世聯(lián)_合肥華潤綠軸項(xiàng)目占位及定位探討_34ppt_xxxx年-全文預(yù)覽
【正文】 形式與集中商業(yè)相連，與辦公物業(yè)形成有機(jī)整體和活力商業(yè)、商務(wù)氛圍 260米超高最佳位臵 —— 頂級寫字樓需要昭示性、臨路最佳的通達(dá)性 臨潛山路，建議可采取公寓形式，形成臨街昭示性，同時(shí)將住宅往里藏，進(jìn)一步提升住宅價(jià)值 17 根據(jù)本項(xiàng)目近 90萬的超大體量，初步將項(xiàng)目分為 6期，至少需要 5~6年開發(fā)周期 綠軸 綠軸 綠軸 ?整體遵循住宅 → 商業(yè) → 寫字樓的開發(fā)次序，規(guī)劃構(gòu)思也遵循此開發(fā)節(jié)奏 第一階段： 2期以住宅為主要開發(fā)物業(yè)形態(tài)，優(yōu)質(zhì)資源住宅啟動(dòng)，為后期商業(yè)、寫字樓開發(fā)現(xiàn)金流準(zhǔn)備 第二階段： 4期以住宅、商業(yè)為主要開發(fā)物業(yè)形態(tài)，商業(yè)成功運(yùn)營帶動(dòng)住宅價(jià)值提升 第三階段： 6期住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓全面開動(dòng)，實(shí)現(xiàn)住宅及商業(yè)價(jià)值最高溢價(jià)，并盡量減少寫字樓資金沉淀。合肥華潤綠軸項(xiàng)目占位及定位探討 占位 2 在定位基調(diào)的基礎(chǔ)上，面臨著具體應(yīng)當(dāng)做豪宅還是做精品的定位方向的選擇 中高端以上 的定位基調(diào) 實(shí)際定位方向 一線豪宅？ 二線豪宅？ 看項(xiàng)目價(jià)值 看城市豪宅規(guī)律 看未來 城市一線： 萬達(dá)廣場 主流高端： 融科九重錦 天鵝湖１號 占位 頂級豪宅？ 稀缺強(qiáng)占： 內(nèi)森莊園 3 二線豪宅：主流高端 —— 融科九重錦，主抓主流自住需求客戶，產(chǎn)品力取勝，量價(jià)均有較大突破 項(xiàng)目位置 政務(wù)區(qū)習(xí)友路與茂蔭路交口 占地面積 ㎡ 建筑面積 31萬㎡ 容積率 分期情況 共 14棟 33層高層，一期 6棟現(xiàn)剩余 1棟 戶型面積 82~142㎡ 成交均價(jià) 7500~8000元 /㎡ 總戶數(shù) 2300戶 項(xiàng)目地段在政務(wù)區(qū)不算一線，但憑借精品打造的戶型設(shè)計(jì)及社區(qū)營造，成功成為區(qū)域代表項(xiàng)目，現(xiàn)月均消化 100~120套左右 客戶情況 客戶范圍較廣，全市各區(qū)均有但以 蜀山 、 經(jīng)開 及 高新 為主，政務(wù)區(qū) 行政資源 也提供了一批客戶，主要以 剛性需求 為主，婚房及養(yǎng)老是最主要客群 產(chǎn)品驅(qū)動(dòng) 在政務(wù)區(qū)共享區(qū)域大配套及環(huán)境資源的前提下，項(xiàng)目以產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為 核心驅(qū)動(dòng)力 ，有效促進(jìn)目標(biāo)客群成交，戶型已被區(qū)域內(nèi)眾多樓盤所效仿 依托區(qū)域大環(huán)境，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)已成為最有力的驅(qū)動(dòng)因素 4 一線豪宅 —— 萬達(dá)廣場，超高層豪裝，以稀缺地段價(jià)值博市場 項(xiàng)目位置 巢湖路、馬鞍山路交匯處 占地面積 萬㎡ 建筑面積 70萬㎡， 18萬平米大型商業(yè) 分期情況 已售幾十套住宅，商業(yè)街部分銷售售價(jià) /㎡，即將售超高層豪宅 戶型面積 50~150㎡ 190~290 成交均價(jià) 商業(yè) /㎡ 超高精裝豪宅未定 客戶情況 客戶主要是老業(yè)主，省外和本市的都有，各占一半，做商業(yè)的居多 ；很多客戶購買這么大的產(chǎn)品是為了在城市核心購買一些保值性的產(chǎn)品 綜合體驅(qū)動(dòng) 絕佳城市核心地段，強(qiáng)勢的商業(yè)地產(chǎn)品牌，超級綜合體的打造，先期實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街鋪的旺銷后，將以超高層精裝豪宅撬動(dòng)市場 城市綜合體價(jià)值最大化發(fā)揮，城市核心地段更強(qiáng)的投資保值品屬性，超高層、戶型存在一定劣勢 5 頂級豪宅：稀缺強(qiáng)占 —— 綠地內(nèi)森莊園，王者姿態(tài)、天生的貴胄氣質(zhì)面市 項(xiàng)目位置 政務(wù)新區(qū)天鵝湖西岸 占地面積 211畝 建筑面積 31萬㎡ 容積率 分期情況 別墅將在 5月開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格 2~3萬 戶型面積 別墅 200多~600㎡ 超高層最小面積 300㎡ 總戶數(shù) 800戶 客戶情況 面向全市最頂級的客戶群體 產(chǎn)品、資源驅(qū)動(dòng) 在政務(wù)區(qū)共享區(qū)域大配套及環(huán)境資源的前提下，以稀缺的別墅產(chǎn)品入市，以強(qiáng)勢景觀高層利潤最大化 依托成熟政務(wù)新區(qū)，以稀缺頂級產(chǎn)品啟動(dòng)，后期利用景觀強(qiáng)勢超高層消化容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 6 總價(jià)區(qū)間（元） 內(nèi)森莊園 / 600~1000多萬
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