【正文】 — 資金如何運(yùn)作？ ?城市背景：山東省某地級(jí)城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開(kāi)發(fā)商賬面資金： 4000萬(wàn) ?銀行信用額度 20230萬(wàn)，通過(guò)另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿 12023萬(wàn)投入土地款（類(lèi)違規(guī)） ?土地獲取價(jià)格： ； ?抵押給上述銀行再貸款 8000萬(wàn) ?提前低價(jià)賣(mài)圖紙： 1690元 /平，開(kāi)盤(pán) 800套，近兩個(gè)億； ?銀行：快速放按揭，作為條件； ?施工付款： 3個(gè) 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開(kāi)發(fā)商賒銷(xiāo)）、 1/3現(xiàn)金，177。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗(yàn)值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比 ?缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握； ?缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明： ?關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問(wèn)題； ?關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷(xiāo)的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題； 逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專(zhuān)業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢(qián)省死的 ，省錢(qián)省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題 。 本門(mén)課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 及其在決策中的作用 ?課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間 3個(gè)小時(shí)； ?課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開(kāi)研討。 地塊分析 市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 售價(jià)預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)模式 利潤(rùn)預(yù)期 初步地價(jià) 地價(jià)變量 變量分析 變量分析 最高競(jìng)拍價(jià) 最可能地價(jià) 最樂(lè)觀地價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競(jìng)價(jià)格 過(guò)程加價(jià) 策略加價(jià) 場(chǎng)外公關(guān) 傳統(tǒng)價(jià)格模型 合理價(jià)格模型 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎； ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； ?帶方案拍賣(mài)：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣(mài)師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢(qián)）。 我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開(kāi)發(fā)流程： ?什么時(shí)間干什么事？ ?什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ ?流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)： ?評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？ ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ ?如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？ 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何成文優(yōu)秀