xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算-wenkub.com
2025-03-07 13:58 本頁面
【正文】 Thanks! 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則 客觀合理 價(jià)值對(duì)等 ?對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理 ?品質(zhì)不對(duì)等的商品，不在同一價(jià)值體系下比較 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費(fèi)用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費(fèi) ?建安工程費(fèi) ?室外工程費(fèi) ?公共配套設(shè)施費(fèi) ?不可預(yù)見費(fèi)用 ?開發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)） 開發(fā)費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?銷售費(fèi)用 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。 如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例） 土地獲取 定位決策 1— 2個(gè)月 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 6— 8個(gè)月 項(xiàng)目報(bào)建 +1個(gè)月 施工建設(shè) 8— 10個(gè)月 推廣銷售 物業(yè)管理 ?多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在 1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售） 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項(xiàng)目手冊(cè) 計(jì)委 固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評(píng)估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認(rèn)、報(bào)批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi) 開發(fā)管理費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 墻改基金 消防設(shè)施費(fèi) 環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi) 規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標(biāo)通知書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托 城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì) 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 開工許可證 預(yù)售許可證 放線管理 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？ 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度 ?決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地拍賣中的黑馬 —— 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià) —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低） ?資金密集型無地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 5 本
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