(gè)高爾夫球場等設(shè)施。 48 北京財(cái)富公館 ?住宅總建面： 平米，總棟數(shù) 172套 ?起價(jià)： 2022萬元 /套 ?獨(dú)棟別墅。 將賴特風(fēng)格在項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、園林方面加以徹底的貫徹。 ?項(xiàng)目定位為西山地區(qū) 標(biāo)志性 高檔別墅項(xiàng)目 ?項(xiàng)目圍繞山居，塑造特色 —— “ 居于山，隱于宅，樂于天下 ” 。 46 項(xiàng)目特色緊緊依托區(qū)域資源 ?西山是北京城西部諸山的總稱。 內(nèi)庭園林的創(chuàng)新，傳統(tǒng)建筑以內(nèi)庭園林為中心分散式展開，這種相對(duì)封閉的內(nèi)院結(jié)構(gòu)主要是由傳統(tǒng)中國家庭組織的封閉性所決定。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?占地面積： ?建筑面積： ，共 49戶。 ?貴族化管家服務(wù)，資深的莊園物管專家統(tǒng)領(lǐng)。 上海西郊莊園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 依托上海西郊，打造歐洲經(jīng)典城堡莊園 ?上海唯一莊園別墅。 35 高檔別墅項(xiàng)目如何形成核心競爭力？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以疊加別墅、別墅式公寓、電梯公寓等多種建筑形態(tài)相結(jié)合。 31 郊區(qū)公寓基本情況 被動(dòng)郊區(qū)化物業(yè)，低價(jià)拉動(dòng) 江北 特點(diǎn)：供應(yīng)量大，價(jià)格低 3000多元，速度快，本區(qū)域及周圍市縣人購買 主城 江寧 特點(diǎn)：公寓開始放量，價(jià)格低 3000多元，速度較快，多賣給市區(qū)的人 仙林 特點(diǎn)：公寓開始放量，價(jià)格較低 4000多元，速度快，多賣給教師 麒麟鎮(zhèn) 特點(diǎn)：供應(yīng)量大，價(jià)格低 3000多元，速度快，多賣給市區(qū)的人 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 別墅市場競爭格局 江寧 東郊 主城 馬群 90％以上，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅供應(yīng)量 70％，舒適型雙拼 20％，而獨(dú)棟別墅僅占到 10％ 70％， ，以別墅為主的瑞景文華、愛濤漪水園以及復(fù)地朗香的獨(dú)立別墅上市量有較大幅度的增長，同時(shí)銷售回暖 渡到高端獨(dú)立別墅甚至豪宅 ，占 ％ （老山）水（湯泉溫泉、龍池湖、金牛湖等） 、鳳月天晴、華歐國際友好城、威尼斯水城等項(xiàng)目中的別墅部分，以別墅項(xiàng)目為主的龍池翠洲以及純別墅項(xiàng)目林語別墅和新增地塊的別墅項(xiàng)目等 40萬平方米左右，其市場份額也將隨之增至 20％上下 高的獨(dú)棟別墅 ，土地稀缺，因此別墅項(xiàng)目較少，僅占總供應(yīng)量的 % （小桃源地塊、寶船聽濤）、水景（萬科光明城市島中別墅、莫愁湖金基藍(lán)鉆）和市中心（鼓樓區(qū)歸云堂丁山桂墅園）為主 ，獨(dú)立別墅價(jià)格可望達(dá)到 300－ 1500萬元每套， 2萬平，占 ％ ，文化底蘊(yùn)豐厚，人文、自然景觀匯萃 很大，再加上自身板塊內(nèi)樓盤數(shù)量鮮少，每月成交量較少，因此銷售均價(jià)一直都保持高位 主，供應(yīng)占到 88％，銷售表現(xiàn)也非常好，尤其是獨(dú)立別墅 ，雙拼的銷售也好于聯(lián)排別墅，說明潛在購房者對(duì)東郊片區(qū)高檔別墅定位較為認(rèn)可 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 ? 思考點(diǎn)： 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新 2. 特殊資源優(yōu)勢(shì) R1 R2 本區(qū)域高檔公寓銷售速度不快 ?天泓山莊一年銷售 180套左右 周邊板塊普通公寓價(jià)格普遍低于 5600元 ?亞東公寓 43004500元 /平 ?麒麟地區(qū) 3000多元 /平 三年內(nèi)銷售公寓 萬平米 首期實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠 售價(jià)預(yù)估在 5600元以上 B B3公寓地塊 Q2：公寓的價(jià)格支撐，如何避免納入到周邊板塊的比較體系？ Q3：高端公寓如何實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。郊區(qū) 第一居所 中檔住區(qū) 中高檔類別墅 60008000 南部畈田、龍華 郊區(qū) 第一居所 中檔住區(qū) 中高檔類別墅 初期 7000— 目前 10000 主動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二居所 景觀型別墅 /鄉(xiāng)村別墅 7769 大興 城市 amp。少部分是依靠資源和產(chǎn)品拉動(dòng)，處于主動(dòng)郊區(qū)化初級(jí)階段 客戶 特征 江寧從郊區(qū)居住逐漸進(jìn)入郊區(qū)城市化；而本區(qū)域在一段時(shí)間內(nèi)，仍以主動(dòng)或被動(dòng)的郊區(qū)居住為特色； 相對(duì)城區(qū)居住，主動(dòng)郊區(qū)化居住是另一種生活方式；它往往是有錢有閑、投資未來、有特殊交際圈的代表，不宜與城區(qū)同價(jià)位項(xiàng)目比較和競爭，因客戶所處的階層、購買目的完全不同 郊區(qū)居?。