xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經濟測算-預覽頁
【正文】 套公建； ?帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。 0開始付款； ?成本： 1400元 /平方米； ?啟動資金：商品房建設 +回遷建設 ?資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡 vs 10 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 最優(yōu)化的設計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設計 規(guī)劃單位 單體設計 規(guī)劃單位 施工圖設計 結構單位 景觀設計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設計 各專業(yè)公司的合作與分工如何？ ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控 ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底 ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計 最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設的相關知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴格保密的。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用 關于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關于經濟評價： ?評價哪些指標？ ?評價用在什么地方？ ?如何進行評價？ 20 本報告是嚴格保密的。 項目經濟評價的基本結構 —— 以房地產開發(fā)項目為例 指標和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計劃模擬 現(xiàn)金流分析 不確定性分析 模擬開發(fā)進程 財務評價 22 本報告是嚴格保密的。 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點分析，分為： ?價格保本點分析 ?銷售率（租售率保本點分析）保本點分析 敏感性分析 ?又稱靈敏度分析 ?反映單種不確定因素對項目效益的影響 ?一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性 26 本報告是嚴格保密的。 提交“大而全”的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。 如何成文優(yōu)秀的經濟評價報告 —— 步驟 1： ?明確基本假設，取得共識 ?基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結合市場分析評判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導發(fā)展或規(guī)劃的 “方向性建議 ” ?從經濟評價背后提煉出規(guī)律，指導和推進項目 30 本報告是嚴格保
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