【正文】 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn) 施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會增多 ?目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費者 、 消費者之間的轉(zhuǎn)移 。 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟(jì)評價在決策中的運用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 課題二：經(jīng)濟(jì)評價的應(yīng)用 19 本報告是嚴(yán)格保密的。（一介莽夫） 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？ 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設(shè)施費 ?不可預(yù)見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務(wù)費用 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 Thanks! 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目經(jīng)濟(jì)評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度 ?決策人力：團(tuán)隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門 9 本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價 顧問課程講義： 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —