【正文】 提升物業(yè)管理水平，讓物業(yè)管理成為本項目的核心競爭力與營銷賣點之一； ? 參考當?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)管理的收費標準作適當調(diào)整； ? 除建立完善的 24小時保安體系以及提供到位的物業(yè)清潔維護服務之外，建議提供部分物業(yè)增值服務，如鐘點工、洗衣、商務秘書、兒童托管、佳肴速遞等。 物業(yè)管理配合營銷的作用 —— 增加客戶對樓盤管理的信任度，以及物業(yè)管理人員對樓盤和客戶的了解，利于銷售及后期管理 營銷階段 工作 作用 銷售前 整理并全面完成物業(yè)管理方案 將許多涉及業(yè)主買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來 對售樓人員進行系列的物業(yè)管理培訓 使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解 銷售中 在售樓現(xiàn)場設立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢 這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設單位對物業(yè)管理的亂承諾，增強未來業(yè)主對物業(yè)管理的信心，并增加其購買的欲望 讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員 在維護已建成的物業(yè)與園林景觀的同時，加深準業(yè)主對物業(yè)管理的印象與了解 物業(yè)管理介入營銷階段的主要工作建議： 103 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)發(fā)展策略 啟動策略及啟動區(qū)選擇 啟動區(qū)模式借鑒 107 。 啟動模式總結(jié) —— 從經(jīng)驗和規(guī)律中得到啟示，制定適合本項目的啟動策略 地塊環(huán)境資源 區(qū)域成熟度 啟動相對中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升 啟動相對中低端的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品 啟動高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā) 4 3 1 2 較符合本項目 中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā) 啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位臵圖 ?研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定，結(jié)果如下： 105 本報告是嚴格保密的。 建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安寧生活 ?智能化周界防越報警系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?24小時定時不定時安保巡邏 ?對講訪客系統(tǒng) ?消防系統(tǒng) ?寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡系統(tǒng) ?物業(yè)管理系統(tǒng) ?電表、水表、煤氣戶外遠程抄表系統(tǒng) 周全物管 安保服務 信息服務 生活服務 ?公共衛(wèi)生保潔 ?生活設施維護 ?綠化、花卉園藝管理 ?車輛停放管理 ?各類費用代收代繳 ?代收發(fā)報紙、信件 101 本報告是嚴格保密的。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價值分級 ? 規(guī)劃指標確定 ? 建筑風格的確定 ? 戶型設計建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設施建議 ? 物業(yè)管理建議 99 本報告是嚴格保密的。 盈利會所 —— 安慶高尚人文會所，兼有社區(qū)服務和展示功能，營銷展示大于使用功能 ?業(yè)態(tài)初步確定： ?兒童娛樂區(qū)、桌上足球、白領時尚書吧、健康顧問中心、小型配套格調(diào)茶座咖啡室、高檔美容中心；并配備油畫裝飾。 一層局部架空并設臵底層大堂：兼顧地標形象和內(nèi)部舒適度營造 中海灣畔底層架空 架空底層內(nèi)部小品 金地香蜜山底層架空 半山蘭溪谷底層大堂 ? 局部架空增加綠化面積 ? 架空層作為社區(qū)的泛會所 ? 底層架空使小高層更好的看賽馬場和紫金山 節(jié)約成本型形象提升之主要手段 93 本報告是嚴格保密的。例如，在北方應盡量避免大水面，要考慮當?shù)貧夂颍刻焖恼舭l(fā)量，風沙等后期維護成本。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價值分級 ? 規(guī)劃指標確定 ? 建筑風格的確定 ? 