【正文】 解決目前社區(qū)位臵相對偏僻和交通瓶頸的問題困擾 問題 2 如何整合資源形成區(qū)域 不可復(fù)制的另一極？ 在一期開盤初期，將 3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場景得以充分體驗 —— 看得見的未來 萬科品牌＝對品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾 以 6年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗整合三大項目資源，打造 1平方公里、 100萬平米住宅、 1萬戶人家的 “ 萬科生活城 ” ，并以四季花城 作為項目參照物 產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？ 品牌效應(yīng) 如何克服區(qū)域周邊配套 不成熟？ 附加值 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 采用點式透天小高層 透天小高層 20平入戶花園 ?74平米的小戶型中，贈送 20平米的入戶花園，并通過轉(zhuǎn)角飄窗彌補(bǔ)空間局促 ,天井設(shè)計加強(qiáng)樓梯間的采光效果 ?將雙臥室合并，增大客廳和臥室 ,浴室的面積 ?將主臥和客廳設(shè)計大比例凸窗，加強(qiáng)與自然界之間的聯(lián)系 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?價值標(biāo)桿 一期臨水景觀資源最好的 TOHO ?社區(qū)配套 位于主干道稼先路和小區(qū)干道之間，對外開放對整個坂雪崗區(qū)域服務(wù)。目前自駕車通過梅觀高速可在 20分鐘內(nèi)到達(dá)市中心；乘公交車 33 3333 415等從市中心直達(dá)萬科城約 3040分鐘； 2022年竣工的地鐵 4號線也臨近該項目；規(guī)劃中輕軌 11號線經(jīng)過該項目； 本報告是嚴(yán)格保密的。 該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地 ,擁有人口 11萬人，面積達(dá)30多平方公里 . 擁有華為、新天下等知名企業(yè)。 68 萬科東海岸 建立與海的聯(lián)系 ?以沙灘游泳池及小品為社區(qū)營造度假意象 蚌殼式對講 海魚式對講 海上小島 海灘游泳池 沙灘排球場 海洋意象 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 萬科東海岸 規(guī)劃 ?規(guī)劃指標(biāo)： ?規(guī)劃布局： ?以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導(dǎo)思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ?以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點式布臵產(chǎn)品 ?依山勢從高到低依次排列獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅 ?原有溪水順勢自然流入社區(qū)中心的水面 ?以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數(shù) 1948戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 主動郊區(qū)化公寓物業(yè)如何速度突圍？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?闊大豪華客廳（ 40M2），交際聚會的私家場所。 ?入戶下一層全部為客廳、餐廳，起居活動空間寬敞。 57 17英里產(chǎn)品特色（ 1） ?高價值戶型景觀占優(yōu)，視野開闊； ?功能分區(qū)明確，互不干擾； ?空間寬敞，贈送面積大，性價比高； ?主人房、客廳、次臥的朝向及景觀優(yōu)勢； ?充分照顧主人及家人生活起居的私密性。 項目用地面積 67571平方米，總建面 50000余平方米，其中住宅 48678平方米，一期為 107套聯(lián)排別墅。別墅依水而居，這里的湖景區(qū)面積有27000多平米，水面有6000多平米，綠化率達(dá)到 %。 天竺 馬坡 北京楓橋別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?除居住功能以外，可以作為企業(yè)會所，集商務(wù)、社交會館于一體，擴(kuò)大客戶層面，“生活加生意”。 49 依托于優(yōu)越的區(qū)位資源，倡導(dǎo)中國新銳富豪生活模式 ?項目位于高檔別墅區(qū)，緊鄰溫榆河，附近有賽馬場和多個高爾夫球場等設(shè)施。 48 北京財富公館 ?住宅總建面： 平米，總棟數(shù) 172套 ?起價： 2022萬元 /套 ?