【正文】 — 資金如何運作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價格： ； ?抵押給上述銀行再貸款 8000萬 ?提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億； ?銀行：快速放按揭，作為條件； ?施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金，177。 21 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比 ?缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握； ?缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高 23 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題； ?關(guān)于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟評價 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計時間 3個小時； ?課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。 地塊分析 市場態(tài)勢 售價預(yù)測 開發(fā)模式 利潤預(yù)期 初步地價 地價變量 變量分析 變量分析 最高競拍價 最可能地價 最樂觀地價 競爭對手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競價格 過程加價 策略加價 場外公關(guān) 傳統(tǒng)價格模型 合理價格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎； ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； ?帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟評價： ?評價哪些指標？ ?評價用在什么地方？ ?如何進行評價？ 20 本報告是嚴格保密的。 如何成文優(yōu)秀