戶型設計建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設施建議 ? 物業(yè)管理建議 90 本報告是嚴格保密的。 86 本報告是嚴格保密的。 戶型設計原則 —— 對當?shù)馗邫n居住習慣的充分尊重，并提倡高尚綠色的居住生活 ? 盡量擴大每戶的采光通風面； ? 當?shù)胤浅Ｗ⒅爻?，以東南向的夏季主導風向為最佳； ? 適當注重風水，避免門沖、角沖等，注重門口與灶臺的朝向； ? 消費者喜歡方正戶型，不喜歡拐角過多； ? 適當設臵大陽臺、弧形陽臺，生活陽臺除外； ? 提高贈送面積比例，如錯送陽臺，可拆卸凸窗送面積，送大面積陽臺等，提高性價比； ? 面積區(qū)間確定根據(jù)市場消化速度并兼顧總價 84 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)代主義風格 現(xiàn)代主義 泛指當代一系列較為流行的設計方法理論和思想，體現(xiàn)其在美學、人文、技術等方面的先進性； 現(xiàn)代主義 突破了排斥裝飾的早期現(xiàn)代主義做法，走向一個肯定裝飾的多風格包容的階段。 77 本報告是嚴格保密的。 方案主要規(guī)劃技術指標對比 ? 對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯； ? 方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設計的技術可行性難度較大； ? 項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可實現(xiàn)度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要； ? 根據(jù)，綜合考慮傾向選擇：方案二；客戶對高層抗性和價格可提升度備選方案三。 容積率參照給我們的啟示 —— 項目可能實現(xiàn)的容積率指標 ? 本項目地塊內(nèi)部貧乏資源以及無可利用外部資源的現(xiàn)狀對項目土地利用沒有多大的作用； ? 地塊南部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； 參照深圳合肥高層住宅的案例、經(jīng)驗及柏濤、阿特金斯等設計機構(gòu)設計師的參考意見，結(jié)合項目定位及安慶市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標可能如下： 1. 高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； 2. 較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理，如果后期增加點樓，可以提高至 ； 3. 較高容積率： ，是基于安慶市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此高的容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18— 20%，品質(zhì)較低 71 本報告是嚴格保密的。 合肥高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應關系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 合肥典型案例 高品質(zhì) 低于 部分 11層 +主流 18層 安高城市天地、西湖花苑 較高品質(zhì) — 基本為 18和 11層層板樓，較為舒適 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +部分板樓 元一時代廣場 高容積率 高于 高于 18層，高密度，戶型設計難出彩 金地國際城 ?以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度 ?以上建筑形態(tài)基本為小高層 +高層住宅建筑 本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型主要比例 ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較不利于出面積 ?項目戶型定位基本為大中戶型，較利于出面積 ?本項目高品質(zhì)是相對于安慶而言，品質(zhì)要趨同于合肥的主流高層樓盤 。 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價值分級 ? 規(guī)劃指標確定 ? 建筑風格的確定 ? 戶型設計建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設施建議 ? 物業(yè)管理建議 65 本報告是嚴格保密的。 體現(xiàn)客戶價值的相關元素： 開發(fā)策略 高形象 控制成本 商業(yè)和街區(qū)打造 會所 外立面打造 主景觀體系營造 高貴樹種用于展示區(qū)和重要節(jié)點 把錢花在看的到的地方 外立面簡潔 水系和綠化組團綜合運用 高檔材料用于基座和入口處 區(qū)域形象營造 61 本報告是嚴格保密的。 57 本報告是嚴格保密的。 