獨棟別墅。 將賴特風(fēng)格在項目的規(guī)劃、建筑、園林方面加以徹底的貫徹。 ?項目定位為西山地區(qū) 標(biāo)志性 高檔別墅項目 ?項目圍繞山居，塑造特色 —— “ 居于山，隱于宅，樂于天下 ” 。 46 項目特色緊緊依托區(qū)域資源 ?西山是北京城西部諸山的總稱。 內(nèi)庭園林的創(chuàng)新，傳統(tǒng)建筑以內(nèi)庭園林為中心分散式展開，這種相對封閉的內(nèi)院結(jié)構(gòu)主要是由傳統(tǒng)中國家庭組織的封閉性所決定。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?占地面積： ?建筑面積： ，共 49戶。 ?貴族化管家服務(wù)，資深的莊園物管專家統(tǒng)領(lǐng)。 上海西郊莊園 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 依托上海西郊，打造歐洲經(jīng)典城堡莊園 ?上海唯一莊園別墅。 35 高檔別墅項目如何形成核心競爭力？ 本報告是嚴(yán)格保密的。以疊加別墅、別墅式公寓、電梯公寓等多種建筑形態(tài)相結(jié)合。 31 郊區(qū)公寓基本情況 被動郊區(qū)化物業(yè)，低價拉動 江北 特點：供應(yīng)量大，價格低 3000多元，速度快，本區(qū)域及周圍市縣人購買 主城 江寧 特點：公寓開始放量，價格低 3000多元，速度較快，多賣給市區(qū)的人 仙林 特點：公寓開始放量，價格較低 4000多元，速度快，多賣給教師 麒麟鎮(zhèn) 特點：供應(yīng)量大，價格低 3000多元，速度快，多賣給市區(qū)的人 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 別墅市場競爭格局 江寧 東郊 主城 馬群 90％以上，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅供應(yīng)量 70％，舒適型雙拼 20％，而獨棟別墅僅占到 10％ 70％， ，以別墅為主的瑞景文華、愛濤漪水園以及復(fù)地朗香的獨立別墅上市量有較大幅度的增長，同時銷售回暖 渡到高端獨立別墅甚至豪宅 ，占 ％ （老山）水（湯泉溫泉、龍池湖、金牛湖等） 、鳳月天晴、華歐國際友好城、威尼斯水城等項目中的別墅部分，以別墅項目為主的龍池翠洲以及純別墅項目林語別墅和新增地塊的別墅項目等 40萬平方米左右，其市場份額也將隨之增至 20％上下 高的獨棟別墅 ，土地稀缺，因此別墅項目較少，僅占總供應(yīng)量的 % （小桃源地塊、寶船聽濤）、水景（萬科光明城市島中別墅、莫愁湖金基藍(lán)鉆）和市中心（鼓樓區(qū)歸云堂丁山桂墅園）為主 ，獨立別墅價格可望達(dá)到 300－ 1500萬元每套， 2萬平，占 ％ ，文化底蘊豐厚，人文、自然景觀匯萃 很大，再加上自身板塊內(nèi)樓盤數(shù)量鮮少，每月成交量較少，因此銷售均價一直都保持高位 主，供應(yīng)占到 88％，銷售表現(xiàn)也非常好，尤其是獨立別墅 ，雙拼的銷售也好于聯(lián)排別墅，說明潛在購房者對東郊片區(qū)高檔別墅定位較為認(rèn)可 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 ? 思考點： 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新 2. 特殊資源優(yōu)勢 R1 R2 本區(qū)域高檔公寓銷售速度不快 ?天泓山莊一年銷售 180套左右 周邊板塊普通公寓價格普遍低于 5600元 ?亞東公寓 43004500元 /平 ?麒麟地區(qū) 3000多元 /平 三年內(nèi)銷售公寓 萬平米 首期實現(xiàn)快速的資金回籠 售價預(yù)估在 5600元以上 B B3公寓地塊 Q2：公寓的價格支撐，如何避免納入到周邊板塊的比較體系？ Q3：高端公寓如何實現(xiàn)較快的銷售速度？ 本報告是嚴(yán)格保密的。郊區(qū) 第一居所 中檔住區(qū) 中高檔類別墅 60008000 南部畈田、龍華 郊區(qū) 第一居所 中檔住區(qū) 中高檔類別墅 初期 7000— 目前 10000 主動郊區(qū)化 本報告是嚴(yán)格保密的。 第二居所 景觀型別墅 /鄉(xiāng)村別墅 7769 大興 城市 amp。少部分是依靠資源和產(chǎn)品拉動，處于主動郊區(qū)化初級階段 客戶 特征 江寧從郊區(qū)居住逐漸進(jìn)入郊區(qū)城市化；而本區(qū)域在一段時間內(nèi)，仍以主動或被動的郊區(qū)居住為特色； 相對城區(qū)居住，主動郊區(qū)化居住是另一種生活方式；它往往是有錢有閑、投資未來、有特殊交際圈的代表，不宜與城區(qū)同價位項目比較和競爭，因客戶所處的階層、購買目的完全不同 郊區(qū)居住：南京目前的城市發(fā)展水平低于完全主動式郊區(qū)化模式的要求，被動郊區(qū)化居住是主流，主動郊區(qū)居住處于初級階段 郊區(qū)居住 主動郊區(qū)化 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 初步測算價格：別墅均價 11000元 /平米 公寓均價 5600元 /平米 初步預(yù)估方案 方案一 方案二 方案三 別墅均價 （元 /平米） 8600 11000 14000 公寓均價 （元 /平米） 6000 5600 5100 稅后利潤 （萬元） 案例借鑒 南京： ?