xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算-文庫吧
2025-02-27 13:58 本頁面
【正文】 ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； ?帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度 ?決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —— 資金如何運作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價格： ； ?抵押給上述銀行再貸款 8000萬 ?提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億； ?銀行：快速放按揭，作為條件； ?施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金，177。 0開始付款； ?成本： 1400元 /平方米； ?啟動資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè) ?資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡 vs 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題； ?關(guān)于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。 討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？ 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 包含的主要設(shè)計階段： ?地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路， 3— 6個月 ?施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個月 ?景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計， 2— 3個月 ?樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計， 1個月 討論：常見的問題有哪些？ 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1