耗暇┠壳暗某鞘邪l(fā)展水平低于完全主動(dòng)式郊區(qū)化模式的要求，被動(dòng)郊區(qū)化居住是主流，主動(dòng)郊區(qū)居住處于初級(jí)階段 郊區(qū)居住 主動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 初步測算價(jià)格：別墅均價(jià) 11000元 /平米 公寓均價(jià) 5600元 /平米 初步預(yù)估方案 方案一 方案二 方案三 別墅均價(jià) （元 /平米） 8600 11000 14000 公寓均價(jià) （元 /平米） 6000 5600 5100 稅后利潤 （萬元） 案例借鑒 南京： ?翠屏國際城 獨(dú)棟 /平米 公寓： 4000多元 /平米 ?仁恒玉蘭山莊 獨(dú)棟： /平米 公寓： 7000元 /平米 深圳： ?萬科東海岸 聯(lián)排： 18000元 /平米 公寓： 8000元 /平米 ?波托菲諾 獨(dú)棟： 50000元 /平米 公寓： 13000元 /平米 1. 根據(jù)南京和深圳的成功案例，別墅價(jià)格一般為公寓價(jià)格的兩倍以上，這樣既能由別墅的高形象帶動(dòng)公寓的銷售速度，又有助于保持統(tǒng)一的高端形象。位于繁華鬧市區(qū)的 銅鑼灣跑馬地馬場 始建于 1844年，幾經(jīng)擴(kuò)建，現(xiàn)可容納 2萬多觀眾；1978年填海建成的 沙田馬場 ，觀馬臺(tái)就有 7層，可容納 6萬多觀眾 ?賽馬是香港的特色，已成為到港旅游的項(xiàng)目之一 沙田馬場 ?香港＝賽馬 ?賽馬在香港人的生活中占有很高位置 ?只有博彩性賽馬才能做到 賽馬場研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 一位騎馬愛好者 經(jīng)濟(jì)實(shí)力＋超前觀念＋固有洋氣 ＝賽馬運(yùn)動(dòng)迅速發(fā)展 賽馬場研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 我們?nèi)绾握线@些資源呢？ ?根據(jù)訪談和調(diào)研 ?我們得到啟示： 啟示 1 啟示 2 高爾夫是可以提高知名度的 小白龍山是可以為別墅提供景觀資源的 啟示 3 紫金山是可以借勢(shì)的 賽馬場是可以為小高層提供景觀的 啟示 3 資源型物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目界定結(jié)論 —— 研究方向 ? 競爭特點(diǎn)？抗性？如何應(yīng)對(duì)？ ? 資源利用度？利用方向 ? 如何協(xié)調(diào)與運(yùn)作、開發(fā)模式？ ? 特點(diǎn)與啟示？ ? 障礙？客戶群體？特征？ 1. 陌生區(qū)域 2. 資源型物業(yè) 3. 兩種物業(yè)類型 4. 高端產(chǎn)品 5. 主動(dòng)郊區(qū)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022/5/25 南京馬會(huì)臵業(yè)馬場項(xiàng)目定位及總體發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：南京馬會(huì)臵業(yè)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟(jì)測算 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 可以利用賽馬場、高爾夫、紫金山、小白龍山等優(yōu)勢(shì)資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物質(zhì)條件再加上上海人超前觀念和固有的“洋氣”成就了它在賽馬上的發(fā)展 ?騎馬使我神清氣爽，高雅得體是貴族運(yùn)動(dòng)，能讓人感到快樂和自信，馬是我的朋友，是我的寵物。 13 從目前全國賽馬場的發(fā)展?fàn)顩r預(yù)測未來本區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)（ 4）香港 ?600多萬港人， 馬迷 200萬 ?香港的賽馬占了 多項(xiàng)世界之最 ——— 國際賽事參賽國家最多、參與人數(shù)最多、投注金額與人口比例最高、每季賽馬場數(shù)最多 ?香港賽馬會(huì) 已發(fā)展到兩萬一千多名會(huì)員，其中絕大多數(shù)是華人 ?香港現(xiàn)有 兩個(gè)馬場 ，占地均上萬平方米。 16 產(chǎn)品物業(yè)類型的確定 ?限制條件：別墅地塊 r＝ ；公寓地塊 r＝ ?市場上雙拼別墅單價(jià)高于聯(lián)排、疊拼別墅；容積率越高利潤額也越高 ?A地塊為以獨(dú)棟為主，配合少量雙拼別墅 ?B地塊為 12～ 16層小高層 別墅類 品質(zhì)高 獨(dú)棟 獨(dú)棟＋雙拼 雙拼 聯(lián)排 － － 品質(zhì)中 － 獨(dú)棟 獨(dú)棟＋雙拼 － 聯(lián)排 － 品質(zhì)低 － － 獨(dú)棟 － － 聯(lián)排 公寓類 品質(zhì)高 多層 多層＋小高層 小高層 小高層 － － 品質(zhì)中 － 多層 多層＋小高層 － 小高層 － 品質(zhì)低 － － 多層 － － 小高層 ： 20～ 25層住宅； ： 30層以上住宅 資料來源：規(guī)劃院指標(biāo) 不同容積率下物業(yè)類型的最佳組合 高端產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 發(fā)展階段 階段特征 完全主動(dòng)式郊區(qū)化 （完全市