xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算(已修改)
2025-03-17 13:58 本頁(yè)面
【正文】 開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 顧問(wèn)課程講義： 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間 3個(gè)小時(shí)； ?課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時(shí)間干什么事？ ?什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ ?流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)： ?評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？ ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ ?如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？ 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； ?項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； ?開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會(huì)增多 ?目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題 ?單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱； ?政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失； ?價(jià)高者得的土地分配制度。 土地拍賣中的黑馬 —— 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià) —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低） ?資金密集型無(wú)地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫） 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 售價(jià)預(yù)測(cè) 開發(fā)模式 利潤(rùn)預(yù)期 初步地價(jià) 地價(jià)變量 變量分析 變量分析 最高競(jìng)拍價(jià) 最可能地價(jià) 最樂(lè)觀地價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競(jìng)價(jià)格 過(guò)程加價(jià) 策略加價(jià) 場(chǎng)外公關(guān) 傳統(tǒng)價(jià)格模型 合理價(jià)格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競(jìng)拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；
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