xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算-全文預(yù)覽
【正文】 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項(xiàng)目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題； ?關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實(shí)更是管理問題 。 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 現(xiàn)有的土地政策的問題 ?單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱； ?政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失； ?價高者得的土地分配制度。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)評價 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時間 3個小時； ?課程將會結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。 本報告是嚴(yán)格保密的。 課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會增多 ?目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊分析 市場態(tài)勢 售價預(yù)測 開發(fā)模式 利潤預(yù)期 初步地價 地價變量 變量分析 變量分析 最高競拍價 最可能地價 最樂觀地價 競爭對手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競價格 過程加價 策略加價 場外公關(guān) 傳統(tǒng)價格模型 合理價格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎； ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1