本項目形象定位 ——城市中央生活典范 一、城市 ? 從個性但并不繁瑣的建筑形體到意味獨到的裝飾色彩，從簡潔挺拔現(xiàn)代的 設計風格與對建筑質(zhì)量的嚴格控制，佐以城市便利的交通、完整的配套，總是讓生活極盡可能的現(xiàn)代、簡潔、高效。 目前安慶市在售項目中以小高層為主，約占 60％，小高層正成為市場主力產(chǎn)品，客戶也逐步在接受 ? 目前在售項目中，小高層占總量的 60％ ? 香樟里、宜城水岸、新世紀花園、歐景苑、秀水華庭目前正在銷售的都是小高層和高層 ? 經(jīng)目標客戶和專業(yè)人士訪談：安慶市客戶正在逐步接受小高層，對本項目未來 1－ 2年后推出小高層的較認同 市場 客戶 ? 城市化生活的載體一般就是體現(xiàn)城市化的小高層、高層物業(yè) 戰(zhàn)略 產(chǎn)品定位 51 本報告是嚴格保密的。 安慶市整體收入結(jié)構(gòu) 富人階層 成功的生意人 企業(yè)高管 20萬以上 高收入階層 處級以上公務員，一般生意人，企業(yè)中高層 8~20萬元之間 中等收入階層 一般公務員，企業(yè)技術人員 28萬元之間 一般工人等 2萬以下 階層 職業(yè) 家庭年收入 中等及以下收入者 參照本項目定位和主要競爭樓盤客戶分析得出，客戶界定為以安慶市富人階層和高收入階層為主，泛公務員和生意人 47 本報告是嚴格保密的。營銷 :廣告牌、口碑。上門量 /成交量為 10/2，地段不好，綠化50%，地下車庫。配有游泳池。 市場分析 22 目前產(chǎn)品由多層向小高層過渡階段，隨著土地稀缺、居住觀念的改變，未來幾年市場必將以小高層為主導 ? 安慶目前在售項目 63個，以多層為主要產(chǎn)品，高端項目都有小高層產(chǎn)品，未來市場趨勢明顯 ? 純小高層、高層規(guī)模較大項目有兩個，宜城水岸與香樟里，銷售狀況不同。目前生活配套正在逐步完善之中，依托大湖，生態(tài)環(huán)境較好。消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領消費者的需求 對本項目不利因素 ?房地產(chǎn)價格上升過快，使得本項目實現(xiàn)價格突破空間小 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的樓盤分流了大部分目標客戶 市場分析 20 房價收入比和房地產(chǎn)投資占 GDP比重 —— 安慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大 ? 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 1： 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 安慶房地產(chǎn)房價收入比預示著有房地產(chǎn)市場有較大的漲幅空間 2023年 房價收入比 房價收入比小于 4 房價收入比 4～ 9 房價收入比9～ 11 房價仍然有較大上漲潛力 房價平穩(wěn)，上漲空間不大 房價偏低 房價收入比12 房價過高警戒線 房價收入比 是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性 以一家三口每戶購房面積約 100平計算 2023年 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 4% 合理區(qū)間 10％～ 14％ 安慶房地產(chǎn)投資占 GDP的比重偏低，說明房地產(chǎn)市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大 .(合肥上海比值分別是（ 15％、 12％ ) 市場分析 21 四個板塊樓盤比較 ? 中心區(qū)仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛圍濃厚。項目沿街面過小，直接影響商業(yè)規(guī)劃、影響項目展示 ? 內(nèi)部：形狀不規(guī)則難于規(guī)劃、拆遷數(shù)量較大，拿地成本高 9 項目界定 —— 區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于安徽省的西南經(jīng)濟集散地 ? 經(jīng)濟基礎一般 ? 位于安徽省的西南三省交界處，長江之濱，水陸交通便利 ? 安慶市經(jīng)濟基礎較弱，整體水平不高 ? 位于安慶市中心區(qū) ? 區(qū)域配套完善 ? 區(qū)域認知度高 ? 位于華中西路、宜城路交界處，東臨湖心路 ? 周邊擁有安慶市人民醫(yī)院、市立醫(yī)院、華二小等一流醫(yī)療和教育資源 ? 處在人民路 ? 城市發(fā)展的核心區(qū)域 ? 未來城市改造的重點 ? 從規(guī)劃上安慶市的策略是東進北擴南跨，但中心區(qū)依然是發(fā)展重點 ? 未來城市重點改造項目都將改善中心區(qū)的環(huán)境和交通 項 目 屬 性 ? 城市核心地段的開發(fā)項目 ? 商業(yè)＋居住用地 ? 占地約 59,047平米，部分商業(yè)，部分居住 ? 可達性好、交通便捷 ? 生活配套完善 ? 宜城路和華中西路道路寬闊，交通非常便利 ? 成熟區(qū)域，市政配套完善 ?