翠屏國際城 獨棟 /平米 公寓： 4000多元 /平米 ?仁恒玉蘭山莊 獨棟： /平米 公寓： 7000元 /平米 深圳： ?萬科東海岸 聯(lián)排： 18000元 /平米 公寓： 8000元 /平米 ?波托菲諾 獨棟： 50000元 /平米 公寓： 13000元 /平米 1. 根據(jù)南京和深圳的成功案例，別墅價格一般為公寓價格的兩倍以上，這樣既能由別墅的高形象帶動公寓的銷售速度，又有助于保持統(tǒng)一的高端形象。位于繁華鬧市區(qū)的 銅鑼灣跑馬地馬場 始建于 1844年，幾經(jīng)擴(kuò)建，現(xiàn)可容納 2萬多觀眾；1978年填海建成的 沙田馬場 ，觀馬臺就有 7層，可容納 6萬多觀眾 ?賽馬是香港的特色，已成為到港旅游的項目之一 沙田馬場 ?香港＝賽馬 ?賽馬在香港人的生活中占有很高位置 ?只有博彩性賽馬才能做到 賽馬場研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 一位騎馬愛好者 經(jīng)濟(jì)實力＋超前觀念＋固有洋氣 ＝賽馬運動迅速發(fā)展 賽馬場研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 我們?nèi)绾握线@些資源呢？ ?根據(jù)訪談和調(diào)研 ?我們得到啟示： 啟示 1 啟示 2 高爾夫是可以提高知名度的 小白龍山是可以為別墅提供景觀資源的 啟示 3 紫金山是可以借勢的 賽馬場是可以為小高層提供景觀的 啟示 3 資源型物業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 項目界定結(jié)論 —— 研究方向 ? 競爭特點？抗性？如何應(yīng)對？ ? 資源利用度？利用方向 ? 如何協(xié)調(diào)與運作、開發(fā)模式？ ? 特點與啟示？ ? 障礙？客戶群體？特征？ 1. 陌生區(qū)域 2. 資源型物業(yè) 3. 兩種物業(yè)類型 4. 高端產(chǎn)品 5. 主動郊區(qū)化 本報告是嚴(yán)格保密的。2022/5/25 南京馬會臵業(yè)馬場項目定位及總體發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：南京馬會臵業(yè)有限公司 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 本報告的技術(shù)思路 項目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟(jì)測算 案例借鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 可以利用賽馬場、高爾夫、紫金山、小白龍山等優(yōu)勢資源 本報告是嚴(yán)格保密的。物質(zhì)條件再加上上海人超前觀念和固有的“洋氣”成就了它在賽馬上的發(fā)展 ?騎馬使我神清氣爽，高雅得體是貴族運動，能讓人感到快樂和自信，馬是我的朋友，是我的寵物。 13 從目前全國賽馬場的發(fā)展?fàn)顩r預(yù)測未來本區(qū)域的發(fā)展趨勢（ 4）香港 ?600多萬港人， 馬迷 200萬 ?香港的賽馬占了 多項世界之最 ——— 國際賽事參賽國家最多、參與人數(shù)最多、投注金額與人口比例最高、每季賽馬場數(shù)最多 ?香港賽馬會 已發(fā)展到兩萬一千多名會員，其中絕大多數(shù)是華人 ?香港現(xiàn)有 兩個馬場 ，占地均上萬平方米。 16 產(chǎn)品物業(yè)類型的確定 ?限制條件：別墅地塊 r＝ ；公寓地塊 r＝ ?市場上雙拼別墅單價高于聯(lián)排、疊拼別墅；容積率越高利潤額也越高 ?A地塊為以獨棟為主，配合少量雙拼別墅 ?B地塊為 12～ 16層小高層 別墅類 品質(zhì)高 獨棟 獨棟＋雙拼 雙拼 聯(lián)排 － － 品質(zhì)中 － 獨棟 獨棟＋雙拼 － 聯(lián)排 － 品質(zhì)低 － － 獨棟 － － 聯(lián)排 公寓類 品質(zhì)高 多層 多層＋小高層 小高層 小高層 － － 品質(zhì)中 － 多層 多層＋小高層 － 小高層 － 品質(zhì)低 － － 多層 － － 小高層 ： 20～ 25層住宅； ： 30層以上住宅 資料來源：規(guī)劃院指標(biāo) 不同容積率下物業(yè)類型的最佳組合 高端產(chǎn)品 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 發(fā)展階段 階段特征 完全主動式郊區(qū)化